Fachbeiträge & Kommentare zu Einkauf

Rz. 410 Ein Bauträgervertrag kann auch Bestandteile eines Auftrags- und Geschäftsbesorgungsvertrags haben[1], etwa wenn der Bauträger durch Regelungen von Mietgarantien zur Erhöhung der Eigenkapitalquote und damit zur Finanzierung des Erwerbspreises die Rechtsverhältnisse mitgestaltet. Daneben haben Bauträger regelmäßig die Stellung eines Baubetreuers oder Architekten inne u...mehr

Rz. 503 Der Bauträger trägt bei seinem Verlangen auf Schlussratenzahlung die Beweislast für das Nichtvorhandensein der vom Erwerber behaupteten Mängel, da die Fälligkeit der Schlussrate eine gesetzliche Voraussetzung der Zahlungsklage ist.[1] Eine Regelung in einem Bauträger-Erwerbsvertrag, wonach die letzte Rate bereits vor Übergabe der Wohnungen zu zahlen ist, allerdings z...mehr

Rz. 580 Wegen Mängeln des Sondereigentums und für seine Rückabwicklungsrechte muss jeder Wohnungseigentümer selbst dem Bauträger eine Frist setzen. Jeder Erwerber/Wohnungseigentümer ist mithin befugt, dem Veräußerer zur Vorbereitung des großen Schadensersatzes oder für seinen Rücktritt eine Frist zur Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum zu setzen.[1] Hinwei...mehr

Rz. 551 Bei der Durchsetzung bei Problemen mit Sonderwünschen muss unterschieden werden, in welchem Vertragsverhältnis Rechte geltend gemacht werden. Überblickmehr

Rz. 552 Verändert ein Wohnungseigentümer ein vom Bauträger hergestelltes Bauteil, handelt es sich um eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 Abs. 1 WEG. Diese ist nach §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG zustimmungsbedürftig, wenn sie eine intensivere Nutzung ermöglicht und sich daraus konkrete Beeinträchtigungen des nicht zustimmenden Wohnungseigentümers ergeben.[1] Keine ba...mehr

Rz. 408 Durch den Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger werkvertraglich zur Herstellung eines Gebäudes einschließlich der Außenanlagen oder zur Sanierung oder Modernisierung eines Altbaus. Dem werkvertraglichen Element kommt im Regelfall wirtschaftlich gesehen eine klare Vorrangstellung zu. Vor allem die Rechtsprechung wendet auf den Bauträgervertrag daher im Prin...mehr

Rz. 501 Bezugsfertigkeit setzt voraus, dass dem Erwerber bereits zugemutet werden kann, die Wohnung zu beziehen.[1] Das Sondereigentum muss zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch genutzt werden können. Für die Annahme einer Bezugsfertigkeit muss – mit Ausnahme der Außenanlage und der Beseitigung von Mängeln, die nicht die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigen – gr...mehr

Rz. 403 Auch dann, wenn ein Veräußerer vertraglich Bauleistungen schuldet, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, ist von einem Bauträgervertrag zu sprechen. Wann bei einer Sanierung eines Altbaus die Arbeiten nach "Umfang und Bedeutung" Neubauarbeiten vergleichbar sind, ist Frage des Einzelfalls und einer Bewertung aller Umstände.[1] Vergl...mehr

Rz. 458 Nach § 633 Abs. 1 Satz 1 BGB muss der Bauträger das Sonder- und das gemeinschaftliche Eigentum frei von Sach- und Rechtsmängeln herstellen.[1] Rz. 459 Sachmängel Sonder- und gemeinschaftliches Eigentum sind frei von Sachmängeln, wenn sie jeweils die zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit haben, § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB. Zur vereinbarten Beschaffenheit ...mehr

Rz. 507 Sind die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV nicht gegeben, will der Bauträger aber Vermögenswerte des Bestellers erlangen, handelt der Bauträger nach § 7 Abs. 1 MaBV ordnungsmäßig, wenn er dafür zur Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte eine Bürgschaft nach § 2 Abs. 1 und Abs. 2 MaBV leistet und nur...mehr

Rz. 463 Bei zu geringer Wohnfläche einer Eigentumswohnung gilt für die Minderungsberechnung die Formel (linear proportional zum Quadratmeterpreis): Kaufpreis geteilt durch die geschuldete Fläche = Quadratmeterpreis. Dann Quadratmeterpreis x Minderfläche = Minderung.[1] Praxis-Beispiel Berechnung der Minderung Beispiel bei einer Minderfläche von 4 m²: 400.000 EUR (Wohnung) : 80 ...mehr

