Vermietete Eigentumswohnung / 8.2 Direkter Anspruch gegen den Mieter

Jeder Wohnungseigentümer hat einen aus § 1004 Abs. 1 BGB resultierenden Anspruch gegen einen Mieter oder Pächter, der ein Sonder- oder Teileigentum zweckbestimmungswidrig nutzt und die konkrete Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise zu größeren Nachteilen der übrigen Wohnungseigentümer führt, als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung.^[1] Voraussetzung ist allerdings, dass er durch die zweckbestimmungsgemäße Nutzung konkret in seinem Sondereigentum beeinträchtigt ist. Ist dies nicht der Fall, können Unterlassungsansprüche nur durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Unabhängig hiervon ist jedenfalls die Zweckbestimmung durch Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums geworden und entfaltet auch gegenüber Dritten – insbesondere Mietern – dingliche Wirkung.^[2] Eine mietvertraglich gestattete, jedoch der Zweckbestimmung widersprechende Nutzung entfaltet hingegen gegenüber dem gestörten Eigentümer keine bindende Wirkung. Aus diesem Grund ist ein Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB begründet. Ein derartiger Abwehranspruch greift mit absoluter Wirkung gegen jeden zweckwidrigen Nutzer durch. Eigentümer sind daher zur Duldung eines solchermaßen störenden Gebrauchs weder dem vermietenden bzw. verpachtenden Miteigentümer noch dem Nutzer gegenüber verpflichtet.^[3] Den Individualanspruch auf Unterlassung können zum einen diejenigen Wohnungseigentümer geltend machen, die konkret in ihrem Sondereigentum gestört sind. Ist dies nicht der Fall, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Anspruch gerichtlich durchsetzen.