Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 6.1.3.1 Vereinbarung

Alexander C. Blankenstein

Häufig enthalten Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen darüber, dass die Kosten der Erhaltung bestimmter Bereiche bzw. Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers befinden, von diesem alleine ("exklusiv") zu tragen sind. In aller Regel betroffen sind hier insbesondere Fenster und Balkone, möglich ist aber auch eine Kostentragungspflicht für sämtliche Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums.

Fehlen solche Vereinbarungen, ermöglicht die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine exklusive Kostenbelastung eines Wohnungseigentümers (siehe hierzu auch Beschlussmuster im nachfolgenden Kap. 6.1.3.2).

Achtung: Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben

Keine exklusive Kostenbelastung bei erstmaliger Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften

Höchstrichterlich geklärt ist, dass solche Vereinbarungen dann nicht angewendet werden können, wenn es um Maßnahmen einer erstmaligen Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften geht.^{^[1]} Das Gemeinschaftsrisiko in Bezug auf die erstmalige Herstellung eines mangelfreien und den bauordnungs- oder energierechtlichen Vorschriften entsprechenden Zustands muss von allen Wohnungseigentümern getragen werden, auch wenn der Mangel zufällig nur einen Wohnungseigentümer betrifft.

[1] BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16, ZMR 2017, 818; LG Köln, Urteil v. 22.12.2016, 29 S 145/16, ZMR 2017, 262; AG Langenfeld, Urteil v. 23.11.2016, 64 C 23/16, ZMR 2017, 1017; AG Aachen, Urteil v. 20.3.2013, 118 C 82/12, ZMR 2015, 398.

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