Rz. 500 Leistet der Erwerber aufgrund MaBV-widriger Fälligkeitsmitteilungen Ratenzahlungen an den Bauträger zu einem Zeitpunkt, als dieser Gelder des Erwerbers noch nicht annehmen durfte, ist der Bauträger zur Erstattung des Zinsschadens verpflichtet. Der Erwerber muss sich ersparte Miete nicht anrechnen lassen. Der Notar handelt bei der Mitteilung, dass die Fälligkeitsvorau...mehr

Rz. 584 Will ein Erwerber aufrechnen, ist zu unterscheiden. Überblick Rechnet ein Erwerber mit etwaigen Forderungen auf Schadensersatz gegen den Bauträger gegen offene Kaufpreisforderungen des veräußernden Bauträgers gegen sich auf, ist das möglich, soweit der Erwerber wegen Mängeln des Sondereigentums aufrechnet: Schadensersatzansprüche wegen des Sondereigentums stehen allein...mehr

Rz. 588 Die Kausalität eines Beratungsfehlers für den "Kaufentschluss" wird vermutet.[1] Die Vermutung gilt aber nur in den Fällen, in denen es für den Vertragspartner bei zutreffender Aufklärung vernünftigerweise nur eine Reaktion – nämlich das Absehen von dem Vertragsschluss – gegeben hätte, ein Entscheidungskonflikt also nicht eingetreten wäre.[2]mehr

Rz. 406 Noch ungeklärt ist, ob ein Zwischenverkauf die Einordnung eines Vertrags als Bauträgervertrag unterbricht und ab wann es sich um eine gebrauchte Wohnung handelt, die nach den Regelungen des Kaufvertragsrechts verkauft und erworben wird. Im Grundsatz gilt, dass der Verkäufer einer Eigentumswohnung, die er selbst nicht hergestellt, sondern gekauft hat, grundsätzlich ni...mehr

Rz. 543 Ob der Verwalter bereit ist, die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durchzuführen, steht in seinem Belieben. Gegen seinen Willen kann dem Verwalter eine Abnahme nicht übertragen werden.[1] Ob der Verwalter im Innenverhältnis gegen Weisungen der Wohnungseigentümer verstößt, ist für die Wirksamkeit der Abnahme im Außenverhältnis, also gegenüber dem Bauträger, ohn...mehr

Rz. 590 Eine Ersatzpflicht kann auch daraus erfolgen, dass der Bauträger/Veräußerer bei den Vertragsverhandlungen auf ihm bekannte Umstände (oder solche, die ihm bekannt sein mussten) vorwerfbar nicht hingewiesen hat (Verschulden bei Vertragsverhandlungen). Der so begründete Anspruch wird von der Haftung des Bauträgers für einen Rechtsmangel der "verkauften" Sache nicht verd...mehr

Rz. 464 Die vom Bauträger geschuldete Werkleistung sollte so genau wie möglich beschrieben sein. Zur Konkretisierung der Herstellungsverpflichtung wird dazu auch in Bauträgerverträgen in der Regel auf eine – mitzubeurkundende[1] – Baubeschreibung Bezug genommen. Die Baubeschreibung sollte eine detaillierte Beschreibung des zu erstellenden Bauwerks enthalten, klar und verstän...mehr

Rz. 550 In anderen Fällen mag aber auch der Bauträger ein Interesse daran haben, die Sonderwünsche selbst abzuwickeln, da im Bereich der Vergütungsabsprache ein für ihn vorteilhafter Zuschlag zu den reinen von ihm aufzubringenden Subunternehmerkosten möglich ist (üblicherweise 10 % bis 20 %). Sonderwünsche sollten auf jeden Fall von der vorherigen schriftlichen Zustimmung de...mehr

Rz. 473 In nahezu jedem Bauvorhaben sind Änderungen erforderlich, um den gewünschten Leistungserfolg zu erreichen, den Verkauf der Wohnungen zu ermöglichen oder behördlichen Auflagen und Änderungsvorgaben nachzukommen. Ferner können bei Materialien und Produkten, die in der Baubeschreibung aufgeführt sind, Lieferschwierigkeiten auftreten oder sie sind überhaupt nicht mehr li...mehr

