Die AK der anteiligen Erhaltungsrücklage entsprechen grundsätzlich den geleisteten Einzahlungen[27] abzgl. der Mittelverwendung (Ausgaben) durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn jedoch eine Eigentumswohnung "mit" einer Erhaltungsrückstellung erworben wird, bemessen sich die AK nach dem anteiligen Kaufpreis. Beachten Sie:

  • Spätere Einzahlungen in die Erhaltungsrücklagen erhöhen diese AK und
  • spätere Verwendungen der Mittel durch den Verwalter vermindern dementsprechend die AK der Erhaltungsrücklage.
 

Beispiel

B erwirbt von A eine Eigentumswohnung, um diese für Wohnzwecke zu vermieten. Von dem Gesamtkaufpreis i.H.v. 125.000 EUR entfällt nach dem notariellen Kaufvertrag auf eine Einbauküche 5.000 EUR und auf die anteilige Erhaltungsrücklage 10.000 EUR. Mit der Wohnung sind nach dem Teilungsplan ein bestimmter Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum und ein Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum verbunden. Das Treppenhaus, die Flure, die Waschküche sowie der Garten (mit Bepflanzung und Zaun) sind gemeinschaftliches Eigentum und für alle Wohnungseigentümer (bzw. Wohnungsmieter) nutzbar. Ein Rasenmäher ist Gemeinschaftsvermögen.

Lösung: Ertragsteuerrechtlich erwirbt B folgende Wirtschaftsgüter, die zivilrechtlich das (einheitliche) Wohnungseigentum des B darstellen:

  • Das anteilige Gebäude (Sondereigentum und anteiliges gemeinschaftliches Eigentum), das nach § 7 Abs. 5a EStG abzuschreiben ist. Das Sondernutzungsrecht am Kellerraum ist nicht separat bewertbar.[28]
  • Der anteilige Grund und Boden (anteiliges gemeinschaftliches Eigentum).
  • Die anteilige Gartenanlage, welche i.d.R. ein eigenes Wirtschaftsgut darstellt, das über zehn Jahre abzuschreiben ist.[29]

Die Einbauküche ist

  • zivilrechtlich regelmäßig eine von dem Grundstück getrennte Sache bzw.
  • steuerrechtlich ein von dem Gebäude getrennt zu bewertendes (bewegliches und einheitliches) Wirtschaftsgut, das auf zehn Jahre abzuschreiben ist.[30]

Der (anteilige) Rasenmäher[31] und die (anteilige) Erhaltungsrücklage sind

  • zivilrechtlich als Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) im "eigenen" Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft.
  • Gleichwohl sind nach der Bruchteilsbetrachtung des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO diese Vermögenspositionen steuerrechtlich anteilig dem B zuzuordnen.

Kaufpreisanteil für die Erhaltungsrücklage: Regelmäßig entspricht der Kaufpreisanteil für die Erhaltungsrücklage dem tatsächlichen (anteiligen) Geldbestand zum Erwerbszeitpunkt. Richtigerweise bemessen sich die AK des Wirtschaftsguts "Erhaltungsrücklage" aber nach dem vereinbarten (anteiligen) Kaufpreis, wenn dieser Betrag vom tatsächlichen Bestand nicht wesentlich abweichen sollte. Beachten Sie:

  • Bei einer deutlichen Abweichung oder
  • wenn im Kaufvertrag nichts dazu geregelt wird,

kommt es – im Schätzungswege – auf die rechnerische Quote nach dem Miteigentumsanteil an.

 

Lösung:

Die angeschaffte Erhaltungsrücklage sind für B "gespeicherte WK", die er von A übernimmt, welche dieser nicht mehr steuerrechtlich geltend machen kann.[32] Wenn aus den Mitteln der Erhaltungsrücklage zukünftig Ausgaben für Erhaltungsaufwendungen geleistet werden, sind diese bei B WK bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.[33]

Bei der Bemessungsgrundlage für die GrESt ist zwar der Kaufpreisanteil für die Einbauküche (5.000 EUR), nicht aber der Anteil für die Erhaltungsrücklage (10.000 EUR) abzuziehen.[34]

[27] BFH v. 5.10.2011 – I R 94/10, BStBl. II 2012, 244 unter II. 2. b) = EStB 2012, 46 (Siebenhüter).
[28] Der Sondernutzungsberechtigte hat über seinen Miteigentumsanteil hinaus kein wirtschaftliches Eigentum an dem ihm zur Nutzung überlassenen Gemeinschaftseigentum, BFH v. 5.7.2018 – VI R 67/15, BStBl. II 2018, 798 = EStB 2018, 453 (Apitz).
[29] R 21.1 Abs. 3 S. 2, 3 EStR. Zäune (auch Grenzbepflanzung) und Wege sind aber Bestandteile des Gebäudes.
[31] Da die anteiligen AK für den Rasenmäher nicht im Kaufvertrag vereinbart waren, wären diese zu schätzen, um insoweit ein bewegliches Wirtschaftsgut abschreiben zu können. Aus Geringfügigkeit kann dies regelmäßig unterbleiben, so dass dieser Kaufpreisanteil faktisch "mit dem Gebäude" abgeschrieben wird.
[32] Denkbar ist, dass A aus einer Differenz zwischen seinen fortgeführten AK und dem anteiligen Veräußerungspreis der Erhaltungsrücklage einen Gewinn/Verlust nach § 20 Abs. 2 Nr. 7, Abs. 4 EStG realisiert.
[33] OFD Frankfurt/M. v. 30.3.2000 – S 2211 A-12-St II 23, DB 2000, 1102.

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