Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Nach der gesetzlichen Grundregel des § 1020 BGB hat der Berechtigte einer Grunddienstbarkeit das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks zu schonen. Unterhält er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, so hat er sie in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert. Letztlich also trifft d...mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und des § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies i...mehr

Um einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG geltend machen zu können, muss der jeweilige Wohnungseigentümer ein Recht zum Gebrauch der Gemeinschaftsfläche zum Laden seines Fahrzeugs haben. Hat er kein Recht, sein Auto im Bereich der Ladestelle abzustellen, hat er auch kein Recht auf Nutzung der vorhandenen oder zur Schaffung der nötigen Infrastruktur. Es besteht kein ...mehr

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht in sämtlichen Bundesländern. Vereinzelt kann es Fälle geben, in denen die Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern noch nicht erfüllt wurde. Wichtig für Verwalter ist dann, wer neben dem Einbau der Rauchwarnmelder auch für deren Wartung verantwortlich ist. Nach den Landesbauordnungen trifft die Einbau...mehr

Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage Die Bildung einer Erhaltungsrücklage stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ein Regelbeispiel einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Ist demnach eine Erhaltungsrücklage (noch) nicht gebildet, hat jeder Wohnungseigentümer nach §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung. Ihrem Wesen nach s...mehr

Grundlage für die Beurteilung von Schallschutzmaßnahmen in Gebäuden sind im Wesentlichen die Richtlinie VDI 4100 und die Normenreihe DIN 4109. Für die Beurteilung von Beeinträchtigungen aus Arbeitslärm, Verkehrslärm oder Fluglärm sind weitere Normen und Richtlinien zu beachten. Durch die Vorgaben aus Normen und Auflagen soll regelmäßig der Schalldurchgang durch Bauteile (Wän...mehr

Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der GdWE geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der GdWE zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die GdWE. Da es zur Stärkung der Kreditfähigkeit der GdWE weiterer Zugriffsmöglichkeiten der Gl...mehr

Bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung auch nicht nutzen dürfen, kann zu einem späteren Zeitpunkt das Bedürfnis entstehen, die neu geschaffene Einrichtung nutzen zu wollen. Insoweit regelt § 21 Abs. 4 WEG, dass ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, verlangen kann, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessen...mehr

Der Kl. begehrt die Feststellung, der beklagte Haftpflichtversicherer müsse ihm Deckungsschutz für gegen ihn gerichtete Schadensersatzansprüche, die aufgrund von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden erhoben und in einem Klageverfahren vor dem LG F. geltend macht werden, gewähren. Der Kl. war freiberuflicher Architekt und unterhielt bei der Bekl. eine Berufs- und Haftpflichtvers...mehr

Zusammenfassung Je nach Ursache des Schadens treffen nach dem WEG die Wohnungseigentümergemeinschaft, den oder die Wohnungseigentümer oder den Verwalter unterschiedliche Verantwortlichkeiten. Danach haftet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für Schäden, die ihre Ursache im Gemeinschaftseigentum haben. Eine Verantwortung des Eigentümers besteht, wenn der Schaden von sein...mehr

In der Rechtsprechung und herrschenden Lehre ist es mittlerweile anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer dann von der Versorgung mit (Warm-)Wasser und Heizenergie ausgeschlossen werden kann, wenn er mit den fälligen Hausgeldzahlungen erheblich in Rückstand ist. Streitig ist hier allein die rechtsdogmatische Begründung. Die überwiegende Meinung steht auf dem Standpunkt, die Gem...mehr

Begriff Die Versorgungssperre stellt eine Sanktion bei Hausgeldrückständen von Wohnungseigentümern dar. Der Sache nach handelt es sich nicht um eine Verzugssanktion, für die den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlen würde. Vielmehr handelt es sich um die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. So der Wohnungseigentümer sein Ha...mehr

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Abweichungen von den gesetzlichen Bestimmungen bedürfen demnach der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ergänzend sieht § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG vor, dass derartige abweichende Vereinbaru...mehr

In vielen Wohneigentumsanlagen werden Räume im Bereich des Gemeinschaftseigentums als Wasch- und/oder Trockenräume genutzt. Die Wohnungseigentümer haben demnach die Möglichkeit, entweder eigene Geräte wie Waschmaschinen und Wäschetrockner aufzustellen. Die Gemeinschaft kann auch die Anschaffung von Wasch- und Trockenmaschinen beschließen, die etwa durch Münzeinwurf von den e...mehr

