Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

Rz. 79 Für die steuerliche Bewertung des Vermächtnisgegenstandes gilt grundsätzlich der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG (siehe § 8 Rdn 11 ff.). Erhält der Vermächtnisnehmer ein Grundstück – zivilrechtlich besteht zum Stichtag (Erbfall) nur ein Anspruch –, richtet sich die Bewertung (dennoch) nach den standardisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes für Grundbesitz (siehe § 8 R...mehr

Rz. 18 Seit dem 1.1.2009 gilt für sämtliches bebautes und unbebautes Grundvermögen als Bewertungsmaßstab der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG . Die Bewertung von Grundvermögen mit dem (am Markt orientierten) Verkehrswert führt gerade in Ballungsgebieten mit hohen Immobilienpreisen im Vergleich zur Bewertung nach altem Recht zu einem erheblichen Anstieg der steuerlichen Werte und ...mehr

Rz. 93 Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden im steuerlichen Sinne liegt dann vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grunds und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude steuerlich zuzurechnen ist. Das ist insbesondere der Fall, wenn das Gebäude Scheinbestandteil i.S.d. § 95 BGB ist.[62] Sofern dem Nutzungsberechtigten des Gebäudes für den Fall der ...mehr

Rz. 41 Im Vergleichswertverfahren sind zu bewerten (§ 182 Abs. 2 BewG) Rz. 42 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, § 181 Abs. 4 BewG. Teileigentum ist danach das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden – in der Reg...mehr

Rz. 120 Im Ertragswertverfahren bieten mehrere wertbildende Faktoren Anknüpfungspunkte für die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Dies kann den Rohertrag des Objektes in Fällen signifikanter Abweichung von der aktuell üblichen Miete gegenüber den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen betreffen oder die Bewirtschaftungskosten, deren Ansatz nach Erfahrungssätzen erfolg...mehr

Rz. 40 Die Wahl des einschlägigen Bewertungsverfahrens gem. § 182 BewG erfolgt in Abhängigkeit von der Grundstücksart i.S.d. § 181 BewG. Bei den Bewertungsverfahren handelt es sich um das (1) Vergleichswertverfahren Rz. 41 Im Vergleichswertverfahren s...mehr

Rz. 2 Die zinslose Gewährung eines Darlehens unter nahen Angehörigen und die Einräumung eines (zu) niedrig verzinslichen Darlehens unter nahen Angehörigen – wie unter fremden Dritten – stellt eine steuerpflichtige freigiebige Zuwendung der erlassenen Zinsen i.S.d. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG dar.[1] Dies gilt auch bei einem gesetzlichen Zinsverbot, z.B. nach islamischen Recht.[2...mehr

Rz. 70 Im Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG) werden nach § 182 Abs. 4 BewG alle Grundstücke bewertet,mehr

Rz. 16 Sofern § 12 ErbStG i.V.m. dem BewG keine besonderen Regelungen bzw. Bewertungsverfahren vorsieht, gilt für die Bewertung der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG. Dies gilt für bewegliche Sachen, wie z.B. Hausrat, Kleidungsstücke, Kraftfahrzeuge, elektronische Geräte, Kunstgegenstände, Münzen, Edelmetalle oder Edelsteine. Wertpapiere sind grundsätzlich mit dem am Stichtag für...mehr

Rz. 10 In der Regel werden Vorbehaltsnießbrauch bzw. -wohnrecht und Rentenzahlungen auf Lebenszeit des Veräußerers vereinbart. Gemäß § 14 Abs. 1 S. 2 BewG leiten sich dabei die Vervielfältiger aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts ab und gelten für das ab dem 1.1. des auf die Veröffentlichung der Sterbetafel folgenden Kalenderjahres. Das Bundesministerium für Fina...mehr

Rz. 85 Der sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert ergebende vorläufige Sachwert ist mit einer Wertzahl i.S.d. § 191 BewG zu multiplizieren, § 189 Abs. 3 BewG. Hintergrund ist, dass der vorläufige Sachwert nicht die örtlichen verkehrswertrelevanten Marktfaktoren berücksichtigt und daher von den Gutachterausschüssen ermittelte Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren)...mehr

