Preißer/Seltenreich/Königer, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Bewertungsgesetz, BewG § 178 BewG, § 179 BewG

Ausgewählter Literaturhinweis:

Eisele, Bodenrichtwertrelevanz bei der Grundbesitzbewertung/Aktuelle Entwicklungen infolge von ImmoWertV und Bodenrichtwertrichtlinie, NWB 2011, 2289.

1 Begriff

1.1 Abgrenzung zu den bebauten Grundstücken (§ 178 Abs. 1 BewG)

Rz. 1

Unbebaute Grundstücke werden in § 178 Abs. 1 BewG definiert. Es sind grds. Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden Die Abgrenzung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken bestimmt sich nach der Zumutbarkeit der bestimmungsgemäßen Gebäudenutzung zum Bewertungsstichtag. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Es muss den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Merkmalen zugemutet werden können, die Wohnungen oder Räume des gesamten Gebäudes zu benutzen. Am Bewertungsstichtag müssen alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sein. Geringfügige Restarbeiten, die üblicherweise vor dem tatsächlichen Bezug durchgeführt werden (z. B. Malerarbeiten, Verlegen des Bodenbelags), schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Auf die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde kommt es nicht an. Ist das Gebäude am Bewertungsstichtag bezogen, begründet dies die widerlegbare Vermutung der Bezugsfertigkeit.

Zu weiteren Einzelheiten vgl. die Kommentierung zu § 180 BewG.

Rz. 2

Unbebaute Grundstücke stehen i. d. R. als Bauland für eine Bebauung zur Verfügung. Auch Bauerwartungs- und Rohbauland sind unbebaute Grundstücke; diese Flächen sind nicht mehr land- und forstwirtschaftlich nutzbar und deshalb i. d. R. dem Grundvermögen zuzuordnen (§ 159 BewG).

• Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6 ImmoWertV), insb. dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Ist damit zu rechnen, dass die Flächen in absehbarer Zeit anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden und daher als Grundvermögen anzusehen sind, werden diese Flächen regelmäßig als Bauerwartungsland angesetzt.
• Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Im Regelfall handelt es sich hierbei um größere, unerschlossene Grundstücksflächen, die die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Vermögen verloren haben, selbst wenn sie noch land- und forstwirtschaftlich genutzt werden.
• Bruttorohbauland schließt im Gegensatz zum Nettorohbauland die für öffentliche Zwecke benötigten Flächen des Planungsgebiets ein.
• Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV).

Rz. 3–4

vorläufig frei

1.2 Andere Fälle (§ 178 Abs. 2 BewG)

Rz. 5

Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück ebenfalls als unbebaut (§ 178 Abs. 2 Satz 1 BewG). Ein Gebäude kann keiner Nutzung zugeführt werden, wenn es aus bautechnischen Gründen nicht genutzt werden kann.

Als unbebautes Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist (§ 178 Abs. 2 Satz 2 BewG). Ein Gebäude ist dem Verfall preisgegeben, wenn der Verfall so weit fortgeschritten ist, dass das Gebäude nach objektiven Verhältnissen auf Dauer nicht mehr benutzt werden kann (s. a. BFH vom 20.06.1975, BStBl II 1975, 803). Die Verfallsmerkmale müssen an der Bausubstanz erkennbar sein und das gesamte Gebäude betreffen.

Von einem Verfall ist auszugehen, wenn erhebliche Schäden an konstruktiven Teilen des Gebäudes eingetreten sind und ein Zustand gegeben ist, der aus bauordnungsrechtlicher Sicht die sofortige Räumung nach sich ziehen würde. Das ist stets der Fall, wenn eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde zur sofortigen Räumung des Grundstücks vorliegt; dabei ist gesondert zu prüfen, ob der Zustand von Dauer ist.

Hingegen wirken sich behebbare Baumängel und Bauschäden sowie aufgestauter Reparaturbedarf infolge von unterlassenen Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten regelmäßig nur vorübergehend auf Art und Umfang der Gebäudenutzung aus und betreffen nicht unmittelbar die Kon­struktion des Gebäudes. Sie führen deshalb nicht dazu, ein Gebäude als dem Verfall preisgegeben anzusehen.

Rz. 6

Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die aufgrund von Umbauarbeiten vorübergehend nicht benutzbar sind, gilt das Grundstück als bebautes Grundstück. Sofern bereits vorhandene Gebäude am Bewertungsstichtag wegen baulicher Mängel oder fehlender Ausstattungsmerkmale (z. B. Heizung, Wohnungstüren) vorübergehend nicht benutzbar sind, liegt kein unbebautes Grundstück vor.

Rz. 7

Ein Grundstück, dessen Gebäude infolge Entkernung keine der bestimmungsgemäßen Nutzung zuführbaren Wohnräume mehr enthält, ist auch dann als unbebautes Grundstück zu bewerten, wenn dieser im Feststellungszeitpunkt bestehende Zustand n...