Nach § 20 Abs. 1 WEG ist bei baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ein genehmigender Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Auch diese Vorschrift ist abdingbar. Die Wohnungseigentümer können die Beschlussanforderungen daher auch erhöhen. Die Genehmigung von baulichen Veränderungen kann auch nur oder zusätzlich an eine Zustimmung des Verwalters o...mehr

Eine Vereinbarung, welche die Durchführung von Eigentümerversammlungen ausschließt, wäre nichtig, denn sie würde den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, Entscheidungen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss zu treffen, nehmen (§ 23 WEG). Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung kann also nicht unbegrenzt eingeschränkt werden...mehr

Überwachungspflichten hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums folgen aus der Stellung des Verwalters als Ausführungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Eigenständig kann der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG selbstständig alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die von ...mehr

Begriff Türsprech- und Klingelanlagen in den Wohnungen sind dem Sondereigentum zugeordnet. Etwas anderes gilt dann, wenn das Vorhandensein und Funktionieren jeder Sprechstelle zum Betrieb der im Gemeinschaftseigentum stehenden zentralen Klingel- und Sprechanlage unabdingbar, d. h. ihr Funktionieren Voraussetzung für das Funktionieren der zentralen Haussprechanlage ist. Die ...mehr

Begriff Ein Trockenraum steht in aller Regel in gemeinschaftlichem Eigentum. Die Nutzung des Trockenraums kann durch eine Benutzungsordnung oder Hausordnung geregelt werden. Ein allgemein zugänglicher Trockenraum ist in der Regel Gemeinschaftseigentum.[1] Trockenraum im Sondereigentum In einer kleinen Gemeinschaft (2 Eigentümer) ist die Begründung von Sondereigentum möglich, w...mehr

Begriff Die Türen im Bereich des Gemeinschaftseigentums gehören zum Gemeinschaftseigentum, was ebenso für die Wohnungseingangstüren gilt. Bezüglich der Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen an diesen Türen ist den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz eingeräumt. Bauliche Veränderungen, die dem Einbruchsschutz dienen, können von einzelnen Wohnungseigentümern beansp...mehr

Der Fußbodenbelag gehört nach der maßgeblichen Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Demgegenüber ist die über der Rohbaudecke liegende Trittschalldämmung dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen.[1] Konsequenz: Ändert nun einer der Wohnungseigentümer den in seinem Sondereigentum verlegten Bodenbelag, macht er von der ihm durch § 1...mehr

Begriff Die Überwachungspflichten des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage sind vielfältig. So gilt es u. a. die Einhaltung der Ruhezeiten gemäß der Hausordnung, den angestellten Hausmeister, ein etwa mit Räum- und Streupflichten beauftragten Dienstleister und insbesondere den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu überwachen. Vernachlässigt der Verwalter die ihm obliegen...mehr

Begriff Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten der Wohnungseigentümer wegen Geräuscheinwirkungen durch Trittschall. Insbesondere in Altbauten können sich Veränderungen des Bodenbelags innerhalb des Sondereigentums durchaus als störend auswirken. Zahlreiche Auseinandersetzungen belegen, dass gerade Geh- und Laufgeräusche, Stühlerücken oder ähnliche Lärmquellen zu den häufigs...mehr

Eine besondere Ausprägung finden die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten in den §§ 836 bis 838 BGB. Die §§ 836 und 837 BGB machen den (Eigen-)Besitzer für Schäden haftbar, die durch den Einsturz eines Bauwerks oder durch Ablösung von Bauteilen entstehen. Haftungsgrund ist wiederum der allgemeine Rechtsgedanke, dass jeder für vermeidbare Schäden, die von seinen Sachen aus...mehr

Überwachungspflichten des Verwalters ergeben sich insbesondere auch aus dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflicht. Zu den Verkehrssicherungspflichten gehört die Verpflichtung desjenigen, der sein Grundstück oder Gebäude anderen Personen zugänglich macht, für einen verkehrssicheren Zustand zu sorgen. Es ist also dafür zu sorgen, dass die Wohnungseigentumsanlage ausreich...mehr

Die Überbelegung spielt i. d. R. bei vermieteten Eigentumswohnungen eine Rolle. Eine Überbelegung ist immer dann anzunehmen, wenn nicht genügend Wohnfläche für jeden Erwachsenen und jedes Kind vorhanden ist. Gehen von einer Wohnungsüberbelegung erhebliche Belästigungen zum Nachteil einer Eigentümergemeinschaft aus, so kann in erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentü...mehr

Begriff Speicherräume im Dachboden sind regelmäßig Gemeinschaftseigentum, wenn sie nicht ausdrücklich in der Teilungserklärung zum Sondereigentum bestimmt worden sind. Es ist auch möglich, an einzelnen Räumen Sondernutzungsrechte zugunsten einzelner Wohnungseigentümer zu begründen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung LG München I, Urteil v. 18.7.2013, 36 S 20429/12 WEG: ...mehr

