Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümer beschließen, bei einer Neuvermietung solle "ein Zustimmungsvorbehalt der Eigentümergemeinschaft" gelten. Der vermietende Eigentümer habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer außerdem "über den Namen, Beruf, Familienstand und Wohnanschrift des Mietinteressenten sowie die Zahl der einziehenden Personen vor Vermietung zu informieren". Damit soll sicher...mehr

Zurückbehaltungsrechte des Verwalters bestehen während seiner Amtszeit grundsätzlich nicht. Die Frage stellt sich jedoch, ob nicht nach Beendigung der Verwalterstellung ein Zurückbehaltungsrecht bestehen kann. Denn mit der Abberufung bzw. Kündigung oder Amtsniederlegung des Verwalters und der Beendigung seines Amts enden noch nicht automatisch die Rechtsbeziehungen zur Eigen...mehr

Befindet sich ein Wohnungseigentümer mit seinen Zahlungen an die Gemeinschaft in Verzug, so kann diese ein Zurückbehaltungsrecht in der Weise ausüben, dass sie den mit den Zahlungen in Verzug befindlichen Wohnungseigentümer von den Versorgungsleistungen wie Heizung, Wasser ausschließen.[1] Zu diesem Zweck ist die Eigentümergemeinschaft berechtigt, Absperrventile an den entsp...mehr

Begriff Der Winterdienst – also insbesondere das Schneeräumen und Streuen von Gemeinschaftsflächen – ist Teil der Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft und vom Verwalter zu organisieren. Überträgt er die zur Wahrung der Verkehrssicherungspflicht erforderlichen Aufgaben einem Dritten, muss er die Durchführung der Arbeiten sorgfältig überwachen. Praxis-Beispiel...mehr

Unter dem Zurückbehaltungsrecht versteht man das Recht eines Schuldners, die von ihm geschuldete Leistung solange zu verweigern, bis der andere Vertragsteil seine Pflichten erfüllt hat. Die Schutz- und Treuepflichten der Wohnungseigentümer untereinander, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis als gesetzlichem Schuldverhältnis entspringen, beschränken Zurückbehaltungsrechte der ...mehr

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung kann ein Zurückbehaltungsrecht des Wohnungskäufers regelmäßig dann bestehen, wenn das Sonder- und/oder Gemeinschaftseigentum mangelbehaftet ist. Das Zurückbehaltungsrecht kann natürlich nicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft ausgeübt werden, richtiger Adressat ist hier der Bauträger. Sind also Mängel am Sonder- oder Gemeinschaftseigentu...mehr

Begriff Das Zurückbehaltungsrecht hat im Bereich des Wohnungseigentumsrechts eine eher untergeordnete Bedeutung. Jedenfalls beim Erwerb einer Eigentumswohnung können die Wohnungseigentümer u. U. ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Bauträger bzw. Veräußerer geltend machen, ansonsten ist dies regelmäßig ausgeschlossen. Dem Verwalter jedenfalls steht ein Zurückbehaltungsrec...mehr

In erster Linie ist das selbstständige Beweisverfahren im Hinblick auf Mängelansprüche gegen den Bauträger in den Eigentümergemeinschaften von größter Bedeutung. Ein selbstständiges Beweisverfahren kommt weiter auch dann in Betracht, wenn etwa ungeklärt ist, ob ein Feuchtigkeitsschaden seine Ursache im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum hat. Als nach § 1041 BGB "zu...mehr

Das selbstständige Beweisverfahren der §§ 485 ff. ZPO ermöglicht es den Parteien, außerhalb des zivilprozessualen Erkenntnisverfahrens Tatsachen gerichtlich verwertbar feststellen zu lassen.[1] Da ein geordneter Prozessvortrag gemäß § 138 Abs. 1 ZPO grundsätzlich entsprechende Tatsachenkenntnis voraussetzt, und die Eigentümergemeinschaft oder aber auch der einzelne Wohnungse...mehr

