Rz. 408
Durch den Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger werkvertraglich zur Herstellung eines Gebäudes einschließlich der Außenanlagen oder zur Sanierung oder Modernisierung eines Altbaus. Dem werkvertraglichen Element kommt im Regelfall wirtschaftlich gesehen eine klare Vorrangstellung zu. Vor allem die Rechtsprechung wendet auf den Bauträgervertrag daher im Prinzip Werkvertragsrecht an[1], soweit es sich nicht um Mängel des Grundstücks handelt, wie z. B. Altlasten. Ansprüche des Erwerbers wegen Mängeln an neu errichteten Gebäuden richten sich damit grundsätzlich nach den Regelungen der §§ 631 ff. BGB[2], unabhängig davon, ob das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt war.[3]
Vorteile des Werkvertragsrechts
Der Erwerber erlangt durch die – vorrangige – Anwendung des Werkvertragsrechts vor allem 3 Vorteile[4]:
- Nur das Werkvertragsrecht kennt eine rechtliche neben der tatsächlichen Abnahme.
- Die Verjährung der Mängelrechte beginnt erst mit einer Abnahme, § 634a Abs. 2 BGB.
- Der Erwerber ist berechtigt, Mängel selbst zu beheben und für diese Leistung einen Kostenvorschuss zu verlangen, § 637 BGB.
- Außerdem hat der Unternehmer wegen der Nacherfüllung ein Wahlrecht.[5]
Das werkvertragliche Kündigungsrecht (§ 649 BGB) ist im Hinblick auf die Rechtsnatur des Bauträgervertrags und die besondere Interessenlage beim Bauträgervertrag allerdings eingeschränkt. In der Regel ist nur eine Kündigung aus wichtigem Grund zulässig.[6]
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