Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Rz. 498 Ist bereits eine Zwangsverwaltung anhängig, hat die Eigentümergemeinschaft bezüglich des laufenden Hausgeldes keine Schwierigkeiten. Sie meldet den noch geschuldeten Betrag, soweit dieser "laufend i.S.d. § 13 ZVG" ist, direkt beim Verwalter an, wobei sie natürlich nicht nur den Betrag, sondern auch die Fälligkeit der jeweiligen Hausgeldraten benennen muss und den Ver...mehr

Rz. 484 Die Beschlagnahme umfasst zunächst das Miteigentum am Grundstück und das Sondereigentum an der Wohnung bzw. das Sondernutzungsrecht des Schuldners und die sich hieraus ergebenden Erträge. Sie umfasst aber auch die Mitgliedschaftsrechte des Schuldners an der Gemeinschaft. Sie ergreift nicht den Anteil an den Geldbeträgen, welche sich in Gemeinschaftsbesitz befinden, wo...mehr

Rz. 314 Falls es sich bei dem verwalteten Objekt um Wohnungseigentum etc. handelt, auf welches das WEG anzuwenden ist, werden an dieser Rangstelle gewisse Forderungen der Eigentümergemeinschaft bedient (Einzeldarstellung aus Gründen des Sachzusammenhanges siehe § 1 Rn 489 ff.). Für andere Objekte kann an dieser Rangstelle nichts anfallen.mehr

Rz. 489 Bekanntlich hat der BGH[380] den Streit dahingehend entschieden, dass die in § 10 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. §§ 155 Abs. 2, 156 Abs. 1 ZVG zu begleichenden Ansprüche der WEG-Gemeinschaft in gleicher Weise wie bisher, also gemäß § 155 Abs. 1 ZVG, zu begleichen sind. Zur Begründung wird ausgeführt: Der Gesetzgeber habe nichts ändern wollen, dennmehr

Rz. 510 An den Kosten der Instandhaltung beteiligt sich der Verwalter zunächst dadurch, dass im laufenden Hausgeld (das er aus Einnahmen oder einem Gläubigervorschuss) zahlt, Anteile zur Instandhaltungsrücklage enthalten sind. Es ist üblich und für den Zwangsverwalter problemlos, die Kosten der Instandhaltung aus dieser Rücklage zu zahlen. Dabei ergibt sich kein Unterschied,...mehr

Leitsatz Ein Gericht kann einem am selbstständigen Beweisverfahren nicht beteiligten Dritten (etwa einem anderen Eigentümer oder auch der Gemeinschaft) nicht aufgeben, eine Bauteilöffnung in seiner Wohnung zum Zweck der Beweissicherung und Überprüfung von antragstellerseits behaupteten Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu dulden Zum Begriff "Wohnung" in diesem Sinn gehören auc...mehr

Leitsatz Keine Eintragung einer Zwangshypothek im Grundbuch "für den Verband" aus einem auf "übrige Eigentümer" lautenden Titel Normenkette §§ 10 Abs. 1, 6, 7 WEG; §§ 53 Abs. 1, 71 GBO; § 1115 BGB; § 867 ZPO 1. Zum Sachverhalt: Auf Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft trug das Amtsgericht (Grundbuchamt) zu deren Gunsten an einem Miteigentumsanteil eine Zwangssicherungshyp...mehr

Leitsatz Ein Beschluss, der die Grundlage für ein Rechtsgeschäft bildet, wird mit seinem Zustandekommen regelmäßig zugleich mit Außenwirkung umgesetzt, wenn der Verwalter und der außenstehende Dritte als potenzieller Empfänger der Erklärung bei der Beschlussfassung zugegen sind. Normenkette § 21 Abs. 4 WEG Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klagt gegen den Bau...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Sachverhalt Die Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft in Hamburg beschlosss...mehr

