Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Das in den letzten Jahren vom BGH für den Bereich des Wohnungseigentums herausgearbeitete Belastungsverbot wurzelt im allgemeinen Verbandsrecht der §§ 53 Abs. 3 GmbHG, 180 Abs. 1 AktG und 35 BGB. Insoweit folgt aus der Kompetenz, den Gebrauch, die Verwaltung und die Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss zu reg...mehr

Entspricht die Nutzung hingegen nicht mehr der Zweckbestimmung des Sondereigentums und verursacht einen erhöhten Kostenaufwand, dürfte eine pauschale Kostenmehrbelastung möglich sein – gesichert ist dies allerdings nicht. Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Treppenhausreinigung im Bereich einer zweckbestimmungswidrig genutzten Arztpraxis) TOP XX Kostenverteilungsä...mehr

Keinerlei Diskussion bedarf es in den äußerst seltenen Fällen, in denen der Müll tatsächlich individuell erfasst wird, dass dann auch eine verbrauchsbezogene bzw. verursacherbezogene Kostenverteilung allein ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Wie aber ist mit dem Problem Müll umzugehen, wenn eine individuelle Verursachungsermittlung tatsächlich nicht stattfindet? Hier wür...mehr

Allein die Ausgestaltung als privilegierte bauliche Veränderung lässt die erforderliche Beschlussfassung nicht entfallen. Stets ist es Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme beg...mehr

Hinsichtlich der Aufzugskosten besteht auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG seit Inkrafttreten des WEMoG nicht nur lediglich eine Beschlusskompetenz zur dauerhaften Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten (also insbesondere Betriebsstrom) sowie der Wartungskosten, sondern auch der Kosten seiner Erhaltung. D...mehr

Inhaltlich können die Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung in 4 Gruppen unterteilt werden: Geschäftsordnungsbeschlüsse Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln Durchführung und Ablauf der konkreten Eigentümerversammlung. Beschlüsse über die formelle Organisation der Verwaltung Beschlüsse über die formelle Organisation der Verwaltung sollen insbesondere dem Verwalter eine re...mehr

Nach § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG können einem Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss gestattet werden. Auf eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer kommt es nicht an. Allerdings sind die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG zu beachten, wonach die bauliche Veränderung nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlag...mehr

"Schwebend unwirksam" sind Beschlüsse, die in unentziehbare aber verzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingreifen.[1] Von der "schwebenden" Unwirksamkeit hat sich der BGH zwischenzeitlich distanziert, ohne allerdings ausdrücklich klarzustellen, dass entsprechende Beschlüsse nichtig sind.[2] Allerdings dürfte er bei erneuter Gelegenheit einer entsprechend anstehenden Ent...mehr

Nach der nicht mehr geltenden Bestimmung des § 49 Abs. 2 WEG a. F. konnten dem Verwalter die Kosten insbesondere eines Anfechtungsverfahrens auferlegt werden, wenn er dieses aufgrund groben Verschuldens zu verantworten hatte. § 49 Abs. 2 WEG a. F. ist mit Inkrafttreten des WEMoG deshalb entfallen, weil seit jeher ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch gegen den Verw...mehr

Musterbeschluss: Bildung einer Rücklage für gemeinschaftliche bauliche Veränderungen TOP XX Bildung einer Rücklage für gemeinschaftliche Baumaßnahmen Auf Grundlage der §§ 28 Abs. 1 Satz 1 und 19 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer die Bildung einer Rücklage für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die gemäß § 21 Abs. 2 WEG eine Kostenbeteiligung aller ...mehr

§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Öffnungsklausel-Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten der des WEMoG am 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt worden sind. Es bedarf also zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch der Eintragung ...mehr

Rz. 284 Ein zinslos gestundeter Kaufpreis ist nicht mit dem Nennwert, sondern mit dem abgezinsten Barwert anzusetzen. Dabei kann von der Regelung des § 12 Abs. 3 BewG ausgegangen werden, d. h. Zugrundelegung eines Zinssatzes von 5,5 % unter Berücksichtigung von Zinseszinsen und Zwischenzinsen. Der Barwert der Kaufpreisverpflichtung stellt gleichzeitig den Ausgangspunkt für d...mehr

In seinem Urteil vom 9.10.1991 hatte der BFH noch ausgeführt, dass das Guthaben aus der Erhaltungsrückstellung nach dem WEG eine mit einer Geldforderung vergleichbare Vermögensposition darstellt (BFH v. 9.10.1991 – II R 20/89, BStBl. II 1992, 152). Es handele sich wirtschaftlich um Vorauszahlungen der Wohnungseigentümer auf zukünftige Instandhaltungsaufwendungen. Diese könne...mehr

