Feststellungen der Gutachterausschüsse im Vergleichswertverfahren

Anlass für eine gerichtliche Überprüfung der mitgeteilten Vergleichspreise besteht nach dem BFH-Urteil nur dann, wenn Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend gemacht werden oder offensichtlich sind.

Grundsätzliches

Im Vergleichswertverfahren sind grundsätzlich zu bewerten (§ 182 Abs. 2 BewG):

1.  Wohnungseigentum
2. Teileigentum
3. Ein- und Zweifamilienhäuser

wenn kein Vergleichswert oder kein Vergleichsfaktor vorliegt (§ 183 BewG), ist die Anwendung des Sachwertverfahrens statthaft (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG).

Ein niedrigerer gemeiner Wert des Grundbesitzes kann alternativ nachgewiesen werden (§ 198 BewG).

Vom BFH zu klärende Frage

Der BFH musste sich mit der Frage befassen, ob eine geerbte Eigentumswohnung statt nach dem Vergleichswertverfahren auch nach dem Sachwertverfahren bewertet werden kann.

Sachverhalt: Geerbte Eigentumswohnung und Bewertungsfrage

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

• Die Kläger sind Erben nach dem 2017 verstorbenen Ehemann beziehungsweise Vater.
• Zum Nachlass gehörten unter anderem eine ETW, die von den Klägern nach dem Sachwertverfahren mit rd. 79.000 EUR bewertet wurde.
• Das Finanzamt folgte dem nicht und bewertete die geerbte ETW letztlich mit 186.000 EUR. Grundlage für die Bewertung waren die vom Gutachterausschuss übermittelten Vergleichswerte. Der Gutachterausschuss teilte dem Finanzamt insgesamt 20 Vergleichspreise von 114.000 EUR bis 254.000 EUR mit. 

FG: Mitteilungen der Gutachterausschüsse sind grundsätzlich zu übernehmen

Nach Auffassung des Niedersächsischen FG (Urteil v. 1.12.2022, 1 K 90/19) sind die Mitteilungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zu Bewertungszwecken gerichtlich nur auf offensichtliche Unrichtigkeiten hin überprüfbar.

BFH: Gutachterausschusswerte sind grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zu übernehmen

Der BFH wies die Revision als unbegründet zurück:

• Bei Anwendung des Vergleichsverfahrens sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise heranzuziehen.
• Dieser gem. § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG gesetzlich angeordnete Vorrang der Wertermittlung des Gutachterausschusses beruht auf dessen besonderer Sach- und Fachkenntnis, der größeren Ortsnähe sowie dessen Kompetenz bei der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung (Rz. 22).
• Rechtsstaatlich ist es nicht bedenklich, dass die vorrangige Wertermittlungskompetenz den Gutachterausschüssen zukommt (Rz. 23).
• Das FG als Tatsachengericht kann die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise wie auch die dort ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen, ohne dabei gegen seine Verpflichtung zur Amtsermittlung aus § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO zu verstoßen. Die richterliche Kontrolle der Mitteilungen der Gutachterausschüsse beschränken sich auf offensichtliche Unrichtigkeiten, die im Streitfall nicht festzustellen waren. 
• Die Bewertung mit dem mittleren Durchschnitt der mitgeteilten Vergleichspreise ist zu billigen.

Hinweis: Niedrigerer gemeiner Wert

Der BFH weist in seiner Besprechungsentscheidung darauf hin, dass ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden kann (§ 198 Abs. 1 BewG). Im Entscheidungsfall wurde kein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen, sondern nur eine Ermittlung des Wohnungswerts nach dem Sachwertverfahren vorgenommen.

In der Praxis wird sich künftig die Frage stellen, wann die Mitteilungen der Gutachterausschüsse offensichtlich unrichtig sind. Dies dürfte zumindest der Fall sein, wenn die Vergleichspreise veraltet sind.

BFH, Urteil v. 11.3.2026, II R 6/23 , veröffentlicht am 25.6.2026

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