Leitsatz Rechtswidrige bauliche Veränderung, soweit gestattende Beschlussfassung fehlt Verjährter Beseitigungsanspruch gegen den Handlungsstörer führt zu Beseitigungsrechten der Gemeinschaft auf eigene Kosten Duldungspflicht bei zu verneinender Beeinträchtigung Normenkette §§ 14 Nr. 1, 21 Abs. 5, 22 Abs. 1 WEG; § 242 BGB Kommentar Eine bauliche Veränderung (vorgenommen durch ein...mehr

Für eine Anfechtung nach § 123 BGB hat der BGH[1] bereits entschieden, dass derjenige, der den Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum wirksam nach § 123 BGB angefochten hat, nicht in entsprechender Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten haftet, die nach seiner Grundbucheintragung begründet und fällig werden, auch wenn er noch im Grundbuch eingetragen ist. Derjen...mehr

Einmal jährlich muss die Gemeinschaft über die gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben des Vorjahres abrechnen. Die Abrechnung ist gem. § 28 Abs. 3 WEG die Aufgabe des Verwalters. Die Bestandteile einer vollständigen Jahresabrechnung sind die Hausgeldabrechnung, die Kontenentwicklung und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Zu Letzterer hat der BGH in seiner grundl...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft kann die Geltendmachung von Mängelgewährleistungsansprüchen durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, auch wenn der Anspruch nur (noch) einem einzigen Eigentümer zustehen sollte Sind hier Ansprüche auf den Verband übertragen worden, entfällt für den einzelnen Eigentümer grundsätzlich das Recht, solche Ansprüche individuell verfolgen zu können Sind in e...mehr

Leitsatz Der bestellte und nicht abberufene Verwalter hat das Recht, einen seine Rechtsstellung betreffenden Beschluss anzugreifen und auch Feststellung auf Fortbestehen des Verwaltervertrags zu beantragen Erst spätere Vorlage von Klage-Abschriften (mangels eines existierenden Ersatzzustellungsvertreters) kann ihm vorliegend nicht vorgeworfen werden Besteht in einer Gemeinscha...mehr

“… 3. Dem Kl. steht gegenüber der Bekl. auch ein Anspruch auf Feststellung der Verpflichtung zur Gewährung von Rechtsschutz gem. RS 1, RS 2 Ziff. 1 der “Versicherungsbedingungen Besonderer Teil – Rechtsschutz' der Bekl. i.V.m. dem geschlossenen Versicherungsvertrag zu. Die Bekl. muss sich zwar entgegen den Ausführungen in der angegriffenen Entscheidung nicht die Anerkenntnisf...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft kann zur Deckung eines Finanzbedarfs grundsätzlich auch mit Kompetenz die Aufnahme eines Kredits beschließen Keine Beschlusskompetenz besteht allerdings im Regelfall, Eigentümer insoweit in gesamtschuldnerische Haftungsverantwortung zu nehmen Die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses kann grundsätzlich nicht durch einen Wohnungseigentümer ver...mehr

Leitsatz Eigentümergemeinschaft kann Schnee- und Eisreinigungspflicht auf Drittfirma übertragen Insoweit besteht Pflicht der Gemeinschaft zur Auswahl einer geeigneten Person/Firma und zur Überwachung der Arbeiten im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren Normenkette § 823 BGB; §§ 29 ff. Hamburger Wegegesetz Kommentar Ein Wohnungseigentümer war auf dem Gehsteig vor dem Haus der Gem...mehr

Leitsatz Hat ein im Grundbuch eingetragener Eigentümer (Bucheigentümer) das Wohnungseigentum nach materiellem Recht nicht wirksam erworben (vorliegend mangels vereinbarter Verwalterzustimmung), kann er keine Anfechtungsklage führen; nur der wahre Berechtigte ist Träger aller mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten Kann vereinbarungsgemäß eine Veräußerungszus...mehr

