Vermögensoptimierung durch Kaufpreisgestaltungen bei Imm ... / III. Kaufpreisaufteilung nach Kaufvertragsgrundsätzen

Die Höhe der Gebäude-AfA richtet sich dem Grunde nach den Anschaffungs-/Herstellungskosten (AK/HK) für das Gebäude.^[6]

[6] Vgl. § 7 Abs. 1 EStG.

1. AfA-Sätze

Bei Gebäuden sind als AfA die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen:

• bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.3.1985 gestellt worden ist, jährlich 3 % (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG),

• bei Gebäuden, soweit sie diese Voraussetzungen nicht erfüllen und die

  • nach dem 31.12.2022 fertiggestellt worden sind, jährlich 3 % (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. a) EStG),
  • vor dem 1.1.2023 und nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 % (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. b) EStG),
  • vor dem 1.1.1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 % (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. c) EStG)

der AK/HK.

Wahlrecht der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes hingegen weniger als 33 Jahre^[7] bzw. weniger als 50 Jahre^[8] oder weniger als 40 Jahre^[9], so können anstelle der regulären Absetzungen die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.^[10]

[7] Fall des § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG.

[8] Fall des § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. a) EStG.

[9] Fall des § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. b) EStG.

[10] Vgl. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG mit ergänzendem Hinweis auf das BMF v. 22.2.2023 – IV C 3 - S 2196/22/10006 :005 – DOK 2023/0158670, EStB 2023, 146 (Ulbrich) und Ulbrich, EStB 2022, 103.

2. Bindungswirkung bei Ermittlungen des FG?

Die Höhe der AK/HK bildet die Grundlage für die Bestimmung der AfA. Ihre Ermittlung obliegt dem Finanzgericht als Tatsacheninstanz. Dies gilt auch für die Aufteilung der AK:

• von Gebäuden einerseits und
• dazu gehörigem Grund und Boden andererseits.

Bindende vertragliche Kaufpreisaufteilung: Wurde die entsprechende Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten AK grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen.^[11]

"Positive" Vertragsgestaltung rechtfertigt grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung: Wenngleich dem Käufer im Hinblick auf seine AfA-Berechtigung typischerweise an einem höheren Anschaffungswert des Gebäudes gelegen ist und die entsprechende Aufteilungsvereinbarung – zugunsten des Käufers – ggf. Einfluss auf eine für ihn positive sonstige Vertragsgestaltung haben kann, rechtfertigt dies aber grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung.

Ausnahme (d.h. keine Bindungswirkung für FG): Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass

• der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden sei^[12] oder
• die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i.S.d. § 42 AO vorliegen.^[13]

Beraterhinweis Kann nach diesen Grundsätzen eine vereinbarte Kaufpreisaufteilung nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden, hat sie das FG entsprechend seiner Gesamtwürdigung der Verhältnisse durch eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude zu ersetzen.^[14]

[11] Ständige Rechtsprechung; s. BFH v. 18.1.2006 – IX R 34/05, BFH/NV 2006, 1634; BFH v. 1.4.2009 – IX R 35/08, BStBl. II 2009, 663 m.w.N. = EStB 2009, 228 (Rothenberger).

[12] Vgl. BFH v. 28.10.1998 – X R 96/96, BStBl. II 1999, 217.

[13] Vgl. BFH v. 4.12.2008 – IX B 149/08, BFH/NV 2009, 365.

[14] Vgl. BFH v. 16.9.2015 – IX R 12/14, BStBl. II 2016, 397 = EStB 2016, 45 (Esskandari/Bick).