Rz. 514 Eine Bürgschaft nach § 7 MaBV sichert hingegen nicht ab: aufgrund einer Bauzeitverzögerung aufgetretene Verluste durch Entgang von Steuervorteilen oder entgangener Nutzung [1]; einen Verzugsschaden, der durch Überschreiten der Bauzeit entstanden ist[2]; Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für Mängelbeseitigung, wenn der Eigentümer das Werk vom Unternehmer als mangelfre...mehr

Rz. 478 Im Bauträgervertrag wird häufig, wenn auch nicht immer ein "Festpreis" vereinbart.[1] Im Festpreis sind in der Regel enthalten die Grundstückskosten, die Kosten für das Herrichten der Baustelle, die Kosten für die öffentliche und die nicht öffentliche Erschließung, die Gebäudekosten und die Baunebenkosten, die zur Errichtung des Gebäudes notwendig sind. Nicht im Fest...mehr

Rz. 413 Ob die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Teil B für einen Bauträgervertrag insgesamt vereinbart werden kann, ist unsicher[1], im Ergebnis aber abzulehnen.[2] Die Regelungen der VOB/B harmonieren nicht mit einem typengemischten Bauträgervertrag. Der Bauträgervertrag weist im Vergleich zu einem VOB/B-Bauvertrag häufig derart viele Besonderheiten auf,...mehr

Rz. 522 Unterwirft sich ein Erwerber in einem Formular-Bauträgervertrag wegen der von ihm geschuldeten Vergütung der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen, ist eine solche Erklärung gem. §§ 3, 12 MaBV i. V. m. § 134 BGB nichtig, wenn der Notar ermächtigt ist, die Vollstreckungsklausel ohne besonderen Nachweis zu erteilen.[1] Eine derartige Unterwerfungserklärung mit ...mehr

Rz. 591 Eine formularmäßige Freizeichnung des Bauträgers von seiner eigenen Gewährleistungspflicht gegenüber dem Erwerber von neu errichteten oder noch zu errichtenden Eigentumswohnungen und Häusern ist nach § 309 Nr. 8 BGB grundsätzlich nicht möglich. Eine vom Bauträger gestellte Klausel, die vorsieht, dass der Bauträger erst dann haftet, wenn der Erwerber sich erfolglos be...mehr

Rz. 419 Raum Sondereigentum sind nach § 5 Abs. 1 WEG vor allem die nach dem Teilungsvertrag/der Teilungserklärung gewillkürt dazu bestimmten Räume. Raum kann auch eine Garage, eine Lagerhalle oder ein Schuppen sein. Für Garagenstellplätze fingiert § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG die Raumeigenschaft. Auch eine Doppelstockgarage mit Kippvorrichtung (Duplex-Stellplatz) ist "Raum"; an ihr ...mehr

Rz. 418 Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind ferner die wesentlichen Bestandteile des Gebäudes, die für Bestand (die gesamten tragenden Teile des Gebäudes, insbesondere Fundamente, tragende Mauern, Fassade, Schornstei...mehr

Rz. 571 Ein Erwerber kann ein gemeinschaftsbezogenes Recht nicht wahrnehmen. Die Durchsetzung erfordert aus Gründen des Schuldnerschutzes eine einheitliche Rechtsverfolgung und erlaubt ein individuelles Vorgehen nicht. Etwas anderes gilt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einem Erwerber/Wohnungseigentümer die Durchsetzung "überträgt".[1]mehr

Rz. 405 Nach der dogmatisch nicht überzeugenden, praktisch indes brauchbaren Rechtsprechung kann auch dann von einem Bauträgervertrag gesprochen werden, wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss schon fertiggestellt ist.[1] Maßgebend ist allein, ob Vertragsgegenstand eine neu errichtete Eigentumswohnung ist. Der Grund für diese sehr weite Sichtweise liegt darin, dass die Rechtspr...mehr

Rz. 504 Die einzelnen Raten des § 3 Abs. 2 MaBV sind "pauschaliert". Der Wert der vom Bauträger erbrachten Bauleistungen kann daher unter Umständen höher oder geringer als der Betrag der jeweils maximal zulässigen Rate ausfallen.[1] Z. B. kann der Grundstückswert samt den Planungsleistungen nicht im Verhältnis von 3:7 zum Wert der Bauleistungen stehen. Dies kann insbesondere...mehr

