Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 3.3.3.1 Baubeschreibung

Rz. 464

Die vom Bauträger geschuldete Werkleistung sollte so genau wie möglich beschrieben sein. Zur Konkretisierung der Herstellungsverpflichtung wird dazu auch in Bauträgerverträgen in der Regel auf eine – mitzubeurkundende^[1] – Baubeschreibung Bezug genommen. Die Baubeschreibung sollte eine detaillierte Beschreibung des zu erstellenden Bauwerks enthalten, klar und verständlich sein und die einzelnen Leistungen genau beschreiben. Konkretere Beschreibungen der Bauleistung gehen allgemeinen Beschreibungen vor. Ist festgelegt, dass Baupläne lediglich die Baubeschreibung erläutern sollen und selbst keine selbstständigen Leistungspflichten begründen können, konkretisieren sie dennoch Lücken der Baubeschreibung und begründen auf diese Weise selbstständige Leistungspflichten.^[2] Unklarheiten gehen zulasten des Bauträgers. Ist die Baubeschreibung unklar, kann außerdem das gesetzliche Transparenzgebot des § 307 Abs. 2 BGB verletzt sein.

Hinweis

Leistungsbeschreibungen in Bauträgerverträgen sind nicht abschließend

In vielen Leistungsbeschreibungen sind viele Details der Ausführung nicht erwähnt oder genauer beschrieben. Daraus, dass ein bestimmtes Ausführungsdetail nicht erwähnt ist, kann nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass es nicht geschuldet ist. Vielmehr muss unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Vertrags geprüft werden, ob eine bestimmte Qualität der Ausführung stillschweigend vereinbart ist. Entsprechende Qualitätsanforderungen können sich nicht nur aus dem Vertragstext, sondern auch aus sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfelds, dem qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes ergeben.^[3] Entspricht das versprochene Bauwerk dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, kann der Erwerber in der Regel auch die Ausführung nicht näher beschriebener Details in diesem Standard verlangen und muss sich nicht mit einem Mindeststandard zufriedengeben.^[4]

[1] BGH v. 3.7.2008, III ZR 189/07, WM 2008 S. 1697; BGH v. 10.2.2005, VII ZR 184/04, NJW 2005 S. 1356.

[2] OLG Celle v. 6.2.2003, 5 U 159/02, BauR 2003 S. 1408.

[3] BGH v. 21.11.2013, VII ZR 275/12, Rn. 11; BGH v. 4.6.2009, VII ZR 54/07, NJW 2009 S. 2439 Rn. 12.

[4] BGH v. 21.11.2013, VII ZR 275/12, Rn. 11; vgl. BGH v. 14.6.2007, VII ZR 45/06, NJW 2007 S. 2983 Rn. 25.