Entgegen der vorstehende dargestellten früheren Betrachtung nach der die Erhaltungsrücklage kein Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung ist, hat der BFH mit Urteil vom 16.9.2020 entschieden, dass beim Erwerb von Teileigentum der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Erhaltungsrücklage zu mindern ist (BFH v. 16.9.20...mehr

Der Werkunternehmer verspricht die Herstellung eines Werks. Eine Gewinnrealisierung tritt bei einer Werkleistung erst nach erfolgter Übergabe und Abnahme ein.[1] Erst wenn der Auftraggeber das fertiggestellte Werk als vertragsmäßig abgenommen hat, hat der Werkunternehmer das seinerseits Erforderliche getan.[2] , [3] Ist eine Abnahme nach der Beschaffenheit des Werks ausgeschlos...mehr

Bei dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden ist der Gewinn regelmäßig realisiert, wenn Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten auf den Erwerber übergegangen sind.[1] Der Veräußerer bleibt nach dem Eigentumserwerb des Käufers regelmäßig nicht wirtschaftlicher Eigentümer.[2] Eine spätere Vertragsauflösung steht der Gewinnrealisierung grundsätzlich nicht entgegen.[3] Etwas ander...mehr

Drei verschiedene Vermögenszuordnungen: Die Zuordnung des Eigentums von Wohnungseigentümergemeinschaften ist komplexer als man dies zunächst vermuten könnte. Es sind drei verschiedene Vermögenszuordnungen zu unterscheiden: Das Sondereigentum an der einzelnen Wohnung[18] (§§ 1 Abs. 2, 13 WEG) steht sachenrechtlich nur dem jeweiligen Wohneigentümer als Alleineigentümer zu. Das g...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bezeichnete die Ansammlung von Geldern für die Instandhaltung der WEG-Immobilie bisher in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a.F. als "Instandhaltungsrückstellung". Seit der Gesetzesänderung durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz v. 16.10.2020, BGBl. I 2020, 2187 zum 1.12.2020 wird die Bezeichnung "Erhaltungsrücklage" (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG n.F...mehr

Überblick Für den Austausch fossiler Heizungen gegen klimafreundliche Alternativen gibt es seit Februar 2024 Geld aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Seit dem 27. August sind weitere Gruppen antragsberechtigt – darunter Vermieter von Einfamilienhäusern. Ein Überblick. Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 die reformierte Bundesförderung für eff...mehr

Freie Wahl Der Antrag ist nur zulässig, wenn dieser vor Beginn der Bauarbeiten vor Ort und innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach dem Datum der Zusage gestellt wurde. Die Antragstellung über die Zuschussförderung ist über einen frei wählbaren Finanzierungspartner (Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen) zu stellen. Für den Zeitpunkt der Antragstellung ist das...mehr

Im Rahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, hat der Verwalter die Wohnungseigentümer zunächst umfassend aufzuklären und die verschiedenen Handlungsoptionen aufzuzeigen. Die Wohnungseigentümer verfügen nämlich meist nicht über technisches Fachwissen, ihnen sind auch nicht sämtliche baulichen und rechtlichen Verhältnisse des ...mehr

Abmahnung Die Abmahnungsbefugnis gegenüber dem Verwalter steht nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Bei dilatorischem Verhalten des Verwalters können allenfalls dem Verband – als Vertragspartner des Verwalters – Ersatzansprüche zustehen.[1] Anspruchsverzicht Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Verzicht auf die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüch...mehr

Lehnt es der Verwalter bei Feuchtigkeitseintritt mit Schimmelbildung und Silberfischbefall im Sondereigentum ab, der Ursache nachzugehen, weil er falsches Lüftungsverhalten für ursächlich hält, hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum aber nicht von vornherein auszuschließen ist, handelt er pflichtwidrig. Stellt sich jedenfalls später heraus, dass Ursache ein Mangel im Ge...mehr

Der Verwalter kann auch als öffentlich-rechtlicher Störer in Betracht kommen. Grundsätzlich kann der Verwalter lediglich hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen werden. Sind allein das Sondereigentum und/oder das Privateigentum an den darin befindlichen Gegenständen betroffen, kann der Verwalter nicht als Störer in Anspruch genommen werden. Auf dieses er...mehr

