1. Definition
Rz. 88
[Autor/Stand] Die Brutto-Grundfläche eines Gebäudes ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277–2:2005–02 und deren konstruktive Umschließungen. Sie unterscheidet sich wesentlich von der Wohn- und Nutzfläche eines Gebäudes, da z.B. der nicht ausgebaute Dachboden oder der Keller eines Gebäudes in die Ermittlung der Brutto-Grundfläche, nicht aber in die Ermittlung der Wohnfläche nach § 2 der Wohnflächenverordnung[2] einzubeziehen sind.
Rz. 89
[Autor/Stand] Die Brutto-Grundfläche wird in Quadratmetern (m2) angegeben.
Rz. 90
[Autor/Stand] Der Begriff der Brutto-Grundfläche wird in der Anlage 24, Teil I zum BewG i.d.F. ab 1.1.2016 wie folgt definiert:
(1) Die BGF ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. In Anlehnung an die DIN 277-1:2005-02 sind bei den Grundflächen folgende Bereiche zu unterscheiden:
Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,
Bereich c: nicht überdeckt.
Für die Anwendung der Regelherstellungskosten (RHK) sind im Rahmen der Ermittlung der BGF nur die Grundflächen der Bereiche a und b zu Grunde zu legen. Balkone, auch wenn sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen.
Für die Ermittlung der BGF sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z.B. Putz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Bodenbelagsoberkanten anzusetzen.
(2) Nicht zur BGF gehören z.B. Flächen von Spitzböden und Kriechkellern, Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen sowie Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, z.B. über abgehängten Decken.
2. Abgrenzung der von der Brutto-Grundfläche erfassten Flächen
Rz. 91
[Autor/Stand] Die folgende Abbildung[2] erläutert die Bereiche eines Gebäudes, die in die Ermittlung der Brutto-Grundfläche einzubeziehen sind.
Rz. 92
[Autor/Stand] Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) wird zwischen folgenden Bereichen unterschieden:
| Bereich | Beschreibung | Vgl. in der Abbildung | Einbeziehung in die Ermittlung der BGF? |
|---|---|---|---|
| a | überdeckter und allseitig in voller Höhe umschlossener Bereich |
|
Ja |
| Bereich | Beschreibung | Vgl. in der Abbildung | Einbeziehung in die Ermittlung der BGF? |
|---|---|---|---|
| b | überdeckter, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossener Bereich |
|
Ja |
| c | nicht überdeckter Bereich |
|
Nein |
Rz. 93
[Autor/Stand] In die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind nur die Bereiche a und b einzubeziehen. Hintergrund ist, dass die Regelherstellungskosten (s. Rz. 30) ebenfalls nur die Brutto-Grundfläche der Bereiche a und b berücksichtigen. Der Bereich c ist regelmäßig kostenanteilsmäßig unbedeutsam und wird daher nicht erfasst.
3. Ermittlung der Brutto-Grundfläche
Rz. 94
[Autor/Stand] Die zur Berechnung des Gebäuderegelherstellungswerts[2] erforderliche Brutto-Grundfläche eines Gebäudes wird aus den Brutto-Grundflächen der einzelnen nutzbaren Grundrissebenen ermittelt. Dabei werden die Grundflächen von waagerechten Flächen aus ihren tatsächlichen Maßen und Grundflächen von schräg liegenden Flächen (z.B. Tribünen, Zuschauerräumen, Treppen und Rampen) aus ihrer vertikalen Projektion ermittelt.
Rz. 95
[Autor/Stand] Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche werden die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung (z.B. Putz oder Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen) in Höhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten angesetzt. Dabei sind die Brutto-Grundflächen aller nutzbaren Grundrissebenen (Geschosse) zu berücksichtigen, d.h. auch die eines Kellers oder nutzbaren (aber nicht zwingend ausgebauten) Dachgeschosses. Vgl. zur Nutzbarkeit auch Rz. 102.
Rz. 96
[Autor/Stand] Sind alle Ebenen eines Gebäudes (z.B. Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss) in etwa gleich groß, kann die Brutto-Grundfläche überschlägig auch durch Multiplikation der bebauten Grundfläche mit der Anzahl der nutzbaren Ebenen eines Gebäudes ermittelt werden. Die bebaute Fläche ergibt sich aus der äußeren Länge multipliziert mit der äußeren Breite des Gebäudes. Vorrangig ist jedoch bei jeder Bewertung auf die individuelle und genaue Berechnung der Brutto-Grundfläche abzustellen. In der Praxis wird man regelmäßig auf die Berechnungen abstellen können, die sich aus den Bauunterlagen ergeben, d.h. der Grundbesitz...
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