Übernahme von Renovierungs- und Umbaukosten durch den Mieter

Mieter übernimmt Renovierungskosten

Der Steuerpflichtige ist Eigentümer eines mit einem Einfamilienwohnhaus bebauten Grundstücks, das er für 1.250 EUR Kaltmiete vermietet hat. Laut Mietvertrag befindet sich das Mietobjekt in einem renovierungsbedürftigen Gesamtzustand, der ausdrücklich zwischen den Vertragsparteien als vertragsgemäß vereinbart wurde. 

Der Mieter führte zur Herbeiführung eines gebrauchsfähigen Zustandes des Mietobjekts auf eigene Kosten in erheblichem Umfang Renovierungs- und Umbaumaßnahmen durch, die zu einer deutlichen Wertsteigerung und Werterhaltung des Mietobjekts führten. 

Die monatlich fällige Mietzinsforderung des Steuerpflichtigen wurde sodann im Wege der Verrechnung erfüllt. 

Liegen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung vor?

Das Finanzamt schätzte mangels Nachweises durch den Steuerpflichtigen die vom Mieter übernommenen Umbaukosten und berücksichtigte diese als Mieteinnahmen. 

Der Steuerpflichtige vertrat die Auffassung, die Übernahme der Umbaukosten durch den Mieter sei nicht als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu werten. 

Abgekürzter Zahlungsweg

Das FG hat die Übernahme der Renovierungs- und Umbaukosten durch den Mieter als Mieteinnahmen des Steuerpflichtigen qualifiziert. Das Gericht führte aus, der Steuerpflichtige könne sich nicht mit Erfolg darauf berufen, er hätte aufgrund der Verrechnung von Renovierungskosten mit dem zu entrichtenden Kaltmietzins entsprechend der Anlage zum Mietvertrag keine Einnahmen erzielt. 

Denn Einnahmen können einem Steuerpflichtigen auch dann zufließen, wenn der Mieter die Zahlung an einen Dritten erbringt und damit eine Schuld des Steuerpflichtigen tilgt (sogenannter abgekürzter Zahlungsweg). 

Zahlt der Mieter also als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache ausschließlich die vom Vermieter zu tragenden Kosten, so führt nach Auffassung des FG die Begleichung dieser Verbindlichkeiten zu Einnahmen des Vermieters aus Vermietung und Verpachtung. Zuflusszeitpunkt sei der Zeitpunkt der Zahlung durch den Mieter. 

Die Aufwendungen könnten zwar gleichzeitig beim Vermieter Werbungskosten darstellen. An der Einordnung als Einnahmen ändere dies jedoch nichts.

Kostenübernahme als steuerpflichtige Mieteinnahmen

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Sinne von § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sind alle Güter in Geld oder Geldeswert, die dem Steuerpflichtigen im Rahmen seiner Vermietungstätigkeit als Gegenleistung für die zeitliche Überlassung des Gebrauchs oder der Nutzung von unbeweglichem Vermögen zufließen. 

Dazu gehören nicht nur die Miet- oder Pachtzinsen, sondern auch alle sonstigen Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind. 

Somit führt auch die Kostenübernahme durch den Mieter im Urteilsfall zu steuerpflichtigen Mieteinnahmen des Steuerpflichtigen als Vermieter.

FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 11.3.2026, 11 K 11216/24