Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Die Wartung von Anlagen des gemeinschaftlichen Eigentums stellt eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung im Rahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar. Ob der Verwalter von sich aus zum Abschluss entsprechender Wartungsverträge für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt ist, weil es sich um Maßnah...mehr

Nach der Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Abhängig von der Größe der Gemeinschaft kann der Verwalter also selbst für den Abschluss von Wartungsv...mehr

Regelmäßig anfallende Gartenpflegearbeiten, wie z. B. Rasenmähen, Baumschnitt oder Pflege von Blumenbeeten, gehören zu den laufenden Erhaltungsmaßnahmen einer Grünanlage. Über die Art und Weise der Durchführung entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch entsprechende mehrheitliche Beschlussfassung dann, wenn es sich abhängig von ihrer Größe nicht mehr um eine unbedeutende ...mehr

Im Rahmen des Rechts eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, liegt auch die Befugnis, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen.[1] Grundsätzlich gilt dies auch im Hinblick auf diejenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind.[...mehr

Recht zur Vermietung einer Eigentumswohnung ZMR 2021, 259 Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werde...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. § 15 WEG verpflichtet also insbesondere den Mieter eines Wohnungseigentümers unmittelbar, Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Maßnahmen zu dulden. Die Duldungspflicht besteht sowohl gegen...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat einen aus § 1004 Abs. 1 BGB resultierenden Anspruch gegen einen Mieter oder Pächter, der ein Sonder- oder Teileigentum zweckbestimmungswidrig nutzt und die konkrete Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise zu größeren Nachteilen der übrigen Wohnungseigentümer führt, als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass...mehr

Begriff Die Vermietungsbefugnis der Wohnungseigentümer ergibt sich direkt aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer hat gem. § 13 Abs. 1 WEG das Recht, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu vermieten. Im Rahmen des Mitgebrauchs hat der Mieter zwar grundsätzlich dieselben Rechte wie der Wohnungseigentümer, ihn treffen jedoch auch dieselben Pflichten....mehr

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Voraussetzung für den Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Vornahme von Maßnahmen der Barrierefreiheit ist, dass die bauliche Veränderung oder die Einrichtung für eine behindertengerechte Nutzung der Räume oder des Zugangs zu den Räumen dienlich ist. Eine Behinderung liegt nach der Regeldefinition in § 3 Behindertengleichstellungsgesetz vor, wenn die körperliche Funktion,...mehr

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechende Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso grundsätzlich muss danach unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander geltende Gebrauchs- oder Nutzungsregel...mehr

Rz. 11 Den Grundstücken in grunderwerbsteuerrechtlicher Hinsicht gleichgestellt ist nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG das Erbbaurecht sowie auch das Untererbbaurecht.[20] Das Erbbaurecht umfasst nicht nur die Berechtigung, das Grundstück während der Erbbauzeit zu nutzen sondern auch ein auf dem Erbbaugrundstück errichtetes Bauwerk (§ 95 Abs. 1 S. 2 BGB), das nach § 12 Abs. 1 S. 1...mehr

Zusammenfassung Begriff So wie jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum oder Teile hiervon vermieten kann, ist es möglich, auch Teile des gemeinschaftlichen Eigentums an Dritte oder aber eines der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu vermieten. Grundsätzlich ist hierfür ein mehrheitlich gefasster Beschluss ausreichend. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Vermi...mehr

Begriff So wie jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum oder Teile hiervon vermieten kann, ist es möglich, auch Teile des gemeinschaftlichen Eigentums an Dritte oder aber eines der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu vermieten. Grundsätzlich ist hierfür ein mehrheitlich gefasster Beschluss ausreichend. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Vermietung des Gemei...mehr

Nach § 15 WEG ist der Mieter von Gemeinschaftseigentum oder einer im Eigentum der Gemeinschaft stehenden Sondereigentumseinheit anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums zu dulden sowie auch darüber hinausgehende Maßnahmen der baulichen Veränderung. Erhaltungsmaßnahmen sind rechtzeitig formlos a...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.[1] Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil erwächst. Nachteilig ist die Vermietung, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw....mehr

