Haftung des Verwalters / 4 "Störer"-Haftung

Der Verwalter kann auch als öffentlich-rechtlicher Störer in Betracht kommen. Grundsätzlich kann der Verwalter lediglich hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen werden. Sind allein das Sondereigentum und/oder das Privateigentum an den darin befindlichen Gegenständen betroffen, kann der Verwalter nicht als Störer in Anspruch genommen werden. Auf dieses erstreckt sich seine Handlungsbefugnis und -pflicht nicht.^[1]

Im Übrigen kann der Verwalter nur als Handlungsstörer, also infolge aktiven Handelns in Anspruch genommen werden. Er kann hingegen nicht als Störer für ein Unterlassen in Anspruch genommen werden, da § 27 WEG keine ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit des Verwalters begründet, gefahrträchtige bauliche Zustände im Bereich des Gemeinschaftseigentums zu beseitigen.^[2] Als Zustandsstörer kann insoweit auch nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ordnungsrechtlich verantwortlich sein.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – und nicht der Verwalter – ist auch Adressat einer Ordnungsverfügung nach dem Infektionsschutzgesetz, mit der die Vorschriften der Trinkwasserverordnung in Bezug auf Legionellen in einer Wohnungseigentumsanlage durchgesetzt werden sollen.^[3] Entsprechendes gilt, wenn der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums öffentlich-rechtlichen Vorgaben nicht entspricht und etwa ein 2. Rettungsweg zu errichten ist.^[4] Aus § 27 WEG lässt sich nämlich keine die grundsätzliche Pflicht zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ersetzende Berechtigung des Verwalters zur Vornahme teils weit reichender baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums ohne Zustimmung oder gar gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft herleiten.