Vermietungsabsicht bei Wohnungsrecht

Überlassung an die Mutter mit Wohnungsrecht

Auf den Kläger wurde im Zuge einer vorgezogenen Erbauseinandersetzung 2004 ein Zweifamilienhaus übertragen. Seiner Mutter wurde dabei ein lebenslanges dingliches Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB an sämtlichen Räumen des Hauses im Grundbuch eingetragen. Im Überlassungsvertrag war ausdrücklich festgehalten, dass die Mutter keine Miete schuldet.

Im Januar 2005 schlossen Mutter und Sohn eine als "Mietvertrag" bezeichnete Vereinbarung, in der sich die Mutter zur Zahlung einer Miete verpflichtete. Der Sohn übernahm im Gegenzug die laufenden Grundstückskosten. In den Folgejahren erklärte der Kläger entsprechende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Nach dem Tod der Mutter im Jahr 2017 begann der Kläger mit umfangreichen Sanierungs- und Renovierungsarbeiten am Objekt. Im Dezember 2018 vermietete er die Obergeschosswohnung für einen einzigen Monat an einen Freund. Im August 2019 übertrug er das Grundstück unentgeltlich auf seinen volljährigen Sohn.

Negative Einkünfte für das Streitjahr 2018

In der Einkommensteuererklärung 2018 machte der Kläger erhebliche negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt verweigerte die Berücksichtigung mit dem Argument, es habe keine Vermietungsabsicht vorgelegen. Einspruch und anschließende Klage vor dem Finanzgericht Hamburg blieben erfolglos.

Keine hinreichende Vermietungsabsicht

Das Gericht stellt fest, dass der Kläger im relevanten Zeitraum keine hinreichende Vermietungsabsicht hatte.

Die jahrelange Nutzung durch die Mutter mit dinglichem Wohnungsrecht begründe keine Vermietertätigkeit des Klägers. Auch der zusätzliche Mietvertrag ändere daran nichts. Die geplante Umstellung auf möblierte Kurzzeitvermietung stelle eine neue Nutzungsform dar, deren Vermietungsabsicht eigenständig zu prüfen sei.

Eine einmalige Monatsvermietung an einen Freund, fehlende ernsthafte Vermietungsbemühungen und die zeitnahe Übertragung des Hauses auf den Sohn sprechen gegen eine auf Dauer angelegte Vermietung.

Das Finanzamt habe die geltend gemachten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im  Streitjahr zu Recht nicht anerkannt. 

Urteil rechtskräftig

Die Revision wurde nicht zugelassen. Das Urteil ist damit grundsätzlich rechtskräftig. 

FG Hamburg, Urteil v. 26.2.2026, 3 K 136/23