Leitsatz Eine von der Eigentümergemeinschaft ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit in einer Eigentumswohnung darf nicht fortgeführt werden, wenn die Eigentümer einen bestandskräftigen Untersagungsbeschluss gefasst haben. Sachverhalt Wohnungseigentümer stritten darüber, ob eine Tätigkeit als Tagesmutter in der Anlage zulässig ist. Die Wohnung der klagenden Eigentümerin befindet si...mehr

Leitsatz Keine Veräußerungszustimmung bei Übertragung von Wohnungseigentum aus dem Gesamthandseigentum einer Miterbengemeinschaft auf eine Bruchteilsgemeinschaft sämtlicher Miterben zu gleichen Anteilen Normenkette § 12 Abs. 1 WEG; § 137 Abs. 1 BGB Kommentar Die Übertragung eines Wohnungseigentums von der gesamthänderisch gebundenen Erbengemeinschaft auf personengleiche Brucht...mehr

Leitsatz Gesamtjahresabrechnung sowie Gesamtwirtschaftsplan betreffen grundsätzlich die Gesamtgemeinschaft als Verband, selbst wenn Untergemeinschaften kraft Vereinbarung begründet sein sollten Eine Anfechtungsklage ist gegen alle restlichen Mitglieder der Gemeinschaft selbst bei vereinbarter Beschlusskompetenz von Untergemeinschaften zu richten Eine vereinbarte partielle Komp...mehr

Leitsatz Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Fakten: Vorliegend waren ursprünglich zwei Dachgeschosswohnungen zu einer Einheit miteinander verbunden. Im Hinblick auf die Veräußerung der beiden Wohnungen wurde diese Einheit aufgehoben. Der Erwerber der einen Dachgeschosswohnung war bald mit der Beanstandung des Bau...mehr

Leitsatz Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar Allerdings ist Vorbefassung durch die Eigentümerversammlung geboten Normenkette § 21 Abs. 4 WEG; § 194 BGB Kommentar Aufgrund der Trennung ihrer beiden Wohnungen verfügte eine der beiden klägerischen Wohnungen nicht mehr über einen zweiten Rettungsweg. Nach Beanstandung ...mehr

Leitsatz Keine Erfüllungsgehilfen-Haftung des Verwalters für den namens der Gemeinschaft eingesetzten Hausmeister Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG; §§ 278, 823 BGB Kommentar Der Verwalter kann seine Verkehrssicherungspflichten auf einen Dritten übertragen und mit diesem einen Hausmeistervertrag entweder im Namen der Eigentümergemeinschaft oder in eigenem Namen abschließen. Nu...mehr

Leitsatz Gültige Beschlussfassung über Anlageentscheidung zum Instandhaltungsrückstellungsvermögen durch Abschluss eines Bausparvertrags Normenkette §§ 21 Abs. 3, 4, 5 Nr. 4 WEG Kommentar Eine 7-köpfige Gemeinschaft hatte den Abschluss eines Bausparvertrags über 30.000 EUR beschlossen, wobei 6.000 EUR zzgl. Abschlussgebühr von 300 EUR sofort eingezahlt und in den kommenden 5 J...mehr

Leitsatz Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden. Fakten: Die Eigentümer hatten als Bestandteil der Hausordnung beschlossen, dass der Winterdienst wechselseitig von den einzelnen Eigentümern zu erfüllen sei. In einer Eigentümerve...mehr

Leitsatz Fenstererneuerung im Zweifel Sache der Gemeinschaft Zur Auslegung spezieller Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung Keine Sperrwirkung unterlassener Anfechtung eines Negativbeschlusses für spätere inhaltsgleiche Anträge auf verpflichtende Zustimmung zur Durchführung erwünschter Maßnahmen Normenkette § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG Kommentar In der Gemeinschaft war u.a. ...mehr

