Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 5.3.3 Kostenverteilungsschlüssel

Alexander C. Blankenstein

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies ist allerdings bereits im Ladungsschreiben zur Eigentümerversammlung anzukündigen, ansonsten ist der Beschluss anfechtbar.^{^[1]}

Kombination einer Finanzierung aus Sonderumlage und Erhaltungsrücklage

Nicht selten werden größere Erhaltungsmaßnahmen oder solche der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums sowohl über eine Sonderumlage als auch eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage finanziert. Hier ist zu beachten, dass der Kostenverteilungsschlüssel der Sonderumlage nicht von demjenigen der Zuführungen zur Erhaltungsrücklage abweichen darf.

Praxis-Beispiel

Teilfinanzierung

In der bislang vollständig dezentral über Gasetagenheizungen versorgten Wohnanlage soll zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG eine Zentralheizung eingebaut und die Wohnungen entsprechend an die Heizung angeschlossen werden. Die Maßnahme soll je zur Hälfte über eine Sonderumlage und die Erhaltungsrücklage finanziert werden. Nach der in der Gemeinschaft geltenden Rechtslage werden die Beiträge zur Erhaltungsrücklage nach Miteigentumsanteilen geleistet.

Bezüglich der Sonderumlage darf kein hiervon abweichender Kostenverteilungsschlüssel beschlossen werden – etwa eine objektbezogene Kostenverteilung nach Anzahl der Heizkörper in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten. Dies würde zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führen.^{^[2]}

[1] BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09, NJW 2010, 2654; AG Düsseldorf, Urteil v. 29.5.2017, 290a C 1...

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