Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Beseitigungsanspruch gegen "störenden" Miteigentümer In der Gestaltung und Bebauung seines Grundstücksanteils ist der einzelne Miteigentümer keineswegs frei. Praxis-Beispiel Beseitigung von Anbauten Die Kläger und der Beklagte teilten sich als Miteigentümer ein Grundstück in der Weise auf, dass die Kläger den linken und der Beklagte den rechten Teil nutzte. Eine vertragliche Re...mehr

Aufhebungsanspruch jedes Teilhabers Die Bruchteilsgemeinschaft endet im Allgemeinen durch einen Beschluss der Teilhaber über die Aufhebung der Gemeinschaft. Jeder Teilhaber kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Dabei werden die Voraussetzungen des Aufhebungsanspruchs (das Ob der Beendigung) in §§ 749 – 751 BGB geregelt. Der Inhalt des Aufhe...mehr

Veräußerung möglich Der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft einschließlich des (künftigen) Anspruchs auf eine den Miteigentumsanteilen entsprechende Teilung und Auskehrung des Versteigerungserlöses kann von einem Gläubiger des Teilhabers gepfändet und eingezogen werden. Eine solche Maßnahme hindert den Miteigentümer (Schuldner) nicht an der Veräußerung seines Anteils an a...mehr

Berechtigung Voraussetzung der Gemeinschaft ist die Berechtigung zu ideellen Bruchteilen i. S. v. § 741 BGB. Ausgangspunkt für die Annahme einer Gemeinschaft ist daher ein Recht, das den Beteiligten gemeinschaftlich zusteht. Meist liegen der Berechtigung vertragliche Vereinbarungen zugrunde.[1] So führt der gemeinschaftliche Erwerb und die rechtsgeschäftliche Begründung gemei...mehr

Notfalls Klage Verweigern die übrigen Teilhaber die Zustimmung zur Aufhebung der Gemeinschaft, muss der "Aussteiger" seinen Aufhebungsanspruch gegen sie gerichtlich geltend machen. Der Anspruch, der anders als die Kündigung kein Gestaltungsrecht bildet, ist durch Leistungsklage zu verfolgen. Im Antrag sind die Erklärungen und Handlungen im Einzelnen zu bezeichnen, deren Abgab...mehr

Kein besonderer Zweck Umstritten ist, ob auch hinsichtlich eines einheitlichen, die gemeinsame Grundstücksgrenze überschreitenden Entwässerungsrohrsystems zwischen den Eigentümern der Grundstücke auch ohne eine Vereinbarung eine Bruchteilsgemeinschaft besteht. Dies wurde lange Zeit bejaht.[1] Doch jüngst entschied der BGH: Das Vorhandensein von Leitungen, die Grundstücksgrenze...mehr

Welches Recht gilt? Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Wohnung gegen Zahlung eines Entgelts einem Mitglied zur alleinigen Nutzung, stellt sich die Frage, wie die Rechtsbeziehungen zwischen den Mitgliedern der Gemeinschaft ausgestaltet sind: Richten sie sich nach Gemeinschaftsrecht oder nach Mietrecht? Praxis-Beispiel Wirksamer...mehr

Vertragliche Regelung Miteigentümervereinbarungen sind grundsätzlich rein schuldrechtlicher Natur. Als solche wirken sie nur inter partes, das heißt ausschließlich zwischen den Miteigentümern, die die jeweilige Vereinbarung geschlossen haben. Sie entfalten demnach keine Bindungswirkung für oder gegen Sondernachfolger eines Miteigentümers, es sei denn, dieser übernimmt – expli...mehr

Unterhaltung Die Gemeinschaftsanlagen bedürfen irgendwann einer Reparatur bzw. Erneuerung. Außerdem können Maßnahmen zur laufenden Wartung, Pflege, Reinigung und Verkehrssicherung erforderlich sein. Die Pflicht zur Kostentragung bestimmt sich insoweit grundsätzlich nach §§ 748, 742 BGB. Sofern die Eigentümer wechselseitige Grunddienstbarkeiten bestellt haben, folgt die Unterha...mehr

Während des Getrenntlebens? Im Falle der Trennung und Scheidung stellt sich die Frage, in welcher Phase des Trennungsprozesses der Versteigerungswillige seinen Versteigerungswunsch auch gegen den Willen des anderen durchsetzen kann. Alsbald nach endgültiger Trennung? Vielleicht nach Ablauf des ersten Trennungsjahres? Oder erst nach Rechtskraft der Scheidung? Die Rechtsprechun...mehr

