Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

Rz. 115 [Autor/Stand] Das Finanzamt muss nach § 22 Abs. 4 Satz 1 BewG die Fortschreibung durchführen, sobald ihm die Voraussetzungen dafür bekannt werden. Es besteht kein Ermessensspielraum. Das gilt für alle drei Arten einer Fortschreibung. Umstände, die zu einer Fortschreibung führen können, werden dem Finanzamt oft nur durch eine dritte Seite bekannt. So wird das Finanzam...mehr

Rz. 80 [Autor/Stand] Jeder Feststellungsbescheid über einen Einheitswert muss auch eine Feststellung darüber treffen, wem die wirtschaftliche Einheit zuzurechnen ist (vgl. § 19 Abs. 3 Nr. 2 BewG). Änderungen in der Zurechnung der Einheit während eines Hauptfeststellungszeitraums werden durch eine Zurechnungsfortschreibung berücksichtigt. Rz. 81 [Autor/Stand] Die sachlichen Vo...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] Die Steuerbefreiungsvorschrift des § 3 GrStG geht zurück auf eine entsprechende Regelung im Grundsteuergesetz vom 1.12.1936 (GrStG 1936).[2] In § 4 GrStG 1936 war ursprünglich die Befreiung von der Grundsteuer in der Weise geregelt, dass die jeweiligen Tatbestände zum einen auf bestimmte Rechtsträger (Nr. 1 bis 6 und Nr. 10 der Vorschrift) und zum anderen...mehr

Rz. 120 [Autor/Stand] Die Fortschreibung der Einheitswerte findet stets auf einen bestimmten Zeitpunkt, dem so genannten Fortschreibungszeitpunkt, statt. Fortschreibungszeitpunkt ist stets der Beginn eines Kalenderjahrs. Im Gegensatz zu einer Hauptfeststellung; bei welcher der Hauptfeststellungszeitpunkt für alle wirtschaftlichen Einheiten einheitlich derselbe Stichtag ist, ...mehr

Rz. 23 [Autor/Stand] Die Steuermesszahl für unbebaute Grundstücke i.S.d. § 246 BewG beträgt nach § 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG 0,34 Promille. Bei einem Grundsteuerwert eines unbebauten Grundstücks von beispielsweise 100.000 EUR ergibt sich folglich ein Grundsteuermessbetrag von 34 EUR. Rz. 24 [Autor/Stand] In der früheren, auf die bis zum 31.12.2024 geltenden Einheitswerte anzuwend...mehr

Rz. 6 [Autor/Stand] § 158 BewG entspricht im Wesentlichen den Regelungen des § 33 BewG. Trotz der umfassenden Neuregelung durch das Erbschaftsteuerreformgesetz [2] wurde gleichwohl auf die bewährten Definitionen aus der Einheitsbewertung und der späteren aber inzwischen nicht mehr aktuellen Bedarfsbewertung zurückgegriffen. Die Vorschrift des § 158 Abs. 1 BewG stellt jedoch e...mehr

Rz. 35 [Autor/Stand] Mit der durch das Jahressteuergesetz 2024 v. 2.12.2024[2] vorgenommenen Erweiterung der Formulierung des bisher in Anlage 23 BewG idF des Jahressteuergesetz 2022 v. 16.12.2022[3] verwendeten Begriffs "gewerbliche Nutzung" auf "Nichtwohnnutzung" wird klargestellt, dass für alle nicht mit einer Wohnnutzung im Zusammenhang stehenden Nutzungen die Bewirtscha...mehr

Rz. 41 [Autor/Stand] Bei der Gebäudeart 15, 16 und 18 der Anlage 24, Teil II. BewG sind jährlich je Quadratmeter Nutzfläche 30 Prozent der Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche gemäß Nummer I.2 der Anlage 23 BewG anzusetzen. Zu den Gebäudearten 15, 16 und 18 gehören:mehr

Rz. 310 [Autor/Stand] Begrifflich würden auch Geschäftsguthaben, Wertpapiere und Beteiligungen, die in einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft vorhanden sind, zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören. Jedoch müsste eine exakte Trennung bezüglich der Zugehörigkeit zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen oder dem Privatvermögen erfolgen, die in der Praxis ...mehr