Ein einzelner Wohnungseigentümer ist selbstverständlich nicht befugt, Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums zu vermieten. Dies gilt auch für seinen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Ist es dennoch zu einer entsprechenden Vermietung eines einzelnen Mitglieds der Eigentümergemeinschaft gekommen, kann die Eigentümergemeinschaft den Mietvertrag im Nachhinein genehmigen....mehr

Zwischen Mieter und Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) besteht grundsätzlich keine Rechtsbeziehung, maßgeblich ist der Mietvertrag zwischen vermietendem Wohnungseigentümer und Mieter. Praxis-Tipp Betretungsrecht im Mietvertrag vereinbaren Hierin kann und sollte ein Betretungsrecht der Wohnung als Sondereigentum – ebenfalls nach entsprechender Ankündigung und zeitlichem Vorl...mehr

Der BGH hat erklärt, dass jedenfalls, wenn das Landesrecht den Rauchwarnmeldereinbau zwingend vorsieht und die Eigentümer den Einbau beschließen, Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG vorliegt.[1] 13.1 Wer einbaupflichtig ist Zählt der Rauchwarnmelder zum Gemeinschaftseigentum, ist die gesetzliche Einbaupflicht der Gemeinschaft eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] ...mehr

Zählt der Rauchwarnmelder zum Gemeinschaftseigentum, ist die gesetzliche Einbaupflicht der Gemeinschaft eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] Hinweis Streitfragen durch BGH größtenteils geklärt Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen grundsätzlich dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsi...mehr

Wenn das Betreten im Mietvertrag nicht vertraglich festgehalten ist, die Einbau- oder Nachrüstpflicht jedoch durch Landesrecht vorgegeben ist, kann der Wohnungseigentümer in Schwierigkeiten geraten. Auf der einen Seite wird er von der GdWE in Anspruch genommen, auf der anderen Seite hat er gegen den Mieter zumindest keine vertragliche Handhabe. Der Wohnungseigentümer ist hier...mehr

Wanddurchbrüche zwischen 2 Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit oder auch einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führen, stellen nicht bereits aus diesen Gründen einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil dar. In diesem Zusammenhang ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass bereits nach den Bestimmungen des WEG nicht jede ...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann sein Wohnungseigentum unter vollständiger Aufteilung der bisherigen "Raumeinheit" in selbstständige Wohnungs- und Teileigentumsrechte unterteilen, ohne dass er dazu nach dem Gesetz der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf. Die Unterteilung erfolgt in entsprechender Anwendung des § 8 WEG durch ideelle Teilung des bisherigen Mit...mehr

Abgeschlossenheit bedeutet im weitesten Sinn die Grenze zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum innerhalb der Wohnanlage und des Grundstücks. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 AVA ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung auszustellen, wenn die Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, an denen Sondereigentum begründet werden soll, in sich abgeschlossen sind. Das ...mehr

Pflege und Erhaltung der Außenanlagen obliegen nach der Bestimmung des § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da diese für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig ist. Der Verwalter als ihr gesetzlicher Vertreter hat insoweit in aller Regel die entsprechende Handlungsermächtigung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auch ohne Beschluss der Wohnungseigentü...mehr

Rz. 20 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Steuerfrei sind demnach insbesondere die Bestandserfassung und -verwaltung, die Auftragsvergabe an Handwerker, die Bezahlung der Rechnungen, Aufstellung eines Wirtschaftsplans, die Rechnungslegung (§§ 27f. WoEigG), die Buchführung, die Steuer- und Rechtsberatung. Rz. 21 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Die von der Gemeinschaft erhobenen Umlagen sind umsatzs...mehr

Rz. 12 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Unter Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch versteht man die Duldung der zeitweisen oder dauerhaften Nutzung des Gemeinschaftseigentums, insbesondere die Nutzung der Antennenanlage, der Fahrstühle, der Müllschluckanlage, der Telefonzentrale, des Trockenbodens oder -raums, der Wäschetrockner, der Waschküche, der Waschmaschinen. Rz....mehr

