§ 18 Grundstücksrecht / VIII. Sachmängelhaftung

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Bei dem Verkauf fertig gestellter Neubauten (kein Bauträgervertrag) stellt sich die Frage der Anwendbarkeit von Kauf-oder Werkvertragsrecht. Die wohl überwiegende Meinung in der Literatur plädierte auch nach der Angleichung der Verjährungsfristen (438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a) BGB) für die Anwendbarkeit von Werkrecht. Der BGH^[20] entschied sich jedenfalls im Fall von einer Eigentumswohnung, die ungefähr drei Jahre nach Errichtung veräußert wurde für eine Sachmängelhaftung nach Kaufrecht. Für die Anwendbarkeit der Sachmängelhaftung nach Werkrecht entschied sich der BGH^[21] für den Fall, in dem das Gemeinschaftseigentum abgenommen war, aber am Sondereigentum noch Restarbeiten ausstanden. In einer jüngeren Entscheidung hat sich der BGH ebenfalls auf die Anwendung von Werkvertragsrecht ausgesprochen, und zwar in einem Fall, in dem kurz nach Errichtung einer Wohnanlage an einen Nachzüglererwerber veräußert wurde.

Der Käufer einer Sache – auch eines Grundstücks – hat gem. § 433 Abs. 1 S. 1 BGB einen Erfüllungsanspruch auf rechts- und sachmängelfreie Leistung. Der Begriff des Sachmangels ist in § 434 BGB definiert. Das Kaufobjekt muss danach bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit haben. Soweit eine konkrete Beschaffenheit nicht vereinbart ist, muss sich das Vertragsobjekt für die vertragsgemäße Verwendung eignen bzw. die übliche Beschaffenheit von Sachen gleicher Art aufweisen.

Für Grundstücksteilungen ist § 19 BauGB zu beachten. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen ist die Gemeinde gem. § 22 BauGB berechtigt, die Genehmigungsbedürftigkeit für die Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum durch Satzung einzuführen. Für den Käufer einer Teilfläche bedeutet dies, dass die Bebaubarkeit nicht sichergestellt ist und er vor Abschluss des Kaufvertrages verbindliche Auskünfte der Baubehörde einholen sollte oder sich zumindest ein Rücktrittsrecht bis zur rechtskräftigen Erteilung einer Baugenehmigung bzw. wenigstens eines Bauvorbescheides vorbehalten sollte.

Dem Risiko, eine Grundstücksteilfläche zu erwerben, die sich als unbebaubar erweist, ist also in entsprechender Weise Rechnung zu tragen. Daraus folgt für die Vertragsgestaltung, dass der Käufer grundsätzlich das Risiko der Bebaubarkeit des Grundstücks trägt, wenn eine konkrete Regelung dieser Frage im Kaufvertrag fehlt.^[22] Ist eine derartige Verteilung des "Verwendungsrisikos" nicht gewollt, so muss wegen der Bebaubarkeit der Teilfläche eine eindeutige und den Interessen beider Vertragsseiten gerecht werdende Risikoverteilung vereinbart werden. Es wären also entsprechende Regelungen zur Beschaffenheit (z.B. Bebaubarkeit) bzw. Rücktrittsrechte oder aufschiebende Bedingungen einzufügen, die auch Rückwirkungen auf die Kaufpreisfälligkeit haben können.

Zu dieser Beschaffenheit gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen, also auch etwa des Maklers, erwarten kann, wenn diese Äußerungen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht berichtigt wurden oder sie die Kaufentscheidung nicht beeinflusst haben. Das Vorliegen eines Sachmangels führt zunächst zu einem Nacherfüllungsanspruch gem. § 439 BGB bei Vorliegen der Voraussetzungen gem. §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 BGB zum Rücktritt vom Vertrag oder nach § 441 BGB zur Kaufpreisminderung. Darüber hinaus ist nach den Voraussetzungen der §§ 440, 280, 281, 283 und 311a BGB Schadensersatz und ggf. gem. § 284 BGB Ersatz der vergeblichen Aufwendungen zu erlangen.

Bei gebrauchten Immobilien ist ein Haftungsausschluss für Sachmängel des Grundstücks und des/der aufstehenden Gebäude zulässig und üblich. Nicht zulässig ist dagegen ein Haftungsausschluss beim Verkauf durch den Erbauer eines neu errichteten Gebäudes, gleichgültig ob er Bauträger oder Privatmann ist. Die Rechtsprechung legt den Begriff der Neuerrichtung weit aus und sieht die Grenze beim Verkauf von Objekten bei ca. zwei Jahren. Ein Haftungsausschluss scheitert hier in der Regel an den §§ 138, 242 BGB, den Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen gem. §§ 305 ff. BGB und der Makler- und Bauträgerverordnung.

In allen Fällen sollte der Käufer darauf achten, sich etwa noch bestehende Nacherfüllungsansprüche gegen Handwerker aus Errichtungs- und/oder Reparaturverträgen vorsorglich abtreten zu lassen.

Für Mängel, die zwischen Vertragsschluss und Besitzübergabe auftreten, muss der Verkäufer haften, auch wenn die Nacherfüllungsansprüche für Sachmängel ausgeschlossen sind.^[23] Der BGH hat diese Entscheidung damit begründet, dass der Verkäufer für vor Vertragsschluss vorhandene Mängel dann haftet, wenn er sie arglistig verschweigt und der Käufer nur solche Fehler bei den Kaufpreisverhandlungen berücksichtigen kann, die er bei der Besichtigung erkennt. Dieser Interessenausgleich funktioniert jedoch nicht für Mängel, die erst nach Vertragsschluss auftreten. Um auch für solche Mängel, die vom Verkäufer ...