Rz. 100 [Autor/Stand] Hat das Finanzamt auf einen bestimmten Fortschreibungszeitpunkt eine Art-, Wert- oder Zurechnungsfortschreibung vorgenommen, ist damit regelmäßig zugleich festgestellt, dass eine Fortschreitung der gleichen Art auf einen vorangegangenen Stichtag nicht durchgeführt wird.[2] Rz. 101 [Autor/Stand] Zu den Einzelheiten wird auf die Kommentierung zu § 222 BewG...mehr

Rz. 69 [Autor/Stand] In den – seltenen – Fällen eines immerwährenden Erbbaurechts hat der Gesetzgeber vorgegeben, dass der Vervielfältiger dem Kehrwert des nach § 193 Abs. 4 S. 2 oder 3 BewG anzuwendenden Zinssatzes entspricht (§ 193 Abs. 4 Satz 5 BewG). Rz. 70– 71 [Autor/Stand] Einstweilen frei.mehr

Rz. 23 [Autor/Stand] Der Ertragswert des Grundstücks ist als Ergebnis der Wertermittlung im Ertragswertverfahren als Grundbesitzwert festzustellen. Der Ertragswert ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts (§ 179 BewG) und des Gebäudeertragswerts. Der Gebäudeertragswert ist getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln. Rz. 24 [Autor/Stand] Die Ermittlung d...mehr

Rz. 27 [Autor/Stand] Soweit das bebaute Grundstück sonstige bauliche Anlagen aufweist, sind diese für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2023 lediglich "regelmäßig" mit dem Ertragswert abgegolten (§ 184 Abs. 3 Satz 3 BewG [2]). Das gilt insb. für Außenanlagen. Das bedeutet, dass es für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2023 in Einzelfällen zulässig war, Außenanlagen anzusetzen. In...mehr

Rz. 34 [Autor/Stand] Durch § 180 Abs. 1 Satz 2 BewG wird geregelt, dass bei einem in Bauabschnitten errichteten Gebäude der fertig gestellte Teil bzw. Abschnitt als benutzbares Gebäude anzusehen ist. Die Norm verhindert, dass ein planmäßig nicht fertiggestelltes bzw. nicht benutzbares Gebäude als unbebautes Grundstück und somit zumindest nicht in Teilen als bebautes Grundstü...mehr

Rz. 40 [Autor/Stand] Bei der Gebäudeart 13 der Anlage 24, Teil II. BewG sind jährlich je Quadratmeter Nutzfläche 50 Prozent der Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche gemäß Nummer I.2 der Anlage 23 BewG anzusetzen. Zur Gebäudeart 13 gehören:mehr

Rz. 47 [Autor/Stand] Sowohl bei den Verwaltungskosten als auch bei den Instandhaltungskosten sieht Anlage 23 BewG Basiswerte "je Garage oder ähnlichen Einstellplatz" bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten vor. Diese Formulierung entspricht – mit Ausnahme einer redaktionellen Abweichung – dem in Anlage 3 der ImmoWertV 2021[2] verwendete Formulierung "je Garage oder ähn...mehr

Rz. 22 [Autor/Stand] Der Wert des Erbbaurechts wird vorrangig durch Anwendung der von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten ermittelt. Sofern keine entsprechenden Erbbaurechtskoeffizienten zur Verfügung stehen, erfolgt die Wertermittlung nachrangig im Wege einer finanzmathematischen Methode unter Heranziehung der von den Gutachterausschüssen ermittel...mehr

Rz. 305 [Autor/Stand] Kleingartenland und Dauerkleingartenland gehört nach § 158 Abs. 4 Nr. 2 BewG ebenfalls nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Die im Rahmen der Einheitsbewertung geltenden Regelungen[2] sind folglich bei der Ermittlung der Grundbesitzwerte für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen nicht analog anzuwenden. Rz. 306 [Autor/Stand] Die Eing...mehr

Rz. 31 [Autor/Stand] Die Abgrenzung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken bestimmt sich letztendlich auch nach der Zumutbarkeit der bestimmungsgemäßen Gebäudenutzung zum Bewertungsstichtag[2]. Da zum einen der Übergang vom Grundstück im Zustand der Bebauung – und damit letztlich vom unbebauten Grundstück – zum bebauten Grundstück an die Zumutbarkeit der Gebäudenutzun...mehr

Rz. 65 [Autor/Stand] Nach der Anlage 23 BewG sind die Werte für die Instandhaltungskosten pro Quadratmeter auf eine Nachkommastelle und bei den Instandhaltungskosten pro Garage oder ähnlichem Einstellplatz sowie bei Verwaltungskosten kaufmännisch auf volle Euro zu runden, so dass sich hieraus für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2024 folgende indizierte Verwaltungs- und I...mehr