Rz. 87 Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit Erbbaurecht nach § 193 BewG und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks nach § 194 BewG gesondert zu ermitteln, § 192 S. 1 BewG. Diese gesonderte Ermittlung ist der Tatsache geschuldet, dass Erbbaurecht und Eigentum am Grundstück regelmäßig auseinanderf...mehr

Rz. 90 Wie bei der Besteuerung des Erbbaurechts (siehe Rdn 87) ist gem. § 194 Abs. 1 BewG der Wert des Erbbaugrundstücks im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG (siehe Rdn 47 ff.) zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Grundstück Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen. Auch hier werden Vergleichsdaten in der Praxis regelmäßig ...mehr

Rz. 39 Die Bewertung bebauter Grundstücke für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist in den §§ 180 ff. BewG geregelt. In Abgrenzung zu unbebauten Grundstücken (§ 178 BewG) und Grundstücken im Zustand der Bebauung (§ 196 BewG) liegt gem. § 180 Abs. 1 S. 1 BewG ein bebautes Grundstück vor, wenn sich benutzbare Gebäude (siehe Rdn 22 ff.) darauf befinden. Wird ein Gebäude...mehr

Rz. 63 Der Reinertrag (= Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten), vermindert um die Bodenwertverzinsung, ergibt den Gebäudereinertrag, § 185 Abs. 2 S. 1 BewG. Diese Reduzierung des Reinertrags um die Verzinsung des Bodenwerts ist der Tatsache geschuldet, dass das in den Grund und Boden investierte Kapital nicht anderweitig genutzt werden kann und daher (im wirtschaftlich...mehr

Rz. 76 Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich aus der Multiplikation der Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes, § 190 Abs. 1 S. 2 BewG. Die Regelherstellungskosten (RHK) sind in der Anlage 24 zum BewG enthalten, § 190 Abs. 1 S. 3 BewG. Es gelten also nicht die tatsächlichen Herstellungskosten des Gebäudes, sondern typisierte Werte. Maßgeblich f...mehr

Tz. 61 Stand: EL 142 – ET: 04/2025 Mit dem BFH-Urteil vom 31.05.2001, BStBl II 2001, 658 hat der BFH seine bisherige Rechtsprechung, wonach die Vermietung von Sportanlagen in eine steuerfreie Grundstücksvermietung und eine steuerpflichtige Vermietung von Betriebsvorrichtungen aufzuteilen ist, aufgegeben und im Fall der Überlassung von Sportanlagen durch den Sportanlagenbetrei...mehr

Rz. 98 Gemäß § 12 Abs. 7 ErbStG ist ausländischer Grundbesitz nach § 31 BewG zu bewerten. Danach ist der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG (siehe Rdn 11 ff.) zum Besteuerungszeitpunkt zugrunde zu legen. § 12 Abs. 7 ErbStG hat nur Bedeutung, soweit der ausländische Grundbesitz nicht durch ein Doppelbesteuerungsabkommen (siehe § 18 Rdn 14 ff.) von der deutschen Erbschaftsteuer ausg...mehr

Rz. 4 Die Steuer entsteht für den Erwerb des unter einer aufschiebenden Bedingung, unter einer Betagung oder Befristung Bedachten sowie für zu einem Erwerb gehörende aufschiebend bedingte, betagte oder befristete Ansprüche mit dem Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung oder des Ereignisses, § 9 Abs. 1 Nr. 1 lit. a ErbStG. In § 9 Abs. 1 Nr. 1 lit. a ErbStG sind zwei Fallgruppen...mehr

Rz. 119 Im Zusammenhang mit dem Verkehrswertnachweis sind im Sachwertverfahren insbesondere die Alterswertminderung (siehe Rdn 81 f.) sowie die Marktanpassung (siehe Rdn 85) interessant. Nach § 190 Abs. 4 S. 5 BewG ist der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert regelmäßig mit mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. Bauschäden, Insta...mehr

