Kein Zustimmungserfordernis bei Übertragung von Wohnungseigentum von Erbengemeinschaft auf personengleiche Bruchteilsgemeinschaft

Leitsatz

Keine Veräußerungszustimmung bei Übertragung von Wohnungseigentum aus dem Gesamthandseigentum einer Miterbengemeinschaft auf eine Bruchteilsgemeinschaft sämtlicher Miterben zu gleichen Anteilen

Normenkette

§ 12 Abs. 1 WEG; § 137 Abs. 1 BGB

Kommentar

1. Die Übertragung eines Wohnungseigentums von der gesamthänderisch gebundenen Erbengemeinschaft auf personengleiche Bruchteilsgemeinschaft, d.h. auf sämtliche Miterben zu Bruchteilen, unterliegt nicht dem von den Eigentümern für den Fall der "Veräußerung" vereinbarten Erfordernis der Zustimmung des Verwalters.
2. Solche Zustimmungserfordernisse bei Veräußerungen von Wohnungseigentum beschränken betroffene Eigentümer in ihrer Verfügungsbefugnis und stellen daher eine Ausnahme von dem Grundsatz des § 137 Abs. 1 BGB dar, wonach die Befugnis zu Verfügungen über ein veräußerliches Recht üblicherweise nicht eingeschränkt werden können. Als rechtlich zulässige Ausnahme von diesem Grundsatz ist die vereinbarte Verfügungsbeschränkung deshalb eng und nicht weiter auszulegen, als es Sinn und Zweck erfordert (h.M.). Der Zweck der durch § 12 WEG für die Gemeinschaft eröffneten Möglichkeit zur Einflussnahme auf die Veräußerung des einzelnen Wohnungseigentums besteht nach allgemeiner Auffassung darin, die Gemeinschaft vor dem Eindringen wirtschaftlich oder persönlich ungeeigneter Erwerber zu schützen.
3. Auf den vorliegenden Fall des Übertragungsgeschäfts sind diese Grundsätze nicht anwendbar. Zwar ist die Übertragung des Wohnungseigentums von der Erbengemeinschaft auf die Miterben zu Bruchteilseigentum nicht ein (zustimmungsfreier) Erwerb im Weg der Gesamtrechtsnachfolge, sondern eine Veräußerung im Sinn einer Übertragung durch Rechtsgeschäft unter Lebenden. Wird allerdings – wie vorliegend – das Gesamthandseigentum einer Miterbengemeinschaft in Bruchteilseigentum sämtlicher Miterben zu gleichen Teilen umgewandelt, werden schutzwürdige Interessen der Eigentümergemeinschaft nicht nachteilig berührt. Rechte und Pflichten der neuen Bruchteilseigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft sind ungeachtet der Anteilsänderungen die gleichen wie bei der zuvor bestehenden Gesamtheitsgemeinschaft (auch hinsichtlich der Kosten- und Lastentragung und bestehender Stimmrechte). Vorliegend ist auch nicht von einem Wechsel im Gesellschafterbestand und Vollzug des Rechtserwerbs außerhalb des Grundbuchs auszugehen.

Link zur Entscheidung

OLG Karlsruhe, Beschluss v. 25.6.2012, 14 Wx 30/11