Rz. 340 [Autor/Stand] Bei Erbbaurechten handelt es sich um grundstücksgleiche Rechte, die jedoch bezüglich der Bewertung einige Besonderheiten aufweisen. Hierbei ist zu unterscheiden zwischen der Beurteilung beim Erbbaurechtsberechtigten und beim Erbbaurechtsgeber. Bezieht sich das Erbbaurecht auf land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, ist Folgendes zu beachten....mehr

Rz. 53 [Autor/Stand] Die Erbbaurechtsfaktoren sind ebenso wie die Erbbaurechtskoeffizienten vom jeweiligen Gutachterausschuss zu ermitteln. Auch die Erbbaurechtsfaktoren sind nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG anzusetzen. Rz. 54 [Autor/Stand] Insoweit wird auf die Erläuterungen zum Erbbaurechtskoeffizienten verwiesen. Rz. 55 [Autor/Stand] Soweit derartige Erbbaurechtsfak...mehr

Rz. 60 [Autor/Stand] Für Grundstücke im Zustand der Bebauung ist nach § 91 Abs. 1 BewG grundsätzlich nur der Einheitswert festzusetzen, der sich aus dem Wert des Grund und Bodens ergibt. Die noch nicht bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile bleiben außer Ansatz. Wird das Gebäude in Bauabschnitten errichtet, ist nach der Fertigstellung jeden bezugsfertigen Baukörpers zu prü...mehr

Rz. 130 [Autor/Stand] Bei der Bekanntgabe von Fortschreibungsbescheiden muss das Finanzamt wegen der weitreichenden Folgen bei Bekanntgabefehlern[2], äußerst sorgfältig verfahren. Zu den Einzelheiten der Bekanntgabe von Verwaltungsakten wird auf die ausführlichen Erläuterungen zu § 122 AO im AEAO [3] verwiesen. Von der Möglich keit, den Bescheid nur an den Empfangsbevollmächt...mehr

Rz. 45 [Autor/Stand] Nicht jede Wertabweichung führt zu einer Fortschreibung des Einheitswerts. Die Wertabweichung muss vielmehr ein bestimmtes Ausmaß erreichen. Dieses Ausmaß wird durch die Festlegung bestimmter Wertgrenzen nach oben oder unten definiert. Rz. 46 [Autor/Stand] Im § 22 Abs. 1 BewG werden drei Wertgrenzen unterschieden. Dabei handelt es sich um eine Bruchteilsg...mehr

Rz. 180 [Autor/Stand] Die Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom Grundvermögen richtet sich grundsätzlich nach den §§ 158 und 176 BewG. Die Vorschrift des § 159 BewG ist lediglich hilfsweise heranzuziehen.[2] Rz. 181 [Autor/Stand] Die Entscheidung darüber, ob und inwieweit Wirtschaftsgüter ganz zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen oder ganz zum G...mehr

Rz. 31 [Autor/Stand] Bei der Formel zur Bewertung des Erbbaurechts sind die Erbbaurechtskoeffizienten anzusetzen, die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB ermittelt wurden. Rz. 32 [Autor/Stand] Der in § 193 Absatz 1 BewG enthaltene Hinweis auf die Regelungen des § 177 Absatz 2 und 3 BewG stellt insb. qualitative Anforderungen an die von den Gutachterauss...mehr

Rz. 315 [Autor/Stand] Ein etwaiger Überbestand an umlaufenden Betriebsmitteln gehört nach § 158 Abs. 4 Nr. 4 BewG ebenfalls nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen; zu berücksichtigen ist lediglich ein normaler Bestand.[2] Als normal gilt dabei ein Bestand, der zur gesicherten Fortführung des Betriebs erforderlich ist. Hierbei ist nach § 170 BewG der Durchschnitt ...mehr

Rz. 35 [Autor/Stand] Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen, unter denen die Wertfortschreibung stattfindet, sind im § 22 Abs. 1 BewG enthalten. Danach hängt die Wertfortschreibung eines Einheitswerts davon ab, ob der Wert, der sich für den Beginn des Kalenderjahrs ergibt, in einem bestimmten Ausmaß von dem Wert des letzten Feststellungszeitpunktes nach oben oder unten ab...mehr