Rz. 14 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Unter Instandhaltung ist die aktive Bewahrung des Gemeinschaftseigentums in gebrauchsfertigem Zustand zu verstehen. Zu nennen sind insbesondere die Pflege der Gartenanlage; Reinigung des Treppenhauses; Wartung technischer Geräte wie Antenne, Aufzug, Heizung, Müllschlucker oder Schornstein. Rz. 15 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Die von der Gemeinschaft...mehr

Wird die Ausstellung eines Energieausweises erforderlich, hat jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Erstellung eines Energieausweises. Allerdings stellt sich in den Übertragungsfällen die Frage, ob der betroffene Wohnungseigentümer den Energieausweis selbst und auf eigene Kosten erstellen lassen muss od...mehr

Nicht unbedeutend ist die Frage nach den Eigentumsverhältnissen im Fall eines erforderlichen Austauschs der Heizkörper. Ordnet man sie dem Sondereigentum zu, dann besteht für die Wohnungseigentümer keine Kompetenz über einen Austausch zu beschließen.[1] Bereits entschieden ist, dass die Heizkörper durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu Sondereigentum erklärt werden kön...mehr

Auch nach dem Normzweck des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können derartige allgemeine Risiken nicht beschlussweise auf einen Wohnungseigentümer übertragen werden. Die Kosten für die Herstellung eines bereits bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlenden bauordnungs- oder energierechtlich zulässigen Zustands des Gemeinschaftseigentums, die nur zufällig im Bereich eines...mehr

Da die GdWE die Eigentümerpflichten ohnehin nur im Rahmen einer Verwaltungstreuhand wahrnimmt[1] und § 8 Abs. 1 GEG neben dem Bauherrn auch den Eigentümer verpflichtet, kommen als Adressaten der Bußgeldbescheide also die Wohnungseigentümer infrage. Den Wohnungseigentümern obliegt nämlich gemäß § 19 Abs. 1, 2 Nr. 2 WEG die Beschlussfassung über die konkrete Maßnahme, deren Au...mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies ist a...mehr

Insbesondere zur künftigen Finanzierung eines erforderlich werdenden Heizungsaustauschs können die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Bildung einer gesonderten Rücklage hierfür fassen. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ermöglichen §§ 19 Abs. 1 und 28 Abs. 1 Satz 1 WEG die Bildung weiterer Rücklagen neben der Erhaltungsrücklage. Wird etwa eine getrennte Rückl...mehr

Wie dargestellt, handelt es sich nach h. M. auch bei den Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung um bauliche Veränderungen, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Amortisieren sich die Kosten, sind sie von allen Wohnungseigentümern zu tragen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Exkurs: Kostentragung bei baulichen Veränderungen Die Kosten baulicher Veränderungen rege...mehr

Häufig enthalten Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen darüber, dass die Kosten der Erhaltung bestimmter Bereiche bzw. Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers befinden, von diesem alleine ("exklusiv") zu tragen sind. In aller Regel betroffen sind hier insbesondere Fenster und Balkone, möglich is...mehr

Maßnahmen, die zur Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften erforderlich sind, entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Sind damit substanzielle Eingriffe in die Gebäude- bzw. Anlagensubstanz verbunden, handelt es sich um Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.[1] Dies gilt auch für nach GEG erforderliche Maßnahmen.[2] Begriff: Erhaltung Erha...mehr

In aller Regel stellen nach GEG erforderliche Maßnahmen solche der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dar (siehe Kap. 1.1). Diese können unproblematisch aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Gehen sie über die Anforderungen des GEG hinaus, stellen sie bauliche Veränderungen dar, auch wenn sie als Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung qualifiziert werden können (...mehr

In Eigentümergemeinschaften kann sich die Frage stellen, ob die vorhandene Heizung, die weder aktuell noch in absehbarer Zukunft einen Ausfall erwarten lässt, durch eine neue ersetzt werden soll. Infrage kommt sowohl eine Heizung, die die Vorgaben des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt als auch eine solche, die die 65 %-EE-Voraussetzung nicht erfüllt. In beiden Fällen ist zu beachten, ...mehr

