Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 1.3.2 Austausch einer intakten Heizung

In Eigentümergemeinschaften kann sich die Frage stellen, ob die vorhandene Heizung, die weder aktuell noch in absehbarer Zukunft einen Ausfall erwarten lässt, durch eine neue ersetzt werden soll. Infrage kommt sowohl eine Heizung, die die Vorgaben des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt als auch eine solche, die die 65 %-EE-Voraussetzung nicht erfüllt. In beiden Fällen ist zu beachten, dass es sich bei der Austauschmaßnahme niemals um eine Erhaltungsmaßnahme handeln kann, da kein Erhaltungsbedarf besteht und ein solcher auch in näherer Zukunft nicht zu erwarten ist. Es würde sich also um eine Maßnahme der baulichen Veränderung handeln (siehe oben Kap. 1.2.2).

Unzweifelhaft ist das der Fall, wenn die Heizungsanlage nicht die Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt. Ob etwas anderes für eine Heizung, die die 65 %-EE-Vorgabe erfüllt, gelten kann, könnte jenseits des Rechts der baulichen Veränderungen ggf. unter dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung, also einer Maßnahme nach § 19 Abs. 1 WEG, diskutiert werden. Allerdings dürfte dieser Ansatz scheitern, da es kaum ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen dürfte, ohne Not intakte und funktionstüchtige Anlagen des Gemeinschaftseigentums kostenintensiv zu ersetzen.

Kostenamortisation

Unabhängig davon, dass mangels Erhaltungsbedarfs auch keine Maßnahme der modernisierenden Erhaltung vorliegt und sich damit der Meinungsstreit erübrigt, könnte im Einzelfall jedoch tatsächlich die Voraussetzung des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG erfüllt sein, wenn sich der Heizungsaustausch innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Voraussetzung wäre, dass sich die Kosten für den Austausch innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren amortisieren werden (siehe hierzu auch Kap. 1.2.1.2).

Hier führt kein Weg an einer fachlichen Beratung vorbei, da zu viele Unbek...