Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 1.2.3 Altbausanierungen

Rz. 403

Auch dann, wenn ein Veräußerer vertraglich Bauleistungen schuldet, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, ist von einem Bauträgervertrag zu sprechen. Wann bei einer Sanierung eines Altbaus die Arbeiten nach "Umfang und Bedeutung" Neubauarbeiten vergleichbar sind, ist Frage des Einzelfalls und einer Bewertung aller Umstände.^[1] Vergleichbarkeit ist vor allem anzunehmen, wenn die übernommenen baulichen Maßnahmen die gesamte geschuldete Leistung prägen, mithin eine uneingeschränkte Anwendung der werkvertraglichen Regelungen gerechtfertigt ist.^[2] Dem "Faktor", dass in den Baubestand der Fundamente, Außenwände und Geschossdecken nicht eingegriffen wird, kommt keine besondere Bedeutung zu^[3]; das ist häufig auch bei einer sogenannten Kernsanierung nicht anders.^[4] Für die Beurteilung der Frage, ob die übernommenen Bauleistungen Neubauarbeiten vergleichbar sind, spielt auch keine Rolle, ob der Veräußerer der Wohnungen mit der Vertragsgestaltung zum Ausdruck gebracht hat, dass er für die Mängel der unberührt gebliebenen Bausubstanz nicht haften will. Eine derartige formularmäßige Beschränkung der Haftung ist gem. § 309 Nr. 8 lit. b) aa) BGB unzulässig.^[5]

Rz. 404

Haftung nach Werkvertragsrecht

Ist Vergleichbarkeit anzunehmen, haftet der Veräußerer nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags.^[6]

[1] Vgl. dazu auch Fuchs, BauR 2007, S. 264, 272.

[2] KG Berlin v. 16.10.2007, 6 U 140/06, WuM 2008 S. 105.

[3] BGH v. 26.4.2007, VII ZR 210/05, NZM 2007 S. 519 Rn. 21.

[4] BGH v. 26.4.2007, VII ZR 210/05, NZM 2007 S. 519 Rn. 22; BGH v. 16.12.2004, VII ZR 257/03, NJW 2005 S. 1115, 1116.

[5] BGH v. 26.4.2007, VII ZR 210/05, NZM 2007 S. 519 Rn. 22.

[6] BGH v. 8.3.2007, VII ZR 130/05, NJW-RR 2007 S. 895 Rn. 17; v. 6.10.2005, VII ZR 117/04, NJW 2006 S. 214; KG Berlin v. 16.10.2007, 6 U 140/06, WuM 2008 S. 105; OLG Karlsruhe v. 15.5.2007, 8 U 107/06, IBR 2007 S. 489; Weise, NJW-Spezial 2005, S. 165; a. A. Ott, NZBau 2003, S. 233, 238; Hertel, DNotZ 2002, S. 6, 18; Brambring, DNotZ 2001, S. 904, 906.