In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht verleihen insbesondere Regelungen in Gemeinschaftsordnungen Befugnisse zum Dachgeschossausbau. Hiervon unabhängig kann einem Wohnungseigentümer der Dachgeschossausbau auch als Maßnahme der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden. Im Fall erforderlicher Dämmung des Dachs und der Außenwände des Dachgeschosses ist Geme...mehr

Verantwortlich für die Dämmung oberster Geschossflächen ist der Eigentümer. In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht zu klären ist demnach, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über § 9a Abs. 2 WEG verpflichtet ist oder der bzw. die Wohnungseigentümer der Dachgeschosswohnung(en). Diese Frage beantwortet § 47 Abs. 1 Satz 1 GEG direkt, indem auf den "Eigentümer eines Geb...mehr

Da es sich bei der Ausübungsbefugnis bzw. -pflicht der GdWE zwar um eine Verwaltungstreuhand handelt,[1] die nach § 9a Abs. 2 WEG die gleichgerichteten Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt und dabei als Vertragspartnerin der beauftragten Sonderfachleute und Fachunternehmen fungiert, handelt es sich bei den Verantwortlichen i. S. v. § 8 Abs. 1 WEG jedenfalls auch – und ...mehr

Die Kostenverteilung erfolgt nach dem für Erhaltungsmaßnahmen geltenden Kostenverteilungsschlüssel. Zwar kann dieser auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder Kostenarten geändert werden. Allerdings widerspräche ein Beschluss über eine exklusive Kostenbelastung der Dachgeschosseigentümer ordnungsmäßiger Verwaltung. Zwar profitieren sie ...mehr

Mietsache Die Vorschrift des § 548 BGB bezieht sich nur auf Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Bei der Grundstücksmiete gehören zur vermieteten Sache diejenigen Grundstücks- und Gebäudeteile, die dem Mieter zum vertraglichen Gebrauch überlassen sind, aber auch diejenigen, an denen er nur ein Mitbenutzungsrecht hat. Praxis-Beispiel Mitbenutzungsrecht Hauseingan...mehr

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 auch die reformierte Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG – EM) in Kraft getreten. Für den verpflichtenden schrittweisen Austausch alter Öl- und Gaskessel gelten neue Regeln für Zuschüsse und Boni. Anträge für die Heizungsförderung können Privatpersonen für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus seit de...mehr

Rz. 47 Pacht- und Mietverhältnisse begründen regelmäßig nur Nutzungsrechte und führen für sich genommen nicht zu wirtschaftlichem Eigentum.[1] Das gilt grundsätzlich ohne Rücksicht auf die vereinbarte Dauer des Miet- oder Pachtverhältnisses[2] und selbst dann, wenn die Vertragsbeteiligten bei Abschluss des Pachtvertrags ins Auge fassen, dass der Pachtgegenstand nach Ablauf d...mehr

Die Wohnungseigentümer, die ihre Wohnungseigentumsrechte im Jahr 1999 gekauft haben, haben das gemeinschaftliche Eigentum nie ausdrücklich abgenommen. Die Abnahmeklausel ("Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt für den Käufer in Gegenwart des Verwalters durch einen vereidigten Sachverständigen, der vom Verkäufer ausgewählt und bezahlt wird. Der Käufer beauftragt und ...mehr

Mit der Verjährung des Beseitigungsanspruchs erlischt die Grunddienstbarkeit nach § 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB nur dann insgesamt, wenn die Ausübung der durch sie gewährten Berechtigung aufgrund der Beeinträchtigung der Anlage gar nicht mehr möglich ist; wird die Dienstbarkeit durch die Anlage nur teilweise beeinträchtigt, dann erlischt sie nur hinsichtlich des von der Beeinträc...mehr

In aller Regel liegt der Begründung einer Grunddienstbarkeit eine rechtsgeschäftliche Bestellung zugrunde. Sie wird nach § 873 BGB durch dinglichen Vertrag bestellt, dessen Grundlage in aller Regel eine vertraglich vereinbarte schuldrechtliche Bestellungsverpflichtung darstellt. Ein häufiger, insbesondere im Bereich des Wohnungseigentums äußerst praxisrelevanter Fall, ist di...mehr

Überblick Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden.[1] Eine Ausnahme gilt, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.[2] Zu den Modernisierungsmaßnahme...mehr