Verfügungsrecht Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil verfügen. Über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen hingegen können die Teilhaber nur gemeinsam verfügen, § 747 BGB. Aus dieser Bestimmung folgert die h. M., dass jeder Teilhaber seinen eigenen Anteil teilen und teilweise an Dritte übertragen kann.[1] Allerdings können sich die Miteigentümer untereinander vertragl...mehr

Nutzungsentschädigung für Familienheim Gehört eine eheliche Wohnung den Eheleuten gemeinsam, wird bei Trennung oder Scheidung häufig darüber gestritten, ob und in welcher Höhe der im Familienheim verbliebene Ehegatte eine Nutzungsentschädigung zu zahlen hat. Wird eine im Miteigentum stehende frühere Ehewohnung einvernehmlich durch einen der geschiedenen Ehegatten genutzt, bes...mehr

Grundbucheintragung möglich Für den vertraglichen Ausschluss des Aufhebungsanspruchs gilt: Die dingliche Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern tritt nur dann ein, wenn die getroffene Bestimmung im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). Als "Sondernachfolger" i. S. d. § 1010 BGB gilt – ebenso wie bei § 746 BGB – auch der Pfändungspfandgläubiger.[1] Stillschweigender Aussc...mehr

Einwand des Rechtsmissbrauchs Ausnahmsweise kann das Aufhebungsverlangen auch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) sein. Im Einzelfall ist das schon dann möglich, wenn die Aufhebung der Gemeinschaft für den ihr widersprechenden Teilhaber eine besondere Härte bedeutet. So kann der Verlust der Miteigentümerstellung an dem – zur Erschließung meh...mehr

Grundstück oft in Miteigentum Grundstücke können aus unterschiedlichen Gründen im Miteigentum mehrerer Personen stehen (Bruchteilsgemeinschaft). Nicht immer handelt es sich dabei um Ehegatten oder Verwandte. Denn bei der zunehmend verdichteten Bebauung, etwa in Reihenhausanlagen, gibt es oft einzelne Grundstücke, die als Vorplatz vor Sammelgaragen, als Gartenfläche[1] oder al...mehr

Grundstücksversteigerung Die Auseinandersetzung der Gemeinschaft soll durch Teilung in Natur erfolgen, wenn sich der gemeinschaftliche Gegenstand ohne Wertminderung in gleichartige, den Anteilen entsprechende Teile zerlegen lässt (§ 752 BGB). Dies wird gerade bei Grundstücken regelmäßig nicht möglich sein.[1] Für diese Fälle bestimmt § 753 BGB, dass die Aufhebung durch Zwangsv...mehr

Wie ist die Verwaltung geregelt? Die Verwaltung des Gemeinschaftsgrundstücks steht den Teilhabern (Miteigentümern) grundsätzlich gemeinschaftlich zu (§ 744 Abs. 1 BGB). Sie können die Verwaltung auch einem von ihnen oder einem Dritten übertragen (dazu unten Abschnitt 5.4) oder auch in einer Satzung regeln (dazu unten Abschnitt 5). Bei gemeinschaftlicher Verwaltung müssen sich...mehr

Kein besonderer Zweck Merkmal einer solchen Bruchteilsgemeinschaft ist zudem, dass die jeweiligen Mitglieder lediglich als Gruppe von Einzelpersonen ihre gemeinsamen Interessen an dem in Miteigentum stehenden Gegenstand wahrnehmen, jedoch darüber hinaus keinen weitergehenden Zweck verfolgen – wie etwa bei einer Gesellschaft. Damit unterscheidet sie sich von der Gesamthandsgem...mehr

Mehrere Gegenstände Problematisch kann die Aufhebung einer Gemeinschaft an mehreren Gegenständen (auch Forderungen) sein. So auch in folgendem vom BGH [1] entschiedenen Fall: Praxis-Beispiel Gemeinschaft an mehreren Gegenständen In einem geschiedenen Eheleuten gehörenden und zwischenzeitlich versteigerten Mehrfamilienhaus hatte der Ehemann seit der Trennung die Verwaltung überno...mehr