Soll nachträglich ein zunächst nicht vorgesehener Spielplatz auf dem Gemeinschaftsgrundstück eingerichtet werden, liegt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vor. Diese kann allerdings nach § 20 Abs. 1 WEG einfach-mehrheitlich beschlossen werden. Da die Anlage eines Spielplatzes wohl nur in einem extremen Ausnahmefall die Wohnanlage grundlegend umgestalten dür...mehr

Über die Durchführung der Baumaßnahme entscheiden die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ebenfalls durch Beschluss. Es bedarf dabei keiner gesonderten Beschlussfassung, vielmehr können "Ob" und "Wie" in einem Beschluss geregelt werden. Bezüglich des "Wie" können die Wohnungseigentümer zunächst entscheiden, ob die Maßnahme von der Gemeinschaft der Wohnungs...mehr

Selbstverständlich können auch Erhaltungsmaßnahmen am gesamten Rohrleitungssystem der Wohnanlage erforderlich werden, also auch an Leitungen, die ggf. dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Was Beschlussfassung und Kostenverteilung im Hinblick auf die – auch durch Sondereigentumseinheiten führenden – Hauptversorgungsleitungen angeht, gilt das unter 2.1 Aufgeführte entsprechend. ...mehr

Zusammenfassung Soll die im Gemeinschaftseigentum stehende Außenwand einer Wohnungseigentumsanlage insbesondere von Teileigentümern für Werbemaßnahmen genutzt werden können, so ist bereits eine Regelung über Reklame- bzw. Werbeeinrichtungen in der Gemeinschaftsordnung ratsam. Für Schaukästen sollten bei Geschäften Sondernutzungsrechte begründet werden. Enthält die Gemeinschaf...mehr

Zusammenfassung Die Decke ist grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch für die Geschossdecken einer Tiefgarage, wozu insbesondere auch die aus Brandschutzgründen erforderliche Betonüberdeckung über der Bewehrung gehört.[1]mehr

Bei Erhaltungsmaßnahmen, die nur die Hauptleitungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums – auch wenn diese durch einzelne Sondereigentumseinheiten führen – betreffen, ist die Situation recht einfach. Wird hier Erhaltungsbedarf seitens der Verwaltung erkannt, sollten zur Vorbereitung der Beschlussfassung über die erforderlichen Maßnahmen in der Eigentümerversammlung bereits ...mehr

Begriff Rohrleitungen durchziehen die gesamte Wohnanlage – egal, ob es sich um Heizungs-, Wasser- oder Gasrohre zur Versorgung des Gemeinschaftseigentums sowie der einzelnen Sondereigentumseinheiten handelt. Insbesondere im Hinblick auf etwa erforderliche Erhaltungsmaßnahmen ist zunächst zu klären, welche Rohrbereiche im Gemeinschaftseigentum und welche im Sondereigentum der...mehr

Zusammenfassung Die Scheiben der Außenfenster gehören, wie diese selbst, zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Ungeachtet dieser sachenrechtlichen Zuordnung kann durch eine Vereinbarung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bestimmt sein, dass "die Behebung" von Glasschäden gleich welcher Art "Sache des Wohnungseigentümers" ist. Insoweit hat der jeweilige Wohnungseigent...mehr

Begriff Die Haustür ist dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.[1] Zu beachten ist , dass ein Beschluss über das nächtliche Verschließen der Hauseingangstür den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen kann. Da Haustürschließanlagen existieren, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen und dennoch ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne Schlüssel ermögliche...mehr

Bei der Eigentumszuordnung des Fußbodens ist zunächst zwischen dem eigentlichen Belag und dem darunter liegenden Estrich samt Trittschalldämmung und der Bodenplatte selbst zu unterscheiden. Der Fußbodenbelag – egal, ob es sich um Parkett, Laminat, Teppichboden oder Kacheln handelt – steht nach ganz herrschender Meinung im Sondereigentum jedes Wohnungseigentümers. Hinweis Boden...mehr

Vereinfacht und generell sind Rohrleitungen als Hauptleitungen dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet, auch wenn sie durch ein Sondereigentum führen.[1] Wasser- und Heizungsleitungen stehen erst ab dem Punkt im Sondereigentum, ab dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung von der Haupt- bzw. Nebenleitung trennen lasse...mehr

