Grunddienstbarkeit (WEMoG) / 3 Entstehen/Begründung

Alexander C. Blankenstein, Klaus Eichhorn

In aller Regel liegt der Begründung einer Grunddienstbarkeit eine rechtsgeschäftliche Bestellung zugrunde. Sie wird nach § 873 BGB durch dinglichen Vertrag bestellt, dessen Grundlage in aller Regel eine vertraglich vereinbarte schuldrechtliche Bestellungsverpflichtung darstellt. Ein häufiger, insbesondere im Bereich des Wohnungseigentums äußerst praxisrelevanter Fall, ist die schrittweise Begründung von Grunddienstbarkeiten.

Praxis-Beispiel

Schrittweise Begründung von Grunddienstbarkeiten

Der Bauträger erwirbt ein Grundstück, auf dem er 3 Häuser und mehrere Stellplätze errichtet. In einem der Häuser wird eine Zentralheizung eingebaut, die auch der Versorgung der anderen Häuser dienen soll. Im Kellergeschoss wird eine Tiefgarage eingerichtet, die ebenfalls den beiden anderen Häusern dienen soll. Danach teilt der Bauträger das Grundstück, womit 3 eigenständige Grundstücke entstehen. Im Zuge dessen werden Grunddienstbarkeiten zugunsten der durch Teilung weiter entstandenen 2 Grundstücke begründet. Zwar ist der Bauträger nach wie vor Eigentümer der 3 Grundstücke. Das aber steht der Begründung von Grunddienstbarkeiten nicht im Weg. Da insoweit auch die Eigengrunddienstbarkeit anerkannt ist.^{^[1]} Insoweit begründet der Bauträger dann entsprechende Grunddienstbarkeiten hinsichtlich der Wege- oder Fahrtrechte, Leitungsrechte und der Nutzung von Tiefgaragenstellplätzen.

Danach wiederum teilt der Bauträger die neu entstandenen Grundstücke in Wohnungseigentum auf und begründet im Zuge dessen Grunddienstbarkeiten zugunsten der einzelnen Sondereigentumseinheiten. Insoweit erfolgt eine gleichgerichtete Berechtigung der jeweils begünstigten Sondereigentumseinheiten bei gleichgerichteter Belastung der jeweils belasteten Sondereigentumseinheiten.

Die Grunddienstbarkeiten müssen im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung beim "dienenden" Grundstück hat dabei konstitutive Bedeutung, die Eintragung beim "herrschenden" Grundstück hat hingegen nur deklaratorische Bedeutung.^{^[2]}

Mit der Eintragung in das Grundbuch wirkt die Grunddienstbarkeit auch für alle Rechtsnachfolger, d. h. zugunsten der zukünftigen Eigentümer des begünstigten Grundstücks ebenso wie zulasten der zukünftigen Eigentümer des belasteten Grundstücks.

Die Belastung des Gemeinschaftseigentums durch Bestellung einer Grunddienstbarkeit können die Wohnungseigentümer nicht durch Beschluss in der Eigentümerversammlung regeln, da ihnen für eine Verfügung über das Gemeinschaftseigentum die Beschlusskompetenz fehlt. Diese Rechtsänderung könnten sie nur durch allstimmige notariell beurkundete Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt herbeiführen (§ 873 BGB).^{^[3]}

§ 9b Abs. 1 WEG berechtigt den Verwalter nicht, die Eintragung einer Grunddienstbarkeit am gemeinschaftlichen Eigentum zu bewilligen.^{^[4]}

Ist eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eindeutig bezeichnet, kann eine Änderung des Inhalts nicht durch Auslegung, sondern nur durch Eintragung des abgeänderten Inhalts bewirkt werden.^{^[5]}

Besteht eine Grunddienstbarkeit aus der Zeit vor der Anlegung der Grundbücher, muss deren Inhalt ausgelegt werden. Gemäß Art. 184 S. 1 EGBGB bleiben Rechte, mit denen eine Sache oder ein Recht zur Zeit des Inkrafttretens des Bürgerlichen Gesetzbuchs belastet sind, bestehen. Von der Regelung des Art. 189 Abs. 1 S. 1 EGBGB, wonach zwingend auf das alte Gesetz abzustellen wäre, kann dann eine Ausnahme gemacht werden, wenn das dingliche Geschäft nach dem BGB zulässig und mit dem System der öffentlichen Bücher zu vereinbaren ist.^{^[6]}

Werden 2 Wohnungseinheiten zusammengelegt, können zuvor vorhandene Reallasten und Vorkaufsrechte jeweils als einheitliches Recht auf der neuen Einheit eingetragen werden, ohne dass es einer Neubestellung oder Nachbelastung bedarf. Ausreichend ist eine übereinstimmend erklärte Inhaltsänderung nach § 877 BGB.^{^[7]}

Ein durch eine Grunddienstbarkeit gesichertes Wegerecht gewährt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks einen Vorteil i. S. v. § 1019 BGB nur für dieses, nicht aber für weitere, in seinem Eigentum stehende oder von ihm genutzte Grundstücke; eine Benutzung des dienenden Grundstücks auch für Zwecke anderer Grundstücke als des herrschenden ist grundsätzlich widerrechtlich.^{^[8]}

Ist das Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet, kann der Sondereigentümer von dem Dienstbarkeitsberechtigten, der auf der Fläche des belasteten Sondereigentums eine Anlage hält (hier: Tiefgaragenplätze), die von ihm an die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Erhaltungsrücklage erbrachten Zahlungen nicht erstattet verlangen.^{^[9]}

Wenn sich eine Anlage auf 2 Grundstücke erstrecken soll und beide Eigentümer zur Nutzung der Anlage (auch) auf dem jeweils anderen Grundstück berechtigt sein sollen (hier: Tiefgarage), können wechselseitige Grunddienstbarkeiten bestellt werden; die Grundstücke sind dann zugleich herrschendes und dienendes Grundstück. Auch in diesem Fall ist es möglich, die Unterhaltungskosten der Anlage zwischen den beteiligten Eigentümern durch eine dinglich wirkende Vereinbarung nac...