Leitsatz Die vorzeitige Abberufung eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen gravierender Pflichtverletzungen mit der Folge, dass den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann, führt im Regelfall dazu, dass eine materiell-rechtliche Ermächtigung zu einem Forderungseinzug erlischt. Fakten: Die Verwalterin erwirkte in eig...mehr

Leitsatz Neben einer großen Teileigentümergemeinschaft mit dem Ziel langfristiger, gewinnbringender Verpachtung des Gebäudes an einen Hotelbetreiber kann auch ohne ausdrückliche Vereinbarung zugleich eine BGB-Gesellschaft (Verpächtergesellschaft) entstehen Ein durch schlüssiges Verhalten zustande gekommener Vertrag mit einer solchen Verpächtergesellschaft (als Publikumsgesell...mehr

Leitsatz Verfügt eine Gemeinschaft nur über einen Gas-Hausanschluss mit entsprechender Entnahme durch Eigentümer, kommt der Versorgungsvertrag i.d.R. mit der Gemeinschaft zustande Auch in einer Zweipersonen-Wohnungseigentümergemeinschaft besteht dann gegenüber dem Versorgungsunternehmen anteilige Eigentümerzahlungspflicht nach § 10 Abs. 8 WEG Ein Vertragsverhältnis des Versorg...mehr

Leitsatz Ermächtigt ein Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung seinem Wortlaut nach den Verwalter, "alte" Verwaltungsunterlagen zu vernichten und wird eine Aufbewahrungsfrist lediglich für Bankbelege (10 Jahre) und sonstige Unterlagen (6 Jahre) beschlossen, ist ein solcher Beschluss nichtig. Fakten: Der Verwalter hatte folgenden Beschlussantrag zur Abstimmung gestellt:...mehr

Leitsatz Über Wirtschaftsplan und Abrechnung beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. Ihre Verpflichtung im Innenverhältnis erfolgt nicht bereits mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den Beschluss. Daraus folgt, dass ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur für und gegen die bei Beschlussfassung eingetragenen Wohnungseigentümer, nicht ...mehr

Leitsatz Eine Sondervergütung des Verwalters für die Bearbeitung eines Rechtsstreits gegen einen Eigentümer gehört jedenfalls dann nicht zu den nach § 91 Abs. 1 ZPO zu erstattenden Kosten des Rechtsstreits, wenn der Verwalter die Ansprüche der WEG im eigenen Namen geltend macht. Fakten: Vorliegend hatte der Verwalter in eigenem Namen - also als sogenannter Prozessstandschafte...mehr

Leitsatz Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird. Fakten: Der Besucher eines Wohnungseigentümers parkte seinen Pkw mit Zustimmung des Eigentümers in einer zur Wohnanlage gehörenden Doppelstockgarage. Das Wagendach wurde wegen eines zu tiefen Absinkens d...mehr

Leitsatz Erstbestellung und Verwaltervertragsabschluss durch "Zustimmung" der Käufer? Normenkette § 26 WEG Kommentar Die Erstbestellung des Verwalters war vorliegend nicht Gegenstand der Eintragungsbewilligung und ist damit auch nicht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen. Auch ist die Bestellung in der Teilungserklärung nicht als Beschluss im Sinne des § 26 ...mehr

Leitsatz Ein bilanzierender Gewerbetreibender, dem eine Eigentumswohnung gehört und der Zahlungen in eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildete Instandhaltungsrückstellung geleistet hat, muss seine Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen aktivieren. Normenkette § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 Nr....mehr

Leitsatz Der Klageantrag auf Duldung der Modernisierung einer Mietwohnung ist hinreichend bestimmt, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden. Ist eine Mietwohnung von einer Bruchteilsgemeinschaft vermietet, kann die von der Bruchteilsgemeinschaft beanspruchte Duldung...mehr

Leitsatz Der Wohnungseigentumsverwalter ist zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Fakten: Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde im vorliegenden Fall zur Zahlung an einen Gläubiger verurteilt. Wegen der entsprechenden Forderung betreibt dieser Gläubiger die Zwangsvollstreckun...mehr