Rz. 68 Um den eigentlichen Gebäudewert bzw. Gebäudeertragswert zu errechnen, ist gem. § 185 Abs. 3 S. 1 BewG der Gebäudereinertrag mit dem sich aus der Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Der Vervielfältiger bestimmt sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes, § 185 Abs. 3 S. 2 BewG. Je höher der anzuwendende Liege...mehr

Rz. 61 Im Hinblick auf § 185 Abs. 1 S. 2 BewG sind vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten i.S.d. § 187 BewG abzuziehen. Dabei handelt es sich um die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Die Betriebskosten bleiben unberücksichtigt, soweit sie im Rahmen des Mietverhältniss...mehr

Rz. 19 Grundsätzlich finden später eintretende Umstände (insbesondere ein erheblich vor der Lebenserwartung des Berechtigten eintretender Todesfall) keine Berücksichtigung. Zu beachten ist allerdings in allen Fällen der lebzeitigen Übertragung unter Nutzungs-, Duldungs- und Leistungsvorbehalten die Regelung des § 14 Abs. 2 S. 1 BewG . Der Regelung liegt der Gedanke zugrunde, ...mehr

Rz. 36 Im bewertungsrechtlichen Sinne liegt ein Grundstück im Zustand der Bebauung vor, wenn mit den Bauarbeiten begonnen wurde und Gebäude und Gebäudeteile noch nicht bezugsfertig (siehe Rdn 23 f.) sind, § 196 Abs. 1 S. 1 BewG. Der Zustand der Bebauung – in Abgrenzung zum unbebauten Grundstück, § 178 BewG (siehe Rdn 22 ff.) – beginnt mit den Abgrabungen oder der Einbringung...mehr

Rz. 118 Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens bleiben Besonderheiten, wie privatrechtliche und öffentlich-rechtliche wertbeeinflussende Belastungen, unberücksichtigt. Öffentlich-rechtliche Lasten ergeben sich u.a. aus dem Planungs-, Bauordnungs- und Abgabenrecht sowie aus dem Denkmal-, Landschafts- und Gewässerschutzrecht.[92] Privatrechtliche Rechte und Lasten sind...mehr

Rz. 55 Der Bodenwert ist im Ertragswertverfahren und im Sachwertverfahren (siehe Rdn 74) wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln (siehe Rdn 25), § 184 Abs. 2 BewG. Dies bedeutet, dass es (unabhängig von der vorhandenen Bebauung) auch hier zu Abweichungen bzw. Anpassungen von Bodenrichtwerten (siehe Rdn 28 ff.) kommen kann. Rz. 56 Der Gebäu...mehr

Rz. 58 Rohertrag ist gem. § 186 Abs. 1 S. 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Etwaige Mietrückstände spielen dabei keine Rolle.[39] Gleiches gilt für Wertsicherungsklauseln und künftige Staffelmieterhöhungen. Mieteinnahmen für...mehr

Rz. 108 Im standardisierten steuerlichen Bewertungsverfahren (siehe dazu Rdn 21 ff.) ist gem. § 3 BewG bei der Wertermittlung bei mehreren Beteiligten, mithin wenn ein Wirtschaftsgut mehreren Personen zusteht, der Wert im Ganzen zu ermitteln und sodann auf die Beteiligten nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu verteilen. Bei einem Erwerb nur eines Miteigentumsanteils an einem ...mehr

Rz. 45 Im Ertragswertverfahren sind zu bewerten (§ 182 Abs. 3 BewG) Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 %, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, Wohnzwecken dienen, und nicht Ein- und Zweifami...mehr

Rz. 48 Die Vergleichspreise werden in erster Linie aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen ermittelt, also den tatsächlichen Kaufpreisen von Grundstücken, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke), § 183 Abs. 1 BewG. Rz. 49 Besonderheiten, insbesondere di...mehr

