Saarländisches OLG Urteil vom 27.11.2001 - 4 U 96/01-24

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abrechnung wechselseitiger Ansprüche aus einem Werkvertrag

Normenkette

BGB § 633 Abs. 3, § 649; MaBV § 3 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Aktenzeichen 9 O 443/99)

Gründe

Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet, womit diese sich zu Recht gegen ihre Verurteilung zur Rückzahlung der beiden letzten Vertragsraten an die Klägerin wendet, die von der beklagten Bauträgerin eine Eigentumswohnung in einer von ihr erstellten Wohnanlage erworben hat. Denn der zur Berufung angefallene Klageanspruch auf Rückzahlung der beiden letzten Vorauszahlungen auf den vereinbarten Kaufpreis ist ungeachtet der Fälligkeitsregelung des seinerzeit geltenden § 3 Abs. 2 MaBV, der vertraglichen Fälligkeitsvereinbarung oder der Fälligkeitsbestimmung des § 641 BGB (BGH v. 22.12.2000 – VII ZR 310/99, MDR 2001, 503 [504] = NJW 2001, 818 [820]) schon deshalb ausgeschlossen, weil die beiderseitigen Ansprüche endgültig abzurechnen sind, nachdem die Eigentümergemeinschaft unstreitig weitere Arbeiten der Beklagten an der als mangelhaft gerügten Gemeinschaftsanlage abgelehnt und deren beauftragten Handwerkern Hausverbot erteilt hat:

1. Ausweislich des von ihr unterzeichneten Abnahme- und Übergabeprotokolls hat die Klägerin ihre Eigentumswohnung samt dem dazugehörigen Stellplatz bereits am 30.12.1994 als mängelfrei abgenommen; die am 9.1.1995 auch behördlich abgenommene Wohnanlage wurde insgesamt bezogen und wird seitdem bewohnt.

2. Soweit die Eigentümergemeinschaft Restarbeiten oder Mängelbeseitigungen an der Gemeinschaftsanlage durch die Beklagte oder von ihr beauftragte Unternehmen abgelehnt hat, macht die Klägerin keine Überschreitung der aus § 21 WEG folgenden Verwaltungsbefugnisse der Eigentümergemeinschaft geltend, sondern bekräftigt in ihrer Berufungserwiderung eingehend die Berechtigung zu dieser unstreitigen Ablehnung.

3. Damit hat die Eigentümergemeinschaft mit Wirkung für die Klägerin etwa noch ausstehende Erfüllungs- oder Mängelbeseitigungsansprüche in Bezug auf das beanstandete Gemeinschaftseigentum entsprechend § 649 BGB aufgekündigt. Denn dieses eindeutige Verhalten der Eigentümergemeinschaft konnte die Beklagte aus ihrer Sicht nach §§ 133, 157 BGB nicht anders verstehen (OLG Saarbrücken v. 2.11.1999 – 4 U 937/98-214, OLGR Saarbrücken 2000, 231 [232]). Soweit dieses werkvertragliche Kündigungsrecht beim Bauträgervertrag im Hinblick auf dessen Rechtsnatur und besondere Interessenlage eingeschränkt und i.d.R. nur eine Kündigung aus wichtigem Grund zulässig ist (BGH Saarbrücken NJW 1986, 925 [926 f.] = BGHZ 96, 275 [277 ff.]), bestimmen deren Voraussetzungen sich nach den Umständen des Einzelfalles, die je nach den tatsächlichen Gegebenheiten und Auswirkungen auch geringere Anforderungen genügen lassen (BGH v. 21.11.1985 – VII ZR 366/83, MDR 1986, 399 = NJW 1986, 925 [927]). Hierbei war vorliegend zu berücksichtigen, dass die betreffende Wohnanlage bereits seit Anfang 1995 bezogen, der Bauträgervertrag bis auf etwaige Rest- und Mängelbeseitigungsarbeiten einheitlich abgewickelt und der „Bauanspruch” der beklagten Bauträgerin im Wesentlichen erfüllt ist. Letzteres gilt insbesondere dann, wenn die Gemeinschaftsanlage entsprechend dem Sachvortrag der Beklagten im Wesentlichen mängelfrei sein sollte. Soweit dies nicht zutreffen und wesentliche Mängel vorhanden sein sollten, die unstreitig ab 1995 mit nachdrücklicher Aufforderung zur Mängelbeseitigung gerügt wurden, wäre die Beklagte hiermit schon deshalb in Verzug geraten (§§ 284, 285 BGB), weil sie zur unverzüglichen Mängelbeseitigung verpflichtet war und sich nicht damit begnügen durfte, das Verhalten ihrer eigenen Auftragnehmer abzuwarten, mit denen sie ein jahrelanges Beweissicherungsverfahren führte. In beiden Fällen ist ein überwiegendes Interesse der Beklagten am Ausschluss der schlüssig ausgesprochenen Kündigung nicht erkennbar, die andererseits der Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit bot, die beanstandeten Mängel am Gemeinschaftseigentum der bereits seit Anfang 1995 bezogenen Wohnanlage anderweitig beseitigen zu lassen.

4. Selbst wenn ein aus § 649 BGB folgendes Kündigungsrecht wegen noch ausstehender Rest- oder Mängelbeseitigungsarbeiten ausgeschlossen wäre, war die Eigentümergemeinschaft entsprechend § 633 Abs. 3 BGB berechtigt, der Beklagten die Beseitigung der gerügten Mängel am Gemeinschaftseigentum zu verweigern, nachdem sie sich hiermit in Verzug befand. Das von der Beklagten noch weitere Mängelbeseitigungs- oder Fertigstellungsarbeiten auszuführen gewesen wären, ist weder dargetan noch ersichtlich mit der Folge, dass auch in diesem Falle eine endgültige Abrechnung zu erfolgen hatte.

5. Die hiernach gebotene umfassende endgültige Abrechnung der Wohnanlage schließt weitere Ratenzahlungsforderungen ebenso aus wie die streitgegenständliche gesonderte Rückforderung solcher Vorauszahlungen (BGH v. 11.2.1999 – VII ZR 399/97, MDR 1999, 671 = NJW 1999, 1867 [1869]; OLG Saarbrücken Urt. v. 26.4.2000 – 1 U 706/99-179, OLGR Saarbrücken 2000, ...