Rz. 31
[Autor/Stand] Der Gebäudenormalherstellungswert entspricht den durchschnittlichen Herstellungskosten eines neu erstellten Gebäudes ohne Berücksichtigung von Baumängeln und Bauschäden. Zu bewerten ist im Allgemeinen aber kein neu errichtetes Gebäude, sondern ein Gebäude, das eine bestimmte Anzahl von Jahren bereits steht und damit bereits von einem Wertverzehr betroffen ist. Daher muss die Wertminderung, der Wertverlust, den das Gebäude infolge Verschleißes und Alterns seit seiner Erbauung erlitten hat, abgesetzt werden. Daneben können etwaige Beeinträchtigungen der Bausubstanz bestehen. Der Gebäudesachwert ergibt sich somit nach Abzug der Wertminderung wegen Alters und nach Vornahme des Abschlags wegen evtl. Baumängel und Bauschäden.
Rz. 32
[Autor/Stand] Dieser Wertverlust, der sich nach dem Alter des Gebäudes sowie der gewöhnlichen Lebensdauer und Nutzung berechnet, wird in einem Hundertsatz des Gebäudenormalherstellungswerts ausgedrückt (s. Kommentierung zu § 86 BewG).
Rz. 33
[Autor/Stand] Für bauliche Mängel und Schäden, die weder bei der Ermittlung des Gebäudenormalherstellungswerts noch bei der Wertminderung wegen Alters berücksichtigt sind, ist ein besonderer Abschlag vorzunehmen. Ein solcher Abschlag kommt in Betracht bei nachteiligen Veränderungen des Gebäudezustands, die im Zeitablauf über die normalen Veränderungen an Gebäuden der betreffenden Nutzung, Bauweise, Ausstattung sowie Bauart hinausgehen (s. Kommentierung zu § 87 BewG).
Rz. 34
[Autor/Stand] Der Gebäudesachwert nach dem Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG)[5] – als rein technisch errechneter Gebäudenormalherstellungswert, vgl. § 259 Abs. 2 Satz 1 BewG – wird in der Weise ermittelt, dass zunächst die durchschnittlichen Herstellungskosten für ein Gebäude auf der Grundlage des umbauten Raums nach den Baupreisverhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt berechnet werden, § 259 BewG. Der sich so ergebende Gebäudenormalherstellungswert entspricht dem aktuellen Wert eines Neubaus mit einer übereinstimmenden Brutto-Grundfläche. Liegen die nach § 259 BewG ermittelten Gebäudenormalherstellungskosten im Einzelfall über den tatsächlichen Herstellungskosten, kommt ein Abschlag vom Gebäudesachwert, vergleichbar zu § 88 BewG, nicht in Betracht. §§ 258–260 BewG sehen insoweit keine Öffnungsklausel vor. Entsprechend enthält das Sachwertverfahren auch keine Berücksichtigung werterhöhender Umstände allgemeiner bzw. individueller Art für den Grundbesitz. Wertminderungen wegen baulicher Mängel und Schäden, die weder bei der Ermittlung des Gebäudenormalherstellungswerts noch bei der Wertminderung wegen Alters berücksichtigt werden, sind im Rahmen des Sachwertverfahrens gemäß § 259 BewG – vergleichbar zu § 87 BewG – nicht vorgesehen.
Rz. 35
[Autor/Stand] Eine Abnutzung wegen altersbedingtem Wertverzehr wird gemäß § 259 Abs. 4 BewG durch Absetzungen einer Wertminderung von den Normalherstellungskosten im Hauptfeststellungszeitpunkt berücksichtigt. Das Bewertungsgesetz lässt insoweit als Wertminderungen lediglich altersbedingte Abschreibungen zu, die ausschließlich linear, d.h. gleichmäßig über den Zeitablauf unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer vorzunehmen sind. Wertminderung wegen Alters in der Zeit zwischen zwei Hauptfeststellungszeitpunkten bleiben zunächst unberücksichtigt. Eine aktualisierter Abschreibungswert kann erst wieder zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt, d.h. nach sieben Jahren, vgl. § 221 BewG, festgesetzt werden.
Rz. 36
[Autor/Stand] Mit der Ermittlung des Gebäudesachwerts i.S.d. § 259 BewG sind alle wertbestimmenden Faktoren berücksichtigt, die sich aus der Gesamtheit von Grund und Boden, Gebäude sowie dessen Alter ergeben. Der Gebäudesachwert ist damit ein ausschließlich nach technischen Gesichtspunkten berechneter Wert. Er unterliegt einer einfach durchzuführenden Überprüfbarkeit, die insb. keine subjektiven Aspekte auf Seiten des Steuerpflichtigen berücksichtigt.
Rz. 37– 40
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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