Begriff Das selbstständige Beweisverfahren der §§ 485 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO) bietet die Möglichkeit, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens ein kostenintensives und zeitraubendes Klageverfahren zu vermeiden. Mit diesem Verfahren kann die Verjährung von kauf- und werkvertraglichen sowie von mietvertraglichen – Ansprüchen gehemmt werden. Gesetze, Vorschrift...mehr

Bereits die Besorgnis eines rechtswidrigen Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum kann zu Unterlassungsansprüchen führen. Beantragt beispielsweise ein Wohnungseigentümer bei der Baubehörde die Genehmigung von Baumaßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und nicht durch entsprechenden Beschluss legitimiert sind, ist i. d. R. bereits vor Beginn de...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.[1] Dies gilt auch für längerfristige Mietverhältnisse.[2] Auch die Verpachtung von Gemeinschaftseigentum kann mehrheitlich beschlossen werden.[3] Die Vermietung bzw. Verpachtung von Gemeinschaftseigentum stellt auch keinen Gebrauchsentzug der übrigen Wohnungseigentümer dar, ...mehr

Durch einfach-mehrheitliche Beschlussfassung können auch Turnusregelungen getroffen werden. Auch eine Turnusregelung führt nicht zu einem Entzug des Mitgebrauchs, vielmehr soll eine gleichwertige Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer erreicht werden, weil ein gleichzeitiger Gebrauch nicht möglich oder nicht zweckmäßig ist. Ob Turnusregelungen i...mehr

Man könnte auch auf die Idee kommen, ein Sondernutzungsrecht würde nicht begründet, wenn einem jeden Wohnungseigentümer eine gleichartige Gebrauchsmöglichkeit von bestimmten Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt wird. Praxis-Beispiel Kompensation Kfz-Stellplätze: Die Gemeinschaft verfügt über ausreichend Stellplätze für jede Wohnung. Sondernutzungsrechte sind n...mehr

Gegenstand von Sondernutzungsrechten können sämtliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums sein: Freiflächen – insbesondere Außen-Kfz-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen (bei Einfamilienhäusern ist es möglich, jeweils die gesamte dem Haus zugewiesene Gartenfläche zu unterwerfen;[1] Räume – insbesondere Dachböden, Keller, Garagen; Gebäudebestandteile – insbesondere Obergeschoss...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 18 Abs. 3 WEG berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Voraussetzung ist freilich, dass überhaupt ein Fall der Notgeschäftsführung vorliegt. Ein Wohnungseigentümer, der ohne ausdrückliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Arbeiten am Gemeinsch...mehr

Im Fall des Ersterwerbs vom teilenden Eigentümer fingiert § 8 Abs. 3 WEG die Ersterwerber im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern dann als Wohnungseigentümer, wenn sie einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum gegen den teilenden Eigentümer haben, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und ihnen der Besitz a...mehr

Begriff Maßnahmen der Notgeschäftsführung dienen der Abwehr eines unmittelbar drohenden oder der Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens. In akuten Gefahrensituationen sind also Wohnungseigentümer zu eigenständigem Handeln ermächtigt, wenn eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer oder Maßnahmen des Verwalters nicht abgewartet werden können. Selbstverständlich is...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Fristwahrung Der Nachteil kann ein rechtlicher oder ein tatsächlicher sein. Die Wahrung einer Frist ist deshalb ausdrücklich genannt, weil es sich wohl um den praktisch h...mehr

Die Geld-/Wertmünzen sind von einer Vertrauensperson abzurechnen. Einnahmen fließen auf das Konto der Eigentümergemeinschaft. Praxis-Tipp Nachkalkulation Zweckmäßig ist eine Nachkalkulation in zeitlichen Abständen, um zu klären, ob der Münzpreis die tatsächlichen Kosten deckt. 2.1 Kostenverteilung Wenn für die Waschgeräte im Keller Allgemeinstrom (Zähler für Keller oder Treppenh...mehr

