Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen / 1.1 Besondere Bedeutung der bautechnischen Verwaltung

Selbst anfänglich weitgehend mängelfreie Anlagen werden früher oder später alters-, verschleiß- oder witterungsbedingt "sanierungsbedürftig". Den Begriff "Sanierung" kennt das WEG nicht^[1]; er sollte allenfalls in der Einladung als TOP genannt, aber zumindest nicht ohne Erläuterung im Beschlusstext selbst verwendet werden. Nur fachmännisch geplante und rechtzeitig durchgeführte derartige – meist bauliche – Maßnahmen vermeiden Folge- und Drittschäden sowie spätere Kostenexplosionen.

Permanente Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) ist für den dauerhaften Erhalt des wirtschaftlichen Werts des Gemeinschafts- und auch des Sondereigentums, in welches nicht unerheblich investiert wurde, grundlegende Bedingung. Der bloße Substanzerhalt einer Wohnungseigentumsanlage reicht jedoch (wie bei allen Immobilien) nicht aus, um das Objekt dauerhaft gebrauchstauglich und vermietbar zu halten sowie den Verkehrswert zu sichern. Geänderte soziale und wirtschaftliche Bedingungen, neue Wohnbedürfnisse sowie der technische Fortschritt lassen bauliche Anlagen ebenso "altern". Wird nicht über den reinen Substanzerhalt und zwingende gesetzliche Vorschriften (z. B. GEG) hinaus investiert, gerät die Immobilie schleichend in eine immer größer werdende "Abseitsposition" am Markt, die, wenn sie nicht rechtzeitig erkannt wird, zu einem späteren Zeitpunkt erhebliche Investitionen erfordert, soll der Substanzwert gerettet werden.

Die Fixierung der früheren Regelungen des WEG auf die reine Substanzerhaltung und die Ausbildung nur hierauf abgestellter Kompetenzregelungen ist im Lauf der Jahre vielen Gemeinschaften der Wohnungseigentümer zum Verhängnis geworden. Trotz der Eröffnung weiter Beschlusskompetenzen im Rahmen der zum 1.7.2007 in Kraft getretenen WEG-Novelle und des ab 1.12.2020 geltenden WEM...