Rz. 117 Die Bewertung bebauter Grundstücke des Grundvermögens für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer erfolgt in Abhängigkeit der Grundstücksart nach dem dann einschlägigen Bewertungsverfahren, vgl. § 182 BewG (siehe Rdn 40). Die Typisierungen und Pauschalierungen in diesen Verfahren geben an diversen Stellen Anlass zur Prüfung der Erfolgsaussichten eines Verkehrswertg...mehr

Rz. 54 Im Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) sind zu bewerten Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, § 182 Abs. 3 BewG. Es handelt sich mithin um typische Renditeobjekte. Im Ertragswertverfahren wird der Grundbesitzwert (Ertragswert) aus der Summe von...mehr

Rz. 20 Bei Bewertungen von ausländischem beweglichem Vermögen ist grundsätzlich – wie für entsprechendes Inlandsvermögen auch – der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG zugrunde zu legen, § 12 Abs. 1 ErbStG (siehe § 8 Rdn 11 ff.). Ausländischer Grundbesitz und Betriebsvermögen werden nach § 31 BewG bewertet, § 12 Abs. 7 ErbStG. Es ist demnach grundsätzlich auch der gemeine Wert i.S....mehr

Rz. 11 Wegweisend für die Bewertung im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungsbesteuerung ist der Beschluss des BVerfG vom 7.11.2006,[8] wonach der Gesetzgeber verpflichtet wurde, die Ermittlung der erbschaft- bzw. schenkungsteuerlichen Bereicherung insbesondere durch die Vermeidung verschiedener Bewertungsmethoden für unterschiedliche Vermögensgegenstände auf eine einheitlich...mehr

Rz. 81 Vom Gebäuderegelherstellungswert ist gem. § 190 Abs. 4 S. 1 BewG eine Alterswertminderung abzuziehen, da das Gesetz beim Herstellungswert von einem neu errichteten Gebäude ausgeht. Die Alterswertminderung wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG bestimmt,[54] § 19...mehr

Rz. 86 Bewertungsrechtliche Sonderfälle sind insbesondere diemehr

Rz. 36 Aufschiebend bedingte Rechte – etwa die Einräumung des Nießbrauchs an den Ehegatten (siehe Rdn 109 ff.) oder an ein Kind nach dem eigenen Versterben (insbesondere sog. Sukzessivnießbrauch; zur Abgrenzung zum nachrangigen Nießbrauch siehe Rdn 46) oder eine vorsorgliche Wart- und Pflegeverpflichtung (siehe Rdn 48 ff.) – bleiben als aufschiebend bedingte Last nach § 6 Ab...mehr

Rz. 53 Sofern keine Steuerbefreiung nach § 3 GrEStG greift, unterliegt eine Schenkung unter einer Auflage oder eine gemischte Schenkung hinsichtlich des Anteils der Grunderwerbsbesteuerung, der bei der Schenkungsteuer abziehbar ist, § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG. Eine Schenkung unter einer Auflage i.S.d. § 525 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die Leistung des Beschenkten nicht für die Zuw...mehr

Rz. 22 Unbebaute Grundstücke sind gem. § 178 BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden, oder lediglich Gebäude, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können bzw. in denen infolge von Zerstörung oder Verfall auf Dauer kein benutzbarer Raum mehr vorhanden ist, § 178 Abs. 2 S. 2 BewG. Das ist stets der Fall, wenn eine Anordnung der Bauaufsichts...mehr

Rz. 122 Die als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähige Vermächtnislast ist mit dem gemeinen Wert des Vermächtnisgegenstandes i.S.d. § 9 BewG (siehe § 8 Rdn 11 ff.) beim Erben abzugsfähig. Gleiches gilt für die Abfindung, die ein Erbe für die Ausschlagung eines Vermächtnisses geleistet hat. Ist Vermächtnisgegenstand ein steuerbegünstigter Gegenstand, etwa ein Familienheim i.S.d...mehr