Rz. 578 Ein Wohnungseigentümer als Erwerber kann die Rechte auf großen Schadensersatz (Schadensersatz statt der ganzen Leistung) oder Rücktritt selbstständig geltend machen.[1] Rückabwicklungsrechte sind nicht gemeinschaftsbezogen.[2] Jeder Erwerber/Wohnungseigentümer kann die Voraussetzungen der Rückabwicklungsrechte[3] ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer oder der ...mehr

Rz. 411 Für jeden Vertragsbestandteil sind die Vorschriften des entsprechenden Vertragstyps anzuwenden. Bei kollidierenden gesetzlichen Vorschriften ist unter Berücksichtigung der vertraglichen Abreden, des Vertragszwecks und der Interessenlage im Hinblick auf die Einheitlichkeit des Vertrags eine sachgerechte Lösung zu finden. In der Regel ist danach bei kollidierenden Vors...mehr

Rz. 499 Sind die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt, darf der Bauträger gem. § 3 Abs. 2 MaBV Vermögenswerte des Erwerbers grundsätzlich nur in bis zu 7 Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Einer Abnahme bedarf es für die Fälligkeit der Teilbeträge nicht. Hinweis Mangelfreiheit Die zum jeweiligen Baute...mehr

Rz. 594 Durch Insolvenz des Bauträgers[1] kann sich der Bauträgervertrag in 2 Teile spalten[2]: in einen "Grundstückskaufvertrag" und in einen Werkvertrag über die Erstellung des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums.[3] Ob dieses der Fall ist, hängt davon ab, wie der Insolvenzverwalter sein Wahlrecht aus § 103 InsO ausübt. Diese Aufteilung des Bauträgervertrags ist nich...mehr

Rz. 559 Ist ein Wohnungs- oder Teileigentum in Bezug auf das Grundstück wegen eines Sach- oder Rechtsmangels mangelhaft, kann der Erwerber, wenn die jeweiligen Voraussetzungen der Bestimmungen vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist, folgende Rechte geltend machen:mehr

Rz. 422 Ob die 2 in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) dem Bauträger vorgeschriebenen "Sicherungssysteme" in der Lage sind, die Interessen des Erwerbers angemessen zu schützen, ist umstritten. Als Formularvertrag dürfte die sogenannte Bürgschaftslösung einer Klauselprüfung nicht standhalten, sofern eine Zahlung des Erwerbers abweichend von § 3 Abs. 2 MaBV verlangt wi...mehr

Rz. 449 In einem Bauträgervertrag – auch in einem Formularvertrag – kann eine Schiedsabrede i. S. v. §§ 1025 ff. ZPO enthalten sein.[1] Die bereits namentliche Festlegung der Person des Schiedsrichters in einem formularmäßigen Schiedsvertrag dürfte allerdings den Vertragspartner des AGB-Verwenders unangemessen benachteiligen; denn er verliert dadurch praktisch jeden Einfluss...mehr

Rz. 444 Ob für das Außenverhältnis – das Verhältnis zum Grundbuchamt – §§ 305 ff. BGB beachtlich sind, ist unklar. Die Prüfungskompetenz des Grundbuchamts beschränkt sich jedenfalls auf offensichtliche Verstöße gegen §§ 305 ff. BGB.[1] Eine umfassende Überprüfung von allgemeinen Geschäftsbedingungen überstiege die Prüfungsmöglichkeiten des Grundbuchamts, wie sie von der Grun...mehr

Rz. 531 Zur Abnahme des Sondereigentums ist der jeweilige Erwerber berechtigt und verpflichtet. Die Abnahme des Sondereigentums umfasst nicht die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums.[1] Etwas anderes kann im Ausnahmefall gelten, wenn es sich um Teile des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, die ausschließlich in einem Sondereigentumsbereich liegen.[2] Eine solche Annah...mehr

Rz. 425 Der Arbeitskreis Bauträger und Wohnbau hat sich anlässlich des 3. Deutschen Baugerichtstages 2010 mit dem Thema "Empfiehlt sich eine einheitliche Kodifizierung des Bauträgerrechts?" befasst. Nach den auf dem Kongress verabschiedeten Empfehlungen müssen die Rechtsbeziehungen zwischen Erwerber und Bauträger vereinfacht werden; dabei muss die Rechtsstellung des Erwerber...mehr

