Roscher, BewG § 250 Bewertung der bebauten Grundstücke / 3 Bewertung im Ertragswertverfahren (Abs. 2)

Rz. 11

In § 250 Abs. 2 BewG wird bestimmt, dass im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG ausschließlich die Grundstücksarten

• Einfamilienhäuser (§ 249 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 BewG, s. § 249 BewG Rz. 18ff.),
• Zweifamilienhäuser (§ 249 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BewG, s. § 249 BewG Rz. 23),
• Mietwohngrundstücke (§ 249 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 BewG, s. § 249 BewG Rz. 25) und
• Wohnungseigentum (§ 249 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 5 BewG, s. § 249 BewG Rz. 27)

zu bewerten sind.

Mithin sind gem. § 250 Abs. 2 BewG die Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum) im Ertragswertverfahren zu bewerten.^[1] Infolgedessen trifft dies auf den Großteil aller Grundstücke (ca. 24 Mio. wirtschaftliche Einheiten) zu.^[2]

Ausweislich der Gesetzesbegründung war dem Gesetzgeber einerseits zwar bewusst, dass die Anwendung des Ertragswertverfahrens insbesondere bei solchen bebauten Grundstücken in Betracht kommt, bei denen die marktüblich erzielbaren Erträge für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund stehen.^[3] Dies trifft insbesondere bei Renditeobjekten, wie Mietwohngrundstücken, zu. Anderseits musste sich der Gesetzgeber – angesichts einer sich turnusmäßig wiederholenden Bewertung von insgesamt ca. 32 Mio. wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens – aber auch – zwingend – von Praktikabilitätserwägungen leiten lassen. Im Rahmen der Grundbesitzbewertung als steuerliche Massenbewertung hat er daher die Anwendung des Ertragswertverfahrens auch für die Fälle angeordnet, in denen er den Sollertrag anhand realitätsgerechter, statistischer Erträge (des Statistischen Bundesamtes) ermitteln konnte.^[4] Die Wertermittlung konnte dadurch für den Großteil der Fälle anwenderfreundlich und automationsunterstützt ausgestaltet werden.^[5] Insoweit wurden auch Objekte des individuellen Wohnungsbaus, wie Ein- und Zweifamilienhäuser, die als typische Sachwertobjekte gelten und für die sich die Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eher an den Herstellungskosten orientiert, in den Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens einbezogen (s. aber auch Rz. 15).

Rz. 12

einstweilen frei

[1] A 250 Abs. 2 AEBewGrSt.

[2] S. Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, zu § 250 Abs. 2 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 112.

[3] S. Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, zu § 250 Abs. 2 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 112.

[4] S. Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, zu § 250 Abs. 2 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 112.

[5] S. Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 98, 107 und 112.