Eigentumswohnungen im Ertragsteuerrecht (estb 2021, Heft ... / b) Gewerbliche Einkünfte

Aus dem Gemeinschaftsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft können auch gewerbliche Einkünfte (z.B. aus einer Photovoltaikanlage) erzielt werden. Der BFH^[49] sieht dann in der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst eine Mitunternehmerschaft (§ 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG). Daher sind die gewerblichen Einkünfte gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber gegenüber einer daneben vermeintlich bestehen (konkludenten) GbR, festzustellen.

Drohende Abfärbung: Es droht damit eine Abfärbung der gewerblichen Einkünfte nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG auf Einkünfte aus dem übrigen Gemeinschaftsvermögen, da die Wohnungseigentümergemeinschaft eine "andere Personengesellschaft" i.S.d. Norm ist.^[50]Beachten Sie: Eine Abfärbung auf eine Wohnungsvermietung durch einzelne Wohnungseigentümer droht nicht, da insoweit gerade nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vermietet.

Als Ausweg könnte zwar eine GbR gegründet werden, welche z.B. eine Photovoltaikanlage erwirbt und betreibt. Eine im Gemeinschaftseigentum bereits angeschaffte Anlage steht jedoch den Wohnungseigentümern nicht zu Bruchteilen zu. Die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst kann demgegenüber keine separate "Ein-Personen-GbR" gründen.

Denkbar wäre es, dass die einzelnen Wohnungseigentümer gemeinsam eine eigene GbR gründen, welche die Photovoltaikanlage dann erwirbt und betreibt. Es spricht aber gegen die (konkludente) Gründung einer solchen GbR, wenn die Gründung im Auftreten nach außen nicht erkennbar wird.^[51] Bei Gründung einer GbR ist zu beachten, dass die Einnahmen und Ausgaben zivil- und steuerrechtlich getrennt von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sehen sind.

Eine gewerbliche Infizierung von Vermietungseinkünften der Gemeinschaft (z.B. bei einer gemeinschaftlichen Stellplatzvermietung) ergibt sich jedoch nicht, wenn die Einkünfte aus Gewerbebetrieb unter der Bagatellgrenze nach der BFH-Rechtsprechung^[52] liegt.

[49] BFH v. 20.9.2018 – IV R 6/16, BStBl. II 2019, 160 = EStB 2019, 49 (Aweh). In dem entschiedenen Fall handelte es sich um ein Blockheizkraftwerk.

[50] Wacker in Schmidt, EStG, 40. Aufl. 2021, § 15 Rz. 171.

[51] FG München v. 26.6.2018 – 2 K 2245/16, juris. Rev. eingelegt, Az. des BFH: IV R 42/19.

[52] BFH v. 27.8.2014 – VIII R 6/12, BStBl. II 2015, 1002 = EStB 2015, 79 (Siebenhüter). Nettoumsatzerlöse aus dem Gewerbe unter 3 % der Gesamtnettoumsatzerlöse und unter 24.500 EUR im VZ. Bei der GewSt ist zudem ein Freibetrag nach § 11 Abs. 1 GewStG von 24.500 EUR zu gewähren.