Rz. 569 Neben der Durchsetzung der gemeinschaftsbezogenen Mängelrechte ist auch die Schaffung der Voraussetzungen für diese Rechte, nämlich die Fristsetzung, allein Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft.[1] Der Wohnungseigentümergemeinschaft kann freilich die – ggf. unberechtigte – bereits erfolgte Fristsetzung eines Wohnungseigentümers zugute kommen.[2] Dies gilt vor all...mehr

Rz. 566 Rechte wegen Mängeln dessen, was sich im gemeinschaftlichen Eigentum befindet, stehen den Erwerbern aus den mit dem Veräußerer jeweils geschlossenen Verträgen zu.[1] Die Durchsetzung der Mängelrechte ist teilweise auch Gegenstand der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft.[2] Rz. 567 Die Durchsetzung von...mehr

Rz. 573a Die Wohnungseigentümer besitzen gem. § 21 Abs. 1, 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG die Kompetenz, nicht gemeinschaftsbezogene Mängelrechte im Wege des Beschlusses zu vergemeinschaften und der Wohnungseigentümergemeinschaft als Aufgabe zuzuweisen[1], soweit die ordnungsgemäße Verwaltung ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert.[2] Der Befugnis der Wohnungseigentümer, Erfüllun...mehr

Rz. 448 Vollmachten des Bauträgers können nicht in einer die dinglich Berechtigten bindenden Weise als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden.[1] Diese Bindung wäre ein unzulässiger Vertrag zulasten Dritter. Soll daher etwa eine verdinglichte Vereinbarung geändert werden, und liegt kein Fall des § 5 Abs. 4 Satz 2 oder Satz 3 WEG vor, müssen Dritte einer Änderung ausdrü...mehr

Rz. 495 Zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Eigentumsübertragung muss an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen sein. Die Begründung des Wohnungs- oder Teileigentums muss im Grundbuch vollzogen sein (ansonsten ist umstritten, ob es ausreicht, dass der nicht voreingetragene Bauträger seinen Auflassungsanspruch abtr...mehr

Rz. 433 Das Beurkundungsverfahren ist in §§ 6 ff. BeurkG geregelt. Über den Beurkundungsvorgang wird eine Niederschrift aufgenommen, die die Bezeichnung des Notars und der Beteiligten sowie deren Erklärungen enthalten muss.[1] Die Niederschrift muss in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden.[2] Danach muss d...mehr

Rz. 536 In der Praxis besteht aus Sicht von Bauträgern, manchmal aber auch aus Sicht der Wohnungseigentümer (str.) ein Bedürfnis danach, später vom Bauträger Erwerbende ("Nachzügler") an eine bereits erteilte Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch die anderen Erwerber zu binden.[1] "Nachzügler" ist der, der ein Wohnungs- oder Teileigentum im Rahmen eines Bauträgerver...mehr

Rz. 479 Der Bauträger kann dem Erwerber – wohl nur für das Sondereigentum – das Recht zubilligen, Eigenleistungen zu erbringen. Dies hat zur Folge, dass sich der (pauschale) Festpreis vermindert (es sind dann Gutschriften zu erteilen, entweder in Höhe der für diesen Fall bereits vorsorglich getroffenen Vereinbarung im Bauträgervertrag oder aber anteilig angemessen entspreche...mehr

Rz. 431 Die Gegenleistung des Erwerbers wird zumeist in einem "Kaufpreis" bestehen; in Betracht kommen aber auch andere Leistungen, z. B. bei einem Tausch ein Teil des zu bebauenden Grundstücks. Die Gegenleistung ist immer dann mitzubeurkunden, wenn die Beteiligten vor oder bei Vertragsabschluss eine Einigung erzielt haben, aber auch dann, wenn die Gegenleistung bereits vor ...mehr

Rz. 548 Die nachträgliche Vereinbarung von Sonderwünschen (Sonderwunsch im engeren Sinn) ist im Allgemeinen kein selbstständiges Vertragsverhältnis. Zumeist werden ursprünglich vereinbarte Leistungen nur abgeändert. Etwas anderes gilt etwa dann, wenn der Bauträger eine zusätzliche Leistung erbringt, die ohne Änderung des Bauträgervertrags auch von jedem Dritten erbracht werd...mehr