Stellt der Verwalter in der Eigentümerversammlung ohne ausreichende Überprüfung unrichtige Tatsachenbehauptungen auf, haftet er auf Schadensersatz, wenn aufgrund der unrichtigen Darstellung ein für die Eigentümer nachteiliger Beschluss gefasst wird.[1] Praxis-Beispiel Angebliches Nutzerfehlverhalten Der Verwalter schätzt die im Bereich einer Wohnung vorhandenen Feuchtigkeitssc...mehr

Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Der Verwalter haftet gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet der Verwalter also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört ode...mehr

Weist der Verwalter die Wohnungseigentümer nicht auf Baumängel hin bzw. unterlässt er einen Hinweis auf eine drohende Verjährung der Mängelrechte und können wegen eingetretener Verjährung keine Ansprüche mehr gegen den Bauträger geltend gemacht werden, haftet der Verwalter.[1] Praxis-Beispiel Der mangelhafte Balkon Ein Wohnungseigentümer hatte einen Mangel an seinem Balkon ger...mehr

Hat die Eigentümergemeinschaft mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ...mehr

Da das Vertragsverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, haftet der Verwalter bei Vertragspflichtverletzungen in 1. Linie gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Verursacht der Verwalter Schäden am Gemeinschaftsvermögen, stehen entsprechende Ersatzansprüche allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Verursacht der Verwalter Sc...mehr

Beruhen bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums auf eigenmächtigem Verwalterhandeln, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, diese rückgängig zu machen. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet er jedenfalls in Höhe der Rückbaukosten. Allerdings können die Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter auch nach...mehr

Eine unmittelbare Haftung trifft den Verwalter dann, wenn er unberechtigte Forderungen mit Gemeinschaftsgeldern ausgleicht. Häufiger Fall ist hier die ungenügende Rechnungsprüfung. Aber auch dann, wenn er Zahlungen für völlig unbrauchbare Leistungen vornimmt, kann ihn eine Schadensersatzpflicht treffen.[1] Praxis-Beispiel Unbrauchbare Architektenleistung Im Rahmen einer größer...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG wurde der Verwaltervertrag als ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer, angesehen.[1] Der Verwalter haftete also auch gegenüber den Wohnungseigentümern. Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern gemäß § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinsch...mehr

Bei den im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums aufgrund entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer vom Verwalter beauftragten Handwerkern, Unternehmen oder Sonderfachleuten, wie Architekten oder Ingenieure, handelt es sich nicht um Erfüllungsgehilfen des Verwalters. Bei ihnen handelt es sich vielmehr um die Vertragspartner der Wohnungseigentümergemei...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen zu TOP 1 folgenden Beschluss: "Die Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt die Montage einer Split-Klimaanlage innerhalb des Balkonbereichs und die dazu benötigte Kernbohrung durch die Außenwand. Die Montage muss fachgerecht ausgeführt werden. Die Kosten trägt der jeweilige Eigentümer der Wohnung. Künftige Wartungs- und Instandhaltungskosten ei...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine bauliche Veränderung einen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt und ob für die Antwort auf diese Frage nur auf die Beeinträchtigung durch die Maßnahme selbst oder auf den späteren bloß möglichen Betrieb einer Anlage abgestellt werden darf. Mögliche Nachteile Das AG Ludwigshafen (Urteil v. 26.1.2022, 2p C 88/21, ZWE 202...mehr

Bei einem Erstherstellungsanspruch geht es um die vollständige erstmalige Errichtung bzw. entsprechende Ausstattung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Baumaßnahmen auf den Stand, der sich aus der Zweckbestimmung der Einheiten oder der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung und/oder dem eindeutig mit beurkundeten bzw. in Bezug genommenen Aufteilungsplan als Soll-Zustand b...mehr

Leitsatz Die Befreiungsvorschrift des § 7 Abs. 1 GrEStG ist bei der Aufhebung einer Wohnungseigentümergemeinschaft unter Bildung von Miteigentum nicht entsprechend anwendbar. Normenkette § 7 Abs. 1, § 1 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 5, § 2 Abs. 1 Satz 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG, § 1 Abs. 2 und 3, § 3 WEG, § 9 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BewG Sachverhalt Der Kläger und die A-Bank bi...mehr

Zusammenfassung Bei der Errichtung einer Pergola auf einer Dachterrasse oder im Bereich eines Sondernutzungsrechts, etwa an einer Garten- oder Terrassenfläche, handelt es sich um eine bauliche Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG. Zur entsprechenden Gestattungsbeschlussfassung genügt grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss. Ein solcher ist auch zwingende Voraussetzung zur Legit...mehr