Begriff Die Gelder der Wohnungseigentümer müssen getrennt vom Vermögen des Verwalters gehalten werden. Bei der Bank darf der Verwalter folglich nicht das Konto der Eigentümergemeinschaft als Eigenkonto oder als Sonderkonto führen. Entscheidend ist, dass die Wohnungseigentümer durch die richtige Einrichtung des Kontos gegen Anfechtung, Pfand- und Zurückbehaltungsrechte der B...mehr

Die einzige wirksame Maßnahme, die Beeinträchtigung der Bewohner auf ein akzeptables Niveau zu beschränken, liegt darin, im Rahmen der Hausordnung die Nutzung selbst größerer zum Haus gehörender Garten- und Rasenflächen grundsätzlich zu untersagen. Da die Hausordnung sowohl für Mieter, wenn deren Inhalt Bestandteil des Mietvertrags ist, als auch für Eigentümer bindend ist, s...mehr

Zwischen den Bewohnern einer Eigentümergemeinschaft kommt es häufig zu Streitigkeiten über den von Kindern ausgehenden Lärm, der nach dem Empfinden einzelner Mitbewohner, sowohl aus Sicht der Miteigentümer als auch aus Sicht von Mietern, den erträglichen Rahmen übersteigt und zu starken Belästigungen führt. In vielen Fällen wenden sich beide Gruppen unmittelbar an den zustän...mehr

Der Auffassung, die Vereinbarung von Mahngebühren sei unzulässig, weil die Anforderung von Beiträgen gemäß § 27 Abs. 1 WEG zu der typischen Verwaltertätigkeit gehöre, lässt sich entgegenhalten, dass sich die Verwaltergrundgebühr erhöht, wenn der Verwalter gehalten ist, seine betriebswirtschaftlichen Kosten für das Mahnwesen in die Grundgebühr einzukalkulieren. Der Eigentümer...mehr

Die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung entsteht mit ihrer Fälligkeit. Die Fälligkeit der Hausgelder können die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG durch Beschluss regeln. Unterbleibt eine entsprechende Beschlussfassung, kann der Gläubiger, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nach § 271 BGB ihre sofortige Zahlung verlangen. Fälligkeit tritt in diesen...mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer haben die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese werden durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans für die entsprechende Wirtschaftsperiode festgelegt und nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Der nach dem Gesamt- und den Einzelwirtschaftsplänen a...mehr

Wie der Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Entrichtung des Hausgelds nachkommt, obliegt zunächst seiner Entscheidung. Sieht jedoch die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung eine besondere Zahlungsweise vor, so ist der Wohnungseigentümer hieran gebunden. Sind demnach die Hausgelder im Lastschriftverfahren zu entrichten, so ist der einzelne Eigentümer an die...mehr

Viele Eigentümergemeinschaften sind bestrebt, die Zahlungsmoral ihrer Mitglieder dadurch zu stärken, indem Verfallsklauseln vorsehen, dass bei Verzug mit bestimmten Hausgeldzahlungen sofort das ganze auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wird.[1] Regeln die Wohnungseigentümer etwa konkret für eine bestimmte Wirtschaftsperiode im Zusammen...mehr

Zusammenfassung Über Anschaffungen der Eigentümergemeinschaft für den Hausmeister, insbesondere größere Arbeitsgeräte, Werkzeuge usw., sollte vom Hausmeister ein Inventarverzeichnis angelegt und weitergeführt werden. Die Kontrolle – meist jährlich oder bei Hausmeisterwechsel – liegt im Aufgabenbereich des Verwalters.mehr

Begriff Kamine dienen im Allgemeinen dem Abzug von Rauchgasen und der Be- und Entlüftung des Gebäudes und sind deshalb als Anlagen des gemeinschaftlichen Gebrauchs Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum kann jedoch ein offener Kamin in der Wohnung sein. Baut ein Wohnungseigentümer ohne Genehmigung der übrigen Wohnungseigentümer einen Kamin ein, dessen Rohr durch die Dachhaut...mehr

