Die Praxis der Zwangsverwaltung, § 1 Das Zwangsverwaltun ... / 7. Verbesserungen

Rz. 510

An den Kosten der Instandhaltung beteiligt sich der Verwalter zunächst dadurch, dass im laufenden Hausgeld (das er aus Einnahmen oder einem Gläubigervorschuss) zahlt, Anteile zur Instandhaltungsrücklage enthalten sind. Es ist üblich und für den Zwangsverwalter problemlos, die Kosten der Instandhaltung aus dieser Rücklage zu zahlen. Dabei ergibt sich kein Unterschied, ob die Einlage noch vom Schuldner oder bereits vom Verwalter geleistet wurde.

Reicht jedoch die Rücklage hierfür nicht aus, ergibt sich ein Problem. Nach der hier vertretenen, allerdings bestrittenen, Auffassung widerspricht die Beteiligung an einer solchen einmaligen Umlage dem Grundsatz, dass einmalige Leistungen aus Mitteln der Zwangsverwaltung nicht erbracht werden. Auch die Berechtigten der RK 3 erhalten auf diese einmaligen Leistungen auch dann keine Zahlung, wenn sie während der Verwaltungszeit fällig werden. Hier muss jedoch differenziert werden. Es widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, durch eine Blockade einen Schaden oder Wertverfall zu begünstigen. Nach hiesiger Auffassung muss der Verwalter sich unter der Voraussetzung an der einmaligen Umlage beteiligen, wenn es sich um eine Verwendung handelt, welche nach den Regeln des ZVG unter die RK 1 (§ 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG) fallen würde. Unter diesen Umständen muss auch der Gläubiger notfalls einen Vorschuss leisten, den er (nur) nach den hierfür geltenden Regeln (siehe § 1 Rn 290) zurück erhält.

Rz. 511

Fraglich ist jedoch, wie sich der Zwangsverwalter zu verhalten hat, wenn die Eigentümergemeinschaft Verbesserungen beschließen will, welche über die Instandhaltung hinausgehen und aus der Rücklage bezahlt werden sollen. Zunächst ist fraglich, ob die Teilnahme an der Abstimmung hierüber überhaupt zu den Aufgaben des Zwangsverwalters gehört oder ob insoweit das Stimmrecht des Schuldners unberührt bleibt. In keinem Fall soll er ohne Einwilligung des Gerichts (§ 1 Abs. 1 S. 2 ZwVwV, auch wenn der Rahmen des § 10 Abs. 1 Ziff. 6 ZwVwV nicht überschritten wird) und auch nicht gegen den Willen des Schuldners der Verbesserung zustimmen, da die Belastungen nach Aufhebung der Verwaltung den Schuldner treffen.

Rz. 512

Verweigert das Gericht dem Verwalter die Zustimmung oder widerspricht der Schuldner mit guten Gründen, muss der Verwalter der Maßnahme widersprechen. Nachdem § 22 WEG etwas großzügiger gefasst wurde, kommt es auf die spezielle Interessenlage an, ob trotz dieses Widerspruchs die Maßnahme durchgeführt werden kann.