OLG München Beschluss vom 16.02.2011 - 34 Wx 156/10

Leitsatz (amtlich)

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist ohne ermächtigende Vereinbarung oder ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümer nicht befugt, zur Löschung einer zugunsten der Gemeinschaft im Grundbuch eingetragenen Zwangshypothek eine Löschungsbewilligung abzugeben.

Normenkette

GBO §§ 19, 22, 27; WEG § 10 Abs. 6, § 27 Abs. 3 S. 1

Verfahrensgang

AG München (Verfügung vom 18.10.2010)

Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des AG München - Grundbuchamt - vom 18.10.2010 wird zurückgewiesen.

II. Der Beschwerdewert beträgt 1.900 EUR.

III. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I. Der Beteiligte zu 1 ist Wohnungseigentümer. Er verkaufte sein Wohnungseigentum am 29.7.2010 an den Beteiligten zu 2 und erklärte am 21.10.2010 die Auflassung. Am Wohnungseigentum ist in der Dritten Abteilung des Grundbuches zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) seit 4.4.2007 eine Zwangssicherungshypothek zu 1.909,74 EUR zzgl. Zinsen eingetragen. Mit notariell beglaubigter Urkunde vom 15.9.2010 bewilligte der Geschäftsführer G. für die G.-GmbH als Verwalterin der WEG die Löschung der Zwangshypothek. Die Beteiligten haben Löschungsantrag gestellt. Mit Zwischenverfügung vom 18.10.2010 hat das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung erlassen und Frist zur Beseitigung zweier Eintragungshindernisse gesetzt.

Zum einen fehle ein ordnungsgemäßer Nachweis der Verwalterbestellung. Zum anderen sei der Verwalter zur Abgabe einer Löschungsbewilligung nur berechtigt, wenn er hierzu ausdrücklich durch Beschluss der WEG ermächtigt worden sei (§ 27 WEG). Er könne insoweit nur eine löschungsfähige Quittung in der Form des § 29 GBO erteilen, aus der ersichtlich sein müsse, wer zu welchem Zeitpunkt die hypothekarisch gesicherte Forderung bzw. einen Teilbetrag davon beglichen habe. Alternativ könne ein ermächtigender Beschluss der WEG in grundbuchtauglicher Form vorgelegt werden.

Gegen die vom Grundbuchamt verneinte Berechtigung des Verwalters zur Abgabe der Löschungsbewilligung richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, die damit begründet wird, dass die Zwangshypothek ein Vermögensrecht darstelle, welches der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehe. Deren Rechtsfähigkeit sei nunmehr anerkannt. Organ der WEG sei der Verwalter, der sowohl bei der Geltendmachung als auch bei der Aufgabe von Sicherheiten umfassend zu deren Vertretung berechtigt sei (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG).

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II. Die auch namens des Beteiligten zu 2 als Erwerber eingelegte, insgesamt zulässige Beschwerde (§ 18 Abs. 1, § 71 Abs. 1, §§ 72, 73 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO; Demharter, GBO, 27. Aufl., § 71 Rz. 63) hat in der Sache keinen Erfolg. Das Grundbuchamt verlangt für die Löschung (u.a.) zutreffend die Vorlage einer löschungsfähigen Quittung oder aber einen Ermächtigungsbeschluss der WEG.

Die Löschung der Zwangshypothek erfordert nach §§ 19, 22, 27 GBO - neben der Zustimmung des Eigentümers - entweder die Löschungsbewilligung des Grundpfandgläubigers oder dessen Erklärung, befriedigt zu sein, und zwar in Form einer löschungsfähigen Quittung (vgl. Demharter, a.a.O., § 27 Rz. 20 und 21).

1. Entgegen einer in der Literatur vertretenen Meinung (vgl. Schneider in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 1 Rz. 161 a.E.; Timme/Dötsch, WEG, § 10 Rz. 430; Hügel, DNotZ 2007, 326/327; Böttcher, Rpfleger 2009, 181, 182) ergibt sich aus der Rechtsfähigkeit (§ 10 Abs. 6 WEG) der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht, dass der Verwalter deshalb auch - über die Erteilung einer löschungsfähigen Quittung hinaus (Demharter, a.a.O., § 19 Rz. 107) - zur Abgabe einer Löschungsbewilligung befugt ist. Die in § 27 Abs. 3 WEG gesetzlich geregelte Vertretungsbefugnis umfasst nicht die Abgabe der Löschungsbewilligung.

§ 27 Abs. 3 WEG bestimmt, inwieweit der Verwalter mit Wirkung für und gegen die WEG handeln kann. Die Vorschrift enthält einen Katalog von Maßnahmen und Rechtsgeschäften, zu denen der Verwalter von Gesetzes wegen berechtigt ist. Dieser Katalog ist abschließend (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 27 WEG Rz. 1; Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 27 Rz. 13; auch Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 27 Rz. 74). Wie sich aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG ergibt, benötigt der Verwalter für "sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen" einen Beschluss der Wohnungseigentümer. Hierunter fallen auch Verfahrenshandlungen (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 27 WEG Rz. 28; Suilmann, ZWE 2008, 113, 114). Ein solcher Beschluss ist bislang nicht vorgelegt.

Gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 i.V.m. § 27 Abs. 1 Nr. 4 und 5 WEG kann der Verwalter Lasten- und Kostenbeiträge anfordern, in Empfang nehmen und abführen, ferner alle Zahlungen und Leistungen bewirken und entgegennehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. Die gegenständliche Erklärung ist davon nicht umfasst. Die Aufgabe von Sicherheiten gehört jedenfalls dann ...