Verwalter darf Zwangshypothek im Grundbuch nicht ohne Beschluss löschen lassen

Leitsatz

Verwalter darf ohne Vereinbarungs- oder Beschlussermächtigung keine Löschungsbewilligung einer zugunsten der Gemeinschaft im Grundbuch eingetragenen Zwangshypothek abgeben

Normenkette

§§ 10 Abs. 6, 27 Abs. 3 Satz 1 WEG; §§ 19, 22, 27 GBO

Kommentar

1. Vorliegend forderte das Grundbuchamt für die Löschung der Zwangshypothek zu Recht die Vorlage einer löschungsfähigen Quittung oder aber eines Ermächtigungsbeschlusses der Gemeinschaft.

   Entgegen einer in der Literatur vertretenen Meinung ergibt sich aus der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft nicht, dass der Verwalter deshalb auch – über die Erteilung einer löschungsfähigen Quittung hinaus – zur Abgabe einer Löschungsbewilligung befugt ist. § 27 Abs. 3 WEG mit katalogartig geregelten gesetzlichen Vertretungsbefugnissen des Verwalters erfasst nicht die Abgabe einer Löschungsbewilligung.

   Wie sich aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG ergibt, benötigt der Verwalter für "sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen" einen Beschluss der Eigentümer; hierunter fallen auch Verfahrenshandlungen; ein solcher Beschluss wurde im Verfahren bislang nicht vorgelegt. Die Aufgabe von Sicherheiten gehört jedenfalls dann nicht zur laufenden Verwaltung, solange diese noch benötigt werden, etwa wenn ein Schuldner noch keine Zahlung geleistet hat. Auch eine löschungsfähige Quittung als Nachweis dafür, dass Bezahlung erfolgt ist (vgl. § 368 BGB), wurde nicht vorgelegt. Somit darf ein Verwalter nicht Rechte der Gemeinschaft aufgeben. Dafür, dass die Aufgabe von Sicherheiten zur laufenden Verwaltung gehört, wenn die durch sie gesicherten Ansprüche nicht (mehr) bestehen, spricht vieles, muss aber an dieser Stelle nicht vertieft werden, da die Tilgung der Schuld nicht nachgewiesen wurde. Auch wenn ein Verwalter nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 WEG befugt ist, Willenserklärungen für die Gemeinschaft entgegenzunehmen, erstreckt sich die gesetzliche Vertretungsmacht für den Verband nicht auch auf die Abgabe von Willenserklärungen (vgl. Demharter, NZM 2005, S. 601, 603; Schaal, RNotZ 2008, S. 569, 594). Jede Erweiterung der gesetzlich dem Verwalter eingeräumten Vertretungsmacht – auch für dem Verfahrensrecht zuzurechnende Erklärungen – fällt allein in die Autonomie der Eigentümergemeinschaft.

2. Rechtsbeschwerde wurde unter Bejahung der Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 GBO zur Frage zugelassen, ob ein WEG-Verwalter die Löschung von Grundpfandrechten bewilligen kann, da diese Frage höchstrichterlich bisher nicht geklärt ist und grundsätzliche Bedeutung besitzt. Nach miterwähnter Rechtsmittelbelehrung ist die Rechtsbeschwerde binnen Frist von einem Monat beim Rechtsbeschwerdegericht (BGH) einzulegen und muss die Bezeichnung des Beschlusses, gegen den die Rechtsbeschwerde gerichtet wird, enthalten sowie die Erklärung, dass gegen diesen Beschluss Rechtsbeschwerde eingelegt wird.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 16.02.2011, 34 Wx 156/10