Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen / 2.3.3 Übertragung von Entscheidungskompetenzen auf den Verwalter

Rüdiger Fritsch, Dr. Olaf Riecke

Fraglich war, ob Kompetenzen nicht teilweise (also im jeweiligen Einzelfall) auf den Verwalter und/oder den Verwaltungsbeirat beschlussweise übertragen werden können. Problematisch war dabei aufgrund der vorrangigen Regelungskompetenz der Gemeinschaft, dass der Verwalter in der Gefahr schwebte, mangels wirksamen Beschlusses (z. B. nach erfolgreicher Anfechtung) als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt zu haben. Hier ist gemäß § 27 Abs. 2 WEG jetzt durch einfachen Mehrheitsbeschluss eine Delegation weiterer Rechte und Pflichten auf den Verwalter im Innenverhältnis – allerdings nur im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung – möglich.^{^[1]} Besteht danach eine Handlungspflicht des Verwalters, so muss er agieren. In schwierigen, nicht eiligen Fällen kann er auch eine Eigentümerversammlung einberufen, um das Votum der Eigentümer einzuholen und deren Beschluss dann zu vollziehen. Auch an ordnungswidrige – nicht aber nichtige –, seine Kompetenz einschränkende oder erweiternde^{^[2]} Beschlüsse ist der Verwalter gebunden.

Praxis-Beispiel

Durchführungsbeschluss vor Angebotseinholung

Paradebeispiel hierfür ist der Fall, dass für eine Instandsetzungsmaßnahme im Zeitpunkt der Versammlung (noch) nicht 3 Vergleichsangebote vorliegen, die Maßnahme aber zur Vermeidung der Abhaltung einer weiteren Eigentümerversammlung und der damit eintretenden zeitlichen Verzögerung gleichwohl beschlossen werden soll. So wird in der Verwaltungspraxis oftmals beschlossen, dass die Maßnahme durchgeführt werden soll, der Verwalter aber noch weitere Angebote einholen möge und nach deren Vorliegen (ggf. im Einvernehmen mit dem Beirat) den Auftrag alsdann an den "geeignetsten" Anbieter vergeben dürfe. Ein weiter Ermessensspielraum für den Verwalter im Rahmen der Delegation ist kein Problem fehlender Bestimmtheit. Wi...

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