Rz. 180
[Autor/Stand] Der Begriff der Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne für Zwecke der Grundsteuer wird entsprechend den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen durch § 249 Abs. 10 BewG erstmals gesetzlich definiert. und übernimmt die typologische Umschreibung des bewertungsrechtlichen Begriffs der Wohnung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs[2].
Rz. 181
[Autor/Stand] Eine Wohnung ist i.d.R. die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass den Bewohnern die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung der Räume muss eine von anderen Wohnungen oder (Wohn-)Räumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbstständigen Zugang haben, der nicht durch einen anderen Wohnbereich führt. Die Räume müssen grds. Wohnzwecken dienen oder zu dienen bestimmt sein. Daneben ist es erforderlich, dass die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendigen Nebenräume wie Küche (zumindest aber die erforderlichen Anschlüsse für Herd, Wasserzapfstelle und Spüle), Bad oder Dusche und Toilette vorhanden sind.
Rz. 182
[Autor/Stand] Die Wohnfläche einer Wohnung soll gem. § 249 Abs. 10 Satz 4 BewG mindestens 20 m2 betragen. Sie entspricht damit der bei der Einheitsbewertung für Wohneinheiten in Appartementhäusern (z.B. Studentenwohnheime) geforderten Wohnfläche[5] von mindestens 20 m2. Bemerkenswert ist, dass der Gesetzgeber an dieser Stelle das Wort "soll" verwendet hat, während er seinerzeit bei der Grundbesitzbewertung gem. § 181 Abs. 9 Satz 4 BewG a.F. eine Wohnfläche von mindestens 23 m2 forderte und entsprechend das Wort "muss" verwendete. Anders als bei der früheren Regelung der Grundbesitzbewertung will der Gesetzgeber bei der Grundsteuerbewertung offenbar nur einen Richtwert vorgeben; die Wohnfläche kann im Einzelfall also auch weniger als 20 m2 betragen. Dies kann beispielsweise für sog. Tiny-Häusern, d.h. Kleinst- oder Mikrohäuser sowie für Wohnungen in einem Studentenwohnheim gelten. Dabei ist im Einzelfall zu prüfen, ob bei der geringeren Wohnfläche nach der Verkehrsanschauung noch von einer Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinn ausgegangen werden kann, A 249.10 Satz 6 AEBewGrSt.
Rz. 182.1
[Autor/Stand] Zwischenzeitlich wurde der bei der Grundbesitzbewertung maßgebende Wohnungsbegriff im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022[7] angepasst. Der dortige Wohnungsbegriff (§ 181 Abs. 9 BewG) ist an die zur Grundsteuerbewertung geltende Regelung des § 249 Abs. 10 BewG angeglichen worden. Nunmehr gilt dort ebenfalls, dass die Wohnfläche mindestens 20 m2 betragen soll. Die gesetzliche Änderung gilt für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 (vgl. § 265 Abs. 14 BewG). Vgl. dazu auch die Kommentierung zu § 181 BewG Rz. 164.1.
Rz. 183
[Autor/Stand] Eigene Zähler und eine eigene Klingelanlage sind keine zwingenden Voraussetzungen, stellen aber ein Indiz für eine eigenständige Wohnung dar.
Rz. 184
[Autor/Stand] Eine baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit erfordert bei einem Zweifamilienhaus, dass die einzelnen Wohnräume eindeutig auf zwei baulich getrennte Wohnbereiche verteilt sind. Die Zuordnung eines Raums zu einer bestimmten Wohnung entscheidet sich danach, ob der Raum durch seine Lage Teil dieser räumlich abgeschlossenen Einheit ist. Ob die vorhandenen Wohnungen tatsächlich durch zwei Familien oder nur durch eine Familie oder aber durch eine Wohngemeinschaft (z.B. Studenten) genutzt werden, ist unerheblich.
Rz. 185
[Autor/Stand] Der bauliche Abschluss der beiden Wohnungen eines Zweifamilienhauses muss so gegeben sein