Überwachungspflichten des Verwalters / 2 Überwachungspflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums

Überwachungspflichten hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums folgen aus der Stellung des Verwalters als Ausführungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Eigenständig kann der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG selbstständig alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden sind. Im Übrigen hat er Beschlüsse der Wohnungseigentümer herbeizuführen, soweit nicht die Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfüllt sind, also Maßnahmen zur Nachteilsabwendung erforderlich sind.

Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig auf notwendige Instandsetzungsmaßnahmen hin zu überprüfen. Eine Verpflichtung, die erforderlichen Kontrollen in eigener Person durchzuführen, besteht gleichfalls nicht.^[1] Die Verwalterpflichten beschränken sich darauf, Mängel festzustellen und die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten. Für die Beseitigung von Mängeln zu sorgen, ist dabei grundsätzlich Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Grundlage der Beschlüsse der Wohnungseigentümer. Zwar hat der Verwalter regelmäßige Kontrollen durchzuführen, ob Maßnahmen der Erhaltung erforderlich werden. Regelmäßig ist es dem Verwalter jedoch weder möglich noch zumutbar, Gebäudedächer zu begehen. Er wird auch nicht zuverlässig den Zustand von Regenfallrohren beurteilen können. Hiermit kann durchaus ein Fachunternehmen beauftragt werden. Regelmäßig dürfte es sich dabei auch um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung handeln, die von untergeordneter Bedeutung und nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden ist.

Der Verwalter muss auch Hinweisen der Eigentümer und Dritter (Mi...