Rz. 160 [Autor/Stand] Stehende Betriebsmittel sind dazu bestimmt, im Betrieb zu arbeiten, also dauernd bei der Hervorbringung landwirtschaftlicher Erzeugnisse mitzuwirken. Sie rechnen zu den Anlagegegenständen, da sie dem Betrieb langfristig dienen sollen. Dazu gehören das tote und das lebende Inventar. Als Beispiele für das tote Inventar sind zu nennen: Wagen, Maschinen, Ac...mehr

Rz. 107 [Autor/Stand] Modernisierungsmaßnahmen können in Abhängigkeit vom Umfang und von der Art der durchgeführten Maßnahmen zu einer Verlängerung der Nutzungsdauer führen. Treten nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen ein, die die Restnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, sieht die Finanzverwaltung mit Rz 21 AEBew JStG 2022[2] vor, dass von der ...mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] Eine Vermietung zu Wohnzwecken setzt eine Wohnung i.S.d. § 181 Abs. 9 BewG voraus. Darunter wird eine baulich abgetrennte, in sich geschlossene Wohneinheit mit selbständigem Zugang verstanden, die über eigene Nebenräume wie Küche, Bad bzw. Dusche und Toilette verfügt und eine Mindestwohnfläche von 23 qm aufweist.[2] Die Überlassung von Räumen für betreut...mehr

Rz. 125 [Autor/Stand] Das Wohngebäude des Betriebsinhabers und der zu seinem Haushalt gehörenden Familienangehörigen oder der der Wohnung dienende Gebäudeteil gehört ebenfalls zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, wenn das Gebäude oder der Gebäudeteil den Zwecken der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt ist (§ 160 Abs. 9 BewG). Das ist der Fall, wenn ...mehr

Rz. 58 [Autor/Stand] Zur wirtschaftlichen Einheit eines bebauten Grundstücks gehören der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör. Nicht einzubeziehen sind hingegen Bodenschätze, Maschinen und Betriebsvorrichtungen (vgl. § 176 BewG sowie die dazugehörige Kommentierung). Rz. 59 [Autor/Stand] Der Grund und Boden umfasst die bebaute Fläche und die...mehr

Rz. 21 [Autor/Stand] Die in § 158 Abs. 1 BewG gewählte Bezeichnung "Land- und Forstwirtschaft", beinhaltet einen Sammelbegriff, der nicht nur die eigentliche Land- und Forstwirtschaft, sondern alle Zweige der Bewirtschaftung des Grund und Bodens und alle sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen umfasst. Der Begriff der Land- und Forstwirtschaft in diesem Sinne umf...mehr

Rz. 95 [Autor/Stand] Ein Fortschreibungsbescheid über den Wert, die Art und die Zurechnung einer wirtschaftlichen Einheit ist eine Zusammenfassung von mehreren Verwaltungsakten, die selbständig anfechtbar sind und selbständig bestandskräftig werden können.[2] Das gilt auch für fehlerbeseitigende Fortschreibungen.[3] Da bei Fortschreibungen anders als bei einer Hauptfeststell...mehr

Rz. 205 [Autor/Stand] Das Land Berlin hat ebenfalls von der Länderöffnungsklausel (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG) Gebrauch gemacht und – wie die Länder Saarland und Sachsen – für Berlin u.a. von § 15 GrStG abweichende Grundsteuermesszahlen festgelegt. Hintergrund ist, dass die Auswertung aller Grundsteuerwerte für Berlin gezeigt hat, dass die vom Bundesgesetzgeber vorgegebe...mehr

Rz. 80 [Autor/Stand] Ist die wirtschaftliche Einheit des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft bestimmt und abgegrenzt, ist zu klären, welche Wirtschaftsgüter in diese Einheit im Einzelnen einzubeziehen oder aus dieser auszuscheiden sind. Vielfach fällt die Prüfung über die Bestimmung des Gegenstandes, der als wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Verm...mehr

Rz. 70 [Autor/Stand] Jeder Feststellungsbescheid über einen Einheitswert muss auch eine Feststellung über die Art der bewerteten wirtschaftlichen Einheit oder Untereinheit enthalten. Die Artfortschreibung dient dazu, Änderungen in der Art der Einheit während eines Hauptfeststellungszeitraumes zu berücksichtigen. Rz. 71 [Autor/Stand] Die sachlichen Voraussetzungen für eine Art...mehr