Im Jahr 1973 hatte das Wohnungseigentumsgesetz erste Änderungen erfahren. Bedeutendste war, dass auch an Stellplätzen in Tiefgaragen Sondereigentum begründet werden konnte. Das Bundesland Bayern hatte dann im Jahr 1977 zwar für eine lebhafte Diskussion um eine Novellierung des Wohnungseigentumsrechts gesorgt, blieb letztlich jedoch erfolglos. Die Bestrebungen gingen dahin, d...mehr

Begriff Die Kündigung hat eine doppelte Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Zum einen kann es sich um die Kündigung des Verwaltervertrags handeln, zum anderen kommen Kündigungen vor allem in Verwaltungsunternehmen immer dann in Betracht, wenn Arbeitsverhältnisse mit den Angestellten beendet werden müssen. Im ersten Fall sind neben den Bestimmungen des bürgerlichen...mehr

Bei einer Kündigung des Verwaltervertrags ist immer zu beachten, dass diese aufgrund der herrschenden Trennungstheorie von der Abberufung des Verwalters zu trennen ist.[1] Zwar beinhaltet die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund i. d. R. zugleich die Kündigung des Verwaltervertrags[2], dennoch bedingt das eine nicht automatisch auch das andere. Hinweis Unentgeltlicher...mehr

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann unter bestimmten Voraussetzungen auch Immobiliareigentum erwerben[1], da sie grundbuchfähig ist. Die Prüfung der Frage, ob der Erwerb von Immobiliareigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung anzusehen ist, obliegt nicht den Grundbuchämtern im Rahmen der Eintragung der Eigentümergemeins...mehr

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Übrigen dann ein Verbraucher i. S. d. § 13 BGB, wenn an dieser nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.[1] Auch das Halten einer Wohnung oder Teileigentums, um über dauerhafte Vermietung un...mehr

Begriff Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft, die mit Stimmenmehrheit Beschlüsse auch gegen den Willen des Einzelnen fassen und durchsetzen kann. Die Auflösung der Gemeinschaft kann nicht verlangt werden. Mindestens einmal im Jahr muss eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Ges...mehr

Rz. 27 Muster 6.7: Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft Muster 6.7: Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung mit Plänen und etwaigen Nachträgen, bindende Beschlüsse, Vereinbarungen und Verträge der Eigentümergemeinschaft legen die räumliche Aufteilung der Objekte mit Nutzungsbefugnissen und die Rechtsverhältnisse der ...mehr

Rz. 47 Auf den ersten Blick vermittelte die Lektüre des § 1 i.V.m. §§ 10 Abs. 1, 11 u. 13 WEG a.F. den Eindruck eines dualistisch geprägten Bruchteilseigentums besonderen Rechts. Das war aus heutiger Sicht rechtsdogmatisch falsch und verkürzt. Nach der schon früh vertretenen – eher scherzhaft – so genannten Trinitätstheorie sollte als dritte Komponente die Mitgliedschaft in ...mehr

Rz. 8 Die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten erfolgt durch einseitige Erklärung des aufteilenden Eigentümers, solange er noch alleiniges Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Zur Eintragung in das Grundbuch ist daher ein Eintragungsantrag des aufteilenden Eigentümers und dessen Eintragungsbewilligung in öffentlich-beglaubigter Form erforderlich. Zu...mehr

Rz. 17 Die Miteigentumsanteile müssen nicht zwingend verändert werden. Spielt die Fläche der betroffenen Räume für die Kostenverteilung keine Rolle, ist dies auch nicht erforderlich. Anders kann es liegen, wenn die Räume unterschiedlich groß bzw. nutzbar sind. Eine neue baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung ist (ausgenommen oben vgl. Rdn 15) nicht nötig, sofern die L...mehr

Rz. 1 Muster 3.1: Teilungserklärung gem. § 8 WEG Muster 3.1: Teilungserklärung gem. § 8 WEG Teil I Begründung von Wohnungseigentum § 1 Grundstück 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Grundbesitzes, Fl...mehr