Begriff Der Begriff des "Wertprinzips" umschreibt mit Bezug auf die Abstimmung im Rahmen der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ein bestimmtes Stimmprinzip. Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG bei der Abstimmung in der Eigentümerversammlung zunächst eine Stimme. Unerheblich ist dabei, wie viele Sondereigentumseinheiten der Wohnungseigentümer sein ...mehr

Zusammenfassung Verfügt die Wohnanlage über ein Schwimmbad, handelt es sich bei diesem regelmäßig um Gemeinschaftseigentum. Insoweit gelten keine Besonderheiten gegenüber anderen, für jeden Eigentümer zugänglichen Einrichtungen. Das Schwimmbad ist dem Sondereigentum zuzurechnen, wenn dies in der Teilungserklärung entsprechend bestimmt oder das Schwimmbad in Sondereigentumsrä...mehr

Begriff Maßnahmen der Notgeschäftsführung dienen der Abwehr eines unmittelbar drohenden oder der Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens. In akuten Gefahrensituationen sind also Wohnungseigentümer zu eigenständigem Handeln ermächtigt, wenn eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer oder Maßnahmen des Verwalters nicht abgewartet werden können. Selbstverständlich is...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 18 Abs. 3 WEG berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Voraussetzung ist freilich, dass überhaupt ein Fall der Notgeschäftsführung vorliegt. Ein Wohnungseigentümer, der ohne ausdrückliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Arbeiten am Gemeinsch...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Fristwahrung Der Nachteil kann ein rechtlicher oder ein tatsächlicher sein. Die Wahrung einer Frist ist deshalb ausdrücklich genannt, weil es sich wohl um den praktisch h...mehr

Praxis-Beispiel Normschallmessungen Messungen des Schalldurchgangs durch Bauteile mit geeichten Sende- und Empfangsgeräten. Das Ergebnis wird üblicherweise in einer Gegenüberstellung zwischen den Messergebnissen und den Vorgaben aus Normen und Richtlinien dargestellt. Aus den Messkurven und Einzelwerten kann der Fachmann Hinweise auf mögliche Ursachen für zu starke Schallüber...mehr

Zusammenfassung Firmenschilder dienen der Werbung oder als einfacher Hinweis auf eine gewerbliche oder freiberufliche Betätigung in einzelnen Sondereigentumseinheiten und werden in der Regel an der Fassade des Hauses angebracht. Die Außenfassade eines Gebäudes ist bereits kraft Gesetzes nach § 5 Abs. 2 WEG nicht sondereigentumsfähig und somit stets notwendiger Bestandteil de...mehr

Zu beachten ist, dass die Verjährung einer Leistungspflicht nicht gleichzeitig dazu führt, dass die für sie bestellten Grundpfandrechte ihre Sicherheit verlieren. Auch nach Verjährung des der Bestellung zugrunde liegenden Anspruchs kann der Gläubiger seine Befriedigung aus dem Grundpfandrecht betreiben. Grundsätzlich unterliegen sämtliche Ansprüche der Verjährung. Lediglich d...mehr

Begriff Die Verjährung bewirkt, dass der Schuldner berechtigt ist, die Leistung zu verweigern. Die Verjährung schafft ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht. Zu beachten ist, dass der Eintritt der Verjährung nicht von Amts wegen, also vom Gericht geprüft wird. Der Schuldner muss sich vielmehr immer selbst darauf berufen. U. a. bei Gewährleistungsansprüchen aus einem Kauf-...mehr

Markisen sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, wenn die Wohnanlage bereits bauträgerseits mit Markisen ausgestattet ist bzw. die Markisen im Rahmen der Herstellung des Gebäudes angebracht worden sind.[1] Vereinzelt wird auch danach differenziert, ob Balkone, Loggien oder Terrassen, an denen Markisen angebracht sind, im Sondereigentum stehen. Ist dies der Fall, sollen au...mehr

Grundsätzlich stellt die Montage einer Markise eine bauliche Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG dar. Die Montage ist nämlich mit einem substantiellen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum verbunden. Gesichtspunkte einer optischen Beeinträchtigung bzw. Veränderung des Gesamterscheinungsbilds der Wohnanlage spielen insoweit keine Rolle. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2...mehr

In erster Linie sind sämtliche Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer darzustellen. Hierzu zählen Hausgeldrückstände, also Rückstände auf den Wirtschaftsplan, beschlossene Sonderumlagen, beschlossene Jahresabrechnungen. Beitragsrückstände zur Erhaltungsrücklage, Beitragsrückstände zu sonstigen gebildeten Rücklagen. Weiter sind auch Forderungen der Gemeinscha...mehr