Eigentumswohnung (Miete) / 2.4 Kostenerfassung (Abfluss- und Leistungsprinzip)

Ulf Wollenzin

Die vom Verwalter des Wohnungseigentums nach § 28 WEG zu erstellende Abrechnung ist eine reine Ausgaben-Einnahmen-Rechnung. Maßgeblich für die Kostenerfassung (Ausnahme: Heiz- und Warmwasserkosten) sind die im Abrechnungszeitraum getätigten Zahlungen, gleichgültig, ob die jeweils zugrunde liegenden Leistungen in vollem Umfang oder nur zum Teil im Abrechnungszeitraum angefallen sind (sog. "Abflussprinzip").

Bei der Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (auch "Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip") muss der Vermieter ermitteln, welche Leistungen der Mieter im Wirtschaftsjahr erhalten hat. Dies führt bei der Vermietung einer Eigentumswohnung zu Problemen, wenn die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden.

Achtung

Abrechnung nach Abflussprinzip für Vermieter möglich

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter jedenfalls dann nach dem Abflussprinzip abrechnen darf, wenn der Mietvertrag keine abweichende Regelung enthält und wenn im Wirtschaftsjahr kein Mieterwechsel stattgefunden hat.^{^[1]}

Die Entscheidung des BGH betrifft den Sonderfall, dass der Abrechnungszeitraum des Versorgungsunternehmens mit dem Abrechnungszeitraum des Vermieters nicht übereinstimmt. In einem solchen Fall kann der Vermieter diese Kosten nach dem Abflussprinzip abrechnen.

Wichtig

Verwalterabrechnung als Basis für Mieterabrechnung

Die Frage, ob der Vermieter alle Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abrechnen darf, hat der BGH nicht ausdrücklich entschieden. Nach den Gründen des Urteils ist diese Frage aber zu bejahen. Daraus folgt, dass die Verwalterabrechnung Grundlage der Mieterabrechnung sein kann.

[1] BGH, Urteil v. 20.2.2008, WuM 2008, 223.

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