Rz. 255 [Autor/Stand] Auch das Land Bremen hat von der Länderöffnungsklausel (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG) Gebrauch gemacht und für Bremen – wie die Länder Saarland, Sachsen und Berlin – durch das Bremisches Grundsteuermesszahlengesetz[2] von § 15 GrStG abweichende Grundsteuermesszahlen festgelegt. Hintergrund ist, dass es bei Übernahme der Messzahlen nach dem Bundesmodel...mehr

Rz. 17 [Autor/Stand] Im Rahmen der Grundsteuerreform wurden die Steuermesszahlen des § 15 GrStG an die geänderten bewertungsrechtlichen Vorschriften und deren steuerliche Auswirkungen sowie redaktionell an die geänderte Schreibweise und eine zeitgemäße Sprache angepasst. Rz. 18 [Autor/Stand] Die Regelungen des § 15 GrStG gelten im Bundesmodell ausschließlich für die Grundstüc...mehr

I. Maßgeblichkeit des Bewertungsgesetzes Rz. 10 [Autor/Stand] Zu den Bewirtschaftungskosten, die zur Ermittlung des Reinertrags vom Rohertrag abzuziehen sind, gehören die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden folgenden Kosten: Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Rz. 11 [Autor/Stand] Die Bewirtschaftungskosten sind mit den Ein...mehr

I. Basis der Indizierung Rz. 60 [Autor/Stand] Nach der Anlage 3 zur ImmoWertV 2021[2] sind die Verwaltungskosten und die Instandhaltungskosten für Wohnnutzung jährlich auf der Grundlage der in der Anlage genannten Basiswerte mit dem Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland für den Monat Oktober 2001 gegenüber...mehr

1. Sachverhalt Rz. 117 [Autor/Stand] Ein freistehendes Einfamilienhaus (mit Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss – alle Bauteile Standardstufe 3) ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahr 1964 errichtet worden. Die Brutto-Grundfläche beträgt 230 m[2]. Eine Garage ist nicht vorhanden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m[2] und der Bodenrichtwert bet...mehr

I. Basiswerte der Bewirtschaftungskosten Rz. 23 [Autor/Stand] Die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten richtet sich bei der Feststellung der Grundbesitzwerte ausschließlich nach dem Wortlaut der folgenden Anlage 23 BewG idF des Jahressteuergesetzes 2024 v. 2.12.2024[2]:mehr

I. Berechnung Rz. 63 [Autor/Stand] Die Kapitalisierung des Unterschiedsbetrags aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins erfolgt mit dem sich aus Anlage 21 BewG ergebenden Vervielfältiger. Rz. 64 [Autor/Stand] Maßgebend für den kapitalisierten Unterschiedsbetrags ist die folgende Fo...mehr

1. Voraussetzungen Rz. 35 [Autor/Stand] Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen, unter denen die Wertfortschreibung stattfindet, sind im § 22 Abs. 1 BewG enthalten. Danach hängt die Wertfortschreibung eines Einheitswerts davon ab, ob der Wert, der sich für den Beginn des Kalenderjahrs ergibt, in einem bestimmten Ausmaß von dem Wert des letzten Feststellungszeitpunktes nach ...mehr

I. Zweck der Vorschrift Rz. 1 [Autor/Stand] Die Vorschrift des § 22 BewG über die Fortschreibungen von Einheitswerten dient der Fortführung der einzelnen Einheitswerte entsprechend der Entwicklung der Verhältnisse der wirtschaftlichen Einheit in der Zeit zwischen zwei Hauptfeststellungszeitpunkten. Hierbei ist es unerheblich, dass nach derzeitigem Stand aufgrund der nur noch ...mehr

Rz. 46 [Autor/Stand] Zudem stellt die Neufassung der Anlage 23 BewG idF des Jahressteuergesetzes 2024 v. 2.12.2024[2] sicher, dass für die mit einer Nichtwohnnutzung im Nutzungszusammenhang stehenden Garagen oder ähnlichen Einstellplätze als Instandhaltungskosten jeweils 100 Prozent der – indexierten – Einzelansätze je Garage oder ähnlichen Einstellplatz gemäß Nummer I.2. de...mehr

Rz. 335 [Autor/Stand] Pensionsverpflichtungen eines landwirtschaftlichen Betriebs dürfen nach § 158 Abs. 4 Nr. 7 BewG nicht bei der Ermittlung des Grundbesitzwertes berücksichtigt werden. Derartige Belastungen sind vielmehr bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs im Erbfall als Nachlassverbindlichkeit i.S. des § 10 Abs. 5 ErbStG bzw. bei einer Schenkung bei der Ermi...mehr