Rz. 28 Muster 5.16: Wohnungsblöcke Muster 5.16: Wohnungsblöcke Zu den Blöcken I. und II. gehört jeweils das Sondernutzungsrecht an sämtlichen konstruktiven und konstitutiven Teilen des Gebäudes und den technischen Einrichtun­gen und Anlagen, die jeweils nur von einem Block benutzt werden. Die jeweiligen ­Eigentümer des Blocks I. einerseits sowie des Blocks II. andererseits si...mehr

Rz. 2 In Eigentümergemeinschaften besteht häufig das Bedürfnis, einzelnen Eigentümern die ausschließliche Nutzung von Grundstücks- oder Gebäudeteilen, die nicht Sondereigentum sind und oftmals gar nicht sein können, zu ermöglichen. So sind die konstruktiven und konstitutiven Teile des Gebäudes nicht sondereigentumsfähig (§§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 1 und 2 WEG). Die Bildung von Sond...mehr

Regelmäßig anfallende Gartenpflegearbeiten, wie z. B. Rasenmähen, Baumschnitt oder Pflege von Blumenbeeten, gehören zu den laufenden Erhaltungsmaßnahmen einer Grünanlage. Über die Art und Weise der Durchführung entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch entsprechende mehrheitliche Beschlussfassung dann, wenn es sich abhängig von ihrer Größe nicht mehr um eine unbedeutende ...mehr

In der Praxis leider immer wieder zu verzeichnen sind Bauträgerinsolvenzen mit der Folge, dass die Wohnungseigentumsanlage nicht fertig gestellt werden kann. In einem derartigen Fall besteht nach herrschender Meinung ein Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers, den Wiederaufbau als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung zu verlangen dann, wenn die Voraussetzungen des § 22 WEG ...mehr

Begriff Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 11 Abs. 1 WEG). Dies gilt auch, wenn ein wichtiger Grund für die Aufhebung der Gemeinschaft vorliegt. Selbstverständlich kann aber die Eigentümergemeinschaft eine Aufhebung unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben vereinbaren. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Gesetzliche Regelungen zur U...mehr

Die Aufhebung der Gemeinschaft kann zunächst durch Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer auch nach deren Begründung jederzeit erfolgen. Soweit also alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft eine Aufhebung derselben begehren, ist der Schutzbereich des § 11 WEG nicht betroffen, da mit dieser Regelung lediglich verhindert werden soll, dass die Aufhebung der Gemeinschaft g...mehr

Rz. 24 Die mit der offenen Handelsgesellschaft vergleichbare Kollektivgesellschaft (kollektif ortaklık bzw. kollektif şirket, Art. 211 ff. HGB) ist eine Personengesellschaft, die aus mindestens zwei natürlichen Personen besteht. Die Gesellschafter haften mit ihrem vollen Vermögen. Rz. 25 Kommanditgesellschaften (komandit ortaklık bzw. şirket, Art. 304 ff. HGB) ähneln den Koll...mehr

Überblick Eigentümerversammlungen auf Basis der 2G-Regelung sind nicht ordnungsgemäß. Dieser Auffassung ist der Spitzenverband der Immobilienverwalter VDIV. Die Treffen seien womöglich rechtlich anfechtbar. Trotz der gebräuchlichen Übertragung von Vollmachten, seien die höchstpersönlichen Rechte der WEG-Mitglieder, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, nicht ohne Weiter...mehr

Rz. 13 Als Bedarf für die Unterkunft werden nach § 22 Abs. 2 SGB II auch unabweisbare Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur bei selbst bewohntem Wohneigentum im Sinne des § 12 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 SGB II anerkannt, soweit diese unter Berücksichtigung der im laufenden Kalendermonat sowie den darauffolgenden elf Kalendermonaten anfallenden Aufwendungen insgesamt angemesse...mehr