Leitsatz Abrechnung und Kostenverteilung in vereinbarten Untergemeinschaften Abgrenzung der Beschlusskompetenzen einzelner Untergemeinschaften zur gesamten Gemeinschaft Fehlende Beschlusskompetenz und Beschlussnichtigkeit, wenn in der Jahresabrechnung einer Untergemeinschaft von dieser über Kostenpositionen beschlossen wurde, welche die Gesamtgemeinschaft oder eine andere Unte...mehr

Leitsatz In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers ist die Eigentümergemeinschaft wegen der vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldansprüche ohne die Notwendigkeit einer vorherigen Beschlagnahme des Wohnungseigentums absonderungsberechtigt. Sofern die Berechtigten gegen den säumigen Eigentümer vor der Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel erlangt haben, könn...mehr

Leitsatz Grundsätzlich keine Sperrwirkung eines nicht angefochtenen Negativbeschlusses, der sich in objektiv-normativer Auslegung allein in der Ablehnung eines gestellten Antrags erschöpft Besteht nach Gemeinschaftsordnung grundsätzliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsverantwortung der jeweiligen Sondereigentümer hinsichtlich der Außenfenster, betrifft dies in Auslegung ...mehr

Leitsatz Es entspricht allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu - nicht nur vorübergehenden - Wohnzwecken unzulässig ist. Fakten: Ein Ehepaar ist Eigentümer einer Wohnung sowie eines im Untergeschoss der Wohnanlage gelegenen und in der Teilungserklärung als Tei...mehr

Leitsatz Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG die Abberufung eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen. Im Rahmen eines anhängigen Hauptsacheverfahrens über den Anspruch kann eine einstweilige Regelung zwar infolge der Aufhebung von § 44 Abs. 3 WEG a.F. nicht mehr von Amts wegen getroffen, wohl aber weiterhin beantra...mehr

Leitsatz Auch nach Vollzug eines Beschlusses der Wohnungseigentümer besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussanfechtungsklage, solange Auswirkungen der Anfechtung auf Folgeprozesse nicht sicher auszuschließen sind. Ein Eigentümer, der einem Beschluss über eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung nicht zugestimmt hat, wird nach erfolgreicher Beschlussanfecht...mehr

Leitsatz Die Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümer über die Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG ist durch den nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab begrenzt. Die Vorschriften der Heizkostenverordnung sind gemäß § 3 Satz 1 Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer zwingend anzuwenden. Da es sich bei § 7 Abs. 1 Sa...mehr

Leitsatz In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer...mehr

Leitsatz Verwalter darf ohne Vereinbarungs- oder Beschlussermächtigung keine Löschungsbewilligung einer zugunsten der Gemeinschaft im Grundbuch eingetragenen Zwangshypothek abgeben Normenkette §§ 10 Abs. 6, 27 Abs. 3 Satz 1 WEG; §§ 19, 22, 27 GBO Kommentar Vorliegend forderte das Grundbuchamt für die Löschung der Zwangshypothek zu Recht die Vorlage einer löschungsfähigen Quitt...mehr

Leitsatz Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen. Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan steht allen Eigentümern ...mehr

Leitsatz Macht der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen geltend, kann das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse nicht mehr aus der sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Rechts- und Pflichteinstellung des Verwalters hergeleitet werden. Fakten: Der Verwalter hatte gegen einen Wohnungseigen...mehr

In der Zwangsverwaltung sind die Möglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaften stark eingeschränkt worden. Vor allem die Tatsache, dass nach Auffassung aller seit der Gesetzesänderung erschienenen Aufsätze und Kommentare die Zahlungen in der Rangklasse 2 lediglich aus Erträgen und ausschließlich auf laufende Wohngelder erfolgen können, macht die Zwangsverwaltung für die...mehr