Zunächst mutet es befremdlich an, den Balkon als zum Gemeinschaftseigentum gehörend zu qualifizieren, ist er doch ausschließlich über die entsprechende Wohnung zu erreichen. Trotz dieses Umstands kann der Balkon insgesamt auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zum Sondereigentum erklärt werden.[1] Auch das am 1.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodern...mehr

Begriff Bei Balkonen entstehen häufig Rechtsunsicherheiten hinsichtlich seiner Eigentumszuordnung. Soweit auch die konstruktiven Elemente des Balkons unumstritten dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, können die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen auch diesbezüglich den jeweiligen Balkoneigentümern durch einfachen Mehrheitsbeschluss auferlegt werden. Gesetze, Vorschriften un...mehr

Begriff Der Fahrradkeller steht oft dann im Mittelpunkt des wohnungseigentumsrechtlichen Interesses, wenn seine Nutzung geändert werden soll. Hierzu gibt es diverse Entscheidungen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung LG Itzehoe, Urteil v. 28.5.2014, 11 S 58/13: Nichtig ist ein Beschluss insbesondere dann, wenn er infolge inhaltlicher Unbestimmtheit keine durchführbare R...mehr

Betretung des Sondereigentums Da die Rauchmelder nur über das jeweilige Sondereigentum erreicht werden können, sind grundsätzlich 2 Konstellationen denkbar, die bei einer erforderlichen Wartung angetroffen werden können: Der Wohnungseigentümer selbst bewohnt die Wohnung oder aber der Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum vermietet, sodass der Alleinbesitz bei den Mietern...mehr

Aus den Landesbauordnungen der Länder folgt als Generalklausel: Gebäude dürfen nur insoweit benutzt werden, als eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit sowie von Leib und Gesundheit der Bewohner, vermieden wird. Bauliche Anlagen müssen so beschaffen sein, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Rauch und Feuer vorgebeugt wird und bei einem Brand die Ret...mehr

Grundsätzlich ist der Einbau von Versorgungsleitungen meist mit Durchbrüchen durch eine oder mehrere im Gemeinschaftseigentum stehende Wände verbunden, weshalb eine bauliche Veränderung zu bejahen ist. Gleiches gilt für die Beseitigung bestehender Versorgungsleitungen. Auch die zusätzliche Verlegung von Versorgungsleitungen durch das Gemeinschaftseigentum stellt eine baulich...mehr

Unabhängig davon, ob zwischen der Gemeinschaftsordnung und Hausordnung einerseits sowie dem Mietvertrag andererseits Übereinstimmung herrscht, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen störenden bzw. zerstörenden Mieter vorgehen. Der Mieter kann nämlich nicht mehr Rechte für sich beanspruchen als die einzelnen Eigentümer selbst haben. Ansprüche gegen den Mieter Gegen...mehr

Versorgt die Antenne mehrere Einheiten des Gebäudes und versorgt sie nicht auch Nachbargrundstücke, steht sie im Gemeinschaftseigentum. Betreibt ein Wohnungseigentümer eine Antennenanlage, die nicht nur der Versorgung der anderen Wohnungseigentümer dient, sondern weiterer Gebäude, die nicht zur Wohnanlage gehören, ist sie Sondereigentum. Versorgt die Antenne lediglich einen ...mehr

Auferlegung der Kostentragungspflicht per Vereinbarung Grundsätzlich können sowohl die Pflicht zur Erhaltung des Balkons als auch die entsprechende Kostentragungspflicht per Vereinbarung dem jeweiligen Wohnungseigentümer auferlegt werden, dessen Wohnung über einen Balkon verfügt. Er ist dann auch zur Erhaltung der im Gemeinschaftseigentum stehenden konstruktiven Bestandteile ...mehr

Insbesondere durch schadhafte Wasser- und Abwasserleitungen kann es zu Feuchtigkeitsschäden sowohl im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums wie auch in einzelnen Sondereigentumseinheiten kommen. Treten jedenfalls Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums auf und ist die Schadensursache ebenfalls im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums zu lokalisieren,...mehr

Werden Erhaltungsmaßnahmen an den ausschließlich im Sondereigentum stehenden Rohrleitungen erforderlich, so kann die Gemeinschaft hierüber nicht wirksam beschließen. Denn die Erhaltung des Sondereigentums ist Sache des jeweiligen Wohnungs- bzw. Teileigentümers.[1] Ein entsprechender Beschluss wäre in Überschreitung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.[2] Ac...mehr

Für die ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG verantwortlich. Praxis-Beispiel Undichtigkeiten in Fassade, Dach, Fundament Die Wohnungseigentümer haben hier die erforderlichen Abdichtungsmaßnahmen zu beschließen, die dann seitens der Ge...mehr