Auskunftspflicht In Miteigentum stehender Grundbesitz wird häufig abredegemäß von einem der Miteigentümer verwaltet, oft auch unentgeltlich. Wie steht es dann mit dessen Pflicht, dem oder den anderen Miteigentümern Auskunft über die Einnahmen und Ausgaben zu erteilen und Rechenschaft abzulegen? Praxis-Beispiel Auskunfts- und Rechenschaftspflicht Ein im Eigentum der Schwestern ...mehr

Oberirdische Stellplätze Vornehmlich in Reihenhausanlagen bestehen häufig Gemeinschaftsflächen für Kfz-Stellplätze und die entsprechende Zuwegung, Insoweit besteht in der Regel eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB. Allerdings wurde und wird häufig übersehen, die entsprechenden Recht in das Grundbuch einzutragen. Die Folgen sind erheblich: Bei späteren Veräußerungen...mehr

Was kann vereinbart werden? Aufgrund der allgemeinen Vertragsfreiheit können Miteigentümervereinbarungen als rein schuldrechtliche Abreden grundsätzlich beliebige Inhalte zum Gegenstand haben. Inhaltliche Einschränkungen ergeben sich dann, wenn die Miteigentümervereinbarung auch für und wider die Sondernachfolger gelten soll. Eine solche Drittwirkung können ausschließlich Mit...mehr

Welches Recht gilt? Mitunter kommt es zwischen den gemeinschaftlich Berechtigten zum Streit, wenn etwa notwendige Erhaltungsmaßnahmen auf dem Gemeinschaftsgrundstück anfallen oder wenn einzelne Miteigentümer ihre Vorstellungen von der Gestaltung des Wegs verwirklichen, Absperrpfosten anbringen oder ähnliche Maßnahmen vornehmen wollen. Bestehen keine entsprechenden Miteigentü...mehr

Anteilige Kostentragung Die Lasten des Gemeinschaftsgrundstücks sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung muss jeder Miteigentümer entsprechend seinem Anteil tragen ( § 748 BGB). Jeder Teilhaber hat gegen die anderen einen entsprechenden Anspruch. Ohne Nutzen keine Kosten Der Anspruch aus § 748 BGB ist die Kehrseite des Nutzungsanspru...mehr

Änderung der Verhältnisse? Wichtige Gründe können im Verhalten eines Teilhabers begründet sein, wenn dieses den Verbleib in der Gemeinschaft unzumutbar macht. So ist ein wichtiger Grund für die Aufhebung z. B. anzunehmen, wenn einem Teilhaber der ihm zustehende Gebrauch des Grundstücks unmöglich gemacht wird[1] oder wenn die übrigen Teilhaber eine sachgerechte Verwaltungs- u...mehr

Zuwegung in Miteigentum Zugangswege zu Reihenhaus- und Wohnanlagen bieten häufig "Reibungspunkte". Neben der Eintragung einer Grunddienstbarkeit besteht die Möglichkeit, das Wegegrundstück zu vermessen und den einzelnen Berechtigten Miteigentumsanteile am Wegegrundstück zu übertragen. Dann kann deren internes Verhältnis durch eine im Grundbuch eingetragene Miteigentümerverein...mehr

Bindung des Rechtsnachfolgers nur bei Grundbucheintragung Haben die Miteigentümer die Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftsgrundstücks vertraglich geregelt, so ist diese Vereinbarung zunächst nur zwischen den Vertragsparteien (schuldrechtlich) wirksam. Soll die Regelung auch dingliche Wirkung entfalten, also auch für die Rechtsnachfolger der Miteigentümer – im Fall der ...mehr

In der Not: einer für alle Unabhängig vom Grundsatz der gemeinschaftlichen Verwaltung ist jeder Miteigentümer berechtigt, die zur Erhaltung des Gemeinschaftsgrundstücks notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann sogar verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen ( § 744 Abs. 2 BGB). Im Fall der famil...mehr

Besondere Pflichten Im Einzelfall können die übrigen Miteigentümer Mitwirkungs- und Duldungspflichten treffen. Praxis-Beispiel Mitwirkung bei Mieterhöhung Weigert sich beispielsweise der Miteigentümer eines vermieteten Grundstücks, an einer von anderen Teilhabern geplanten Mieterhöhung mitzuwirken, so gilt: Kommt ein Mehrheitsbeschluss nicht zustande, kann jeder Teilhaber eine d...mehr