Rz. 34 Zur Vermeidung einer doppelten Berücksichtigung bestimmt § 10 Abs. 6b ErbStG, dass Nutzungsrechte, die sich als Grundstücksbelastungen bei der Ermittlung des gemeinen Werts des Grundbesitzes ausgewirkt haben, bei der Schenkungsteuer nicht in Abzug zu bringen sind. Haben sich mithin bei der gutachterlichen Ermittlung des niedrigeren gemeinen Wertes einer wirtschaftlich...mehr

Rz. 113 Bei Grundstücken im Zustand der Bebauung (§ 196 BewG; siehe Rdn 36 ff.) ist der Verkehrswertnachweis für die gesamte wirtschaftliche Einheit unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten zulässig.[87]mehr

Rz. 123 Die typisierenden und pauschalierenden Bewertungsverfahren des Bewertungsrechts sehen grundsätzlich keine Berücksichtigung von Abbruchkosten bei Grundstücken mit nicht mehr benutzbaren Gebäuden vor. Diese können allerdings im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens beim Bodenwert als Freilegungskosten Berücksichtigung finden.[98]mehr

Rz. 68 Begünstigungsfähig sind grundsätzlich nur bebaute Grundstücke i.S.d. § 180 ff. BewG (siehe § 8 Rdn 39 ff.), nicht hingegen unbebaute Grundstücke i.S.d. § 179 BewG. Auch bebaute Grundstücksteile, wie z.B. wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes i.S.d. § 94 BGB, können Gegenstand der Befreiung sein. Nach Ansicht der Finanzverwaltung gehören zu den bebau...mehr

Rz. 126 Nicht abzugsfähig sind Schulden und Lasten, soweit sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit Vermögensgegenständen stehen, die nicht oder nur teilweise der Erbschaft- oder Schenkungsbesteuerung unterliegen, § 10 Abs. 6a S. 1 ErbStG. Dies gilt etwa für den Erwerb eines gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG steuerbefreiten Familienheims (siehe § 6 Rdn 1 ff.) oder von zu Woh...mehr

Rz. 7 Der den Versorgungsfreibetrag reduzierende Kapitalwert der lebenslänglichen Bezüge des überlebenden Ehegatten/Lebenspartners ist gem. § 14 BewG zu berechnen (siehe § 1 Rdn 9 ff.). Der Kapitalwert, der einem Kind auf bestimmte Zeit zustehenden Versorgungsbezüge, errechnet sich nach § 13 Abs. 1 BewG. Rz. 8 Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist bei der Berechnung von den j...mehr

Rz. 12 Nutzungen oder Leistungen, die nicht in Geld bestehen (Wohnung, Kost, Waren und sonstige Sachbezüge), sind "mit den üblichen Mittelpreisen" des Verbrauchsorts anzusetzen, § 15 Abs. 2 BewG. Bei der Ermittlung des Nießbrauchs am Haus und Grundbesitz ist von dem nachhaltig in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielbaren Reinertrag auszugehen, § 15 Abs. 3...mehr

Rz. 23 Übertragen Ehegatten alleine oder gemeinsam Immobilienvermögen unter Vorbehaltsnießbrauch, stellen sich neben einkommensteuerlichen (siehe Rdn 109 ff.) auch schenkungsteuerliche Fragen: Wird eine im Alleineigentum eines Ehegatten stehende Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt zugunsten des Veräußerers auf ein Kind übertragen und zugleich dem anderen Ehegatten aufschiebe...mehr

Rz. 144 Die Grabpflegekosten sind nur zu erfassen, wenn der gesamte tatsächliche Erwerbsaufwand zusammen den Pauschbetrag i.H.v. 10.300 EUR (siehe Rdn 156 ff.) übersteigt. Nur die Kosten für die übliche Grabpflege – mithin Aufwendungen, die bei der Inanspruchnahme von Fremdleistungen (z.B. durch Beauftragung einer Friedhofsgärtnerei) nach den üblichen Mittelpreisen des Liege...mehr

Rz. 51 Wenn keine oder nicht ausreichende Vergleichspreise für Vergleichsgrundstücke zur Verfügung stehen, können von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden, § 183 Abs. 2 BewG.[36] Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfa...mehr