Förderung von Gemeinschaftseigentum Dieses Programm fördert alle Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Hier kann es sich insbesondere um folgende Maßnahmen handeln: Verbesserung der Energieeffizienz eines Gebäudes (z. B. Wärmedämmung an Außenwänden, Geschossdecken und Dach, Einbau von neuen Fenstern, Erneuerung der Haustechnik) Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren (z. B. An...mehr

Besonderheiten Die sog. Eigentums- und Vermögensgemeinschaft nach dem Recht der DDR lässt sich als Errungenschaftsgemeinschaft charakterisieren. Das bedeutet im Wesentlichen: Grundsätzlich stehen alle während der Ehe von einem oder beiden Ehegatten aus Arbeitseinkünften oder Renten erworbenen Vermögenswerte (also auch ein Grundstück) kraft Gesetzes im gemeinschaftlichen Eigent...mehr

Beantragt eine Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinschaftlich den Zuschuss, so ist diese der Empfänger des Zuschusses. Den Antrag hierfür stellt der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft oder ein anderer Vertretungsberechtigter als Bevollmächtigter auf der Grundlage entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft im KfW-Zuschussportal (www.kfw.de/info-zu...mehr

Versicherungswürdiges Risiko? Im Rahmen der Glasversicherung kann das Zerbrechen von Glasscheiben und anderen Teilen aus Glas (auch Kunststoff) versichert werden. Die Größe eines möglichen Höchstschadens lässt sich wegen der Art des zu versichernden Risikos in der Regel leicht abschätzen und somit bewerten, ob es sich um ein versicherungswürdiges Risiko handelt. Vertragsformen...mehr

Selbstnutzung Antragsberechtigt für die Programmnummer 297 sind natürliche Personen, die das Wohngebäude bzw. die Wohneinheit selbst bewohnen oder Wohneigentumsgemeinschaften, die das Wohngebäude bzw. die Wohneinheit selbst bewohnen. Fremdnutzung Antragsberechtigt für die Programmnummer 298 sind natürliche Personen, die das Wohngebäude bzw. die Wohneinheit nicht selbst bewohnen, Wo...mehr

Den vollen Schaden hat der Sicherungspflichtige nur dann zu tragen, wenn den Geschädigten kein Mitverschulden trifft. Hätte dieser die Gefahr erkennen und sich in zumutbarer Weise davor schützen können, muss er sich ein Mitverschulden anrechnen lassen. Je nach dessen Höhe bekommt er nur einen Teil seines Schadens (z. B. zwei Drittel) ersetzt: Wenn ein Weg erkennbar weder von ...mehr

Gebäude und Zubehör Abgrenzung oft schwierig Beispiele Kraft Gesetzes mitverkauft sind die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks. Im Zweifel ist auch das Grundstückszubehör mitverkauft (§ 311c BGB). Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die Gebäude (§ 94 Abs. 1 BGB) sowie die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen (§ 94 Abs. 2 BGB). Zubehör s...mehr

Wer ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück besitzt oder ein Einfamilienhaus vermietet – und für den deshalb der durch die Privathaftpflichtversicherung gebotene Versicherungsschutz nicht ausreicht – sollte eine separate Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen. Letztere wäre grundsätzlich auch für Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, die rec...mehr

Die Sachmängelgewährleistung beim Kauf neuer Häuser und Eigentumswohnungen bestimmte sich auf der Grundlage des alten Rechts nach ständiger Rechtsprechung nach dem Werkvertragsrecht[1] (§§ 633 ff. BGB) und nicht nach Kaufrecht (§§ 459 ff. BGB a. F.). Tragender Gesichtspunkt war, dass die Verpflichtung des Veräußerers zur Erstellung des Bauwerks im Mittelpunkt steht. Im Übrig...mehr

Private Haftpflichtrisiken Privater Immobilienbesitz birgt nicht unerhebliche Haftungsrisiken in sich. Sie reichen vom zu glatt gebohnerten Treppenhaus über den ungenügend beleuchteten Hauszugang bis hin zu gelockerten Dachpfannen. Wird es versäumt, hier Abhilfe zu schaffen, droht im Fall der Verletzung von Rechtsgütern Dritter eine Haftung der Immobilienbesitzer mit ihrem P...mehr

Den Grundstücken stehen gleich: Erbbaurechte Gebäude auf fremdem Grund und Boden sowie dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte nach den Vorschriften des WEG und des § 1010 BGB.[1] Erbbaurecht Dem Eigentum als Vollrecht am Grundstück entspricht bei Erbbaurechten grunderwerbsteuerlich die Erbbauberechtigung als Vollrecht an diesen. Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbl...mehr

Gehört zu den Pflichten des Verwalters auch die Abwicklung von Versicherungsschäden im Sondereigentum? Ich denke insbesondere z.B. an Wasserschäden, die sich sowohl auf gemeinschaftliches als auch Sondereigentum ausdehnen. Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes betreffen nur Maßnahmen der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums. Die Verwaltung des Sondereigentums inkl...mehr

Die Geltendmachung der Hausgelder und deren Entgegennahme ist Sache des Verwalters als Vertretungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9b Abs. 1 WEG. Ihm obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach den Maßgaben von § 27 Abs. 1 WEG und § 9a Abs. 3 WEG bezüglich der Vermögensverwaltung. Befindet sich nun ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung der Ha...mehr

Der Begriff der BGF wird in Anlage 42 I. BewG als Summe der marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen definiert. Vereinfachungen ggü. der BGF-Ermittlung in der Grundbesitzbewertung (vgl. Anlage 24 I. BewG) – wie z.B. die Anwendung von Umrechnungsfaktoren – sind nicht vorgesehen. Für eine gleichmäßige Besteuerung ist die BGF einheitlich nach den gesetzlichen Vo...mehr

Wohnungseigentümergemeinschaften können für Reinigungs- bzw. Hausmeistertätigkeiten im Gemeinschaftseigentum Arbeitnehmer beschäftigen. Arbeitgeber ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter. In Bezug auf den Beschäftigtendatenschutz gelten die allgemeinen Grundsätze (vgl. Beschäftigtendatenschutz).mehr

Überblick Wird ein Gebäude nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit aller Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage und nach § 9a Abs. 1 WEG rechtsfähig, aber keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sondern ein Verband besonderer Art, der nach § 18 Abs. 1 WEG das Geme...mehr

Rz. 18 § 7h Abs. 1 S. 1 EStG begünstigt Maßnahmen, die aufgrund eines Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebots gem. § 177 BauGB erfolgen. Umfassende Änderungen eines Gebäudes wie dessen Anbau, Umbau oder Erweiterung stellen weder eine Instandsetzung noch eine Modernisierung i. S. v. § 177 BauGB dar.[1] Gleiches gilt für den Neuaufbau eines abgebrochenen Gebäudes, auch wen...mehr

Erwerber K erteilt dem Bauträger T vor dem 1.12.2022 eine Vollmacht. Diese lautet: Der Erwerber erteilt hiermit dem Veräußerer unter Befreiung von § 181 BGB Vollmacht, die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung abzuändern. Die Vollmacht gilt jedoch nur so lange, wie der Veräußerer noch Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts ist. Sie ist im Außenverhältnis unb...mehr

In jüngster Vergangenheit ist nicht nur das allgemeine Preisniveau gestiegen, insbesondere sind die Energiepreise in die Höhe geklettert. Der Rohstoff Gas ist knapp, was Einfluss auf andere Energieträger hat. Jeder Verbraucher, jedes Unternehmen, jeder Verein, jede Organisation ist vor diesem Hintergrund gefragt, den Ressourcenverbrauch zu reduzieren. In der Umsetzung tut ma...mehr

Während es für die meisten Menschen selbstverständlich ist, mit dem eigenen Geld sorgfältig zu wirtschaften, sieht das ganz anders aus, wenn es um die Finanzen anderer geht, beispielsweise um die des Arbeitgebers oder um das Gemeinschaftseigentum des Vereins. Das zeigt sich auch im Rahmen der Energiekrise. Der Kassierer eines niedersächsischen Sportvereins ist empört. Er und...mehr

Rz. 6 Das Wohnungs- und Teileigentum ist seit 2009 für erbschaftsteuerliche Zwecke jeweils eine eigene Grundstücksart. Bei der Einheitsbewertung richtete sich die Grundstücksart beim Wohnungs- und Teileigentum nach der Nutzung; in der Regel war z.B. eine Eigentumswohnung ein Einfamilienhaus. Seit 2009 kommt es für Erbschaftsteuerzwecke auf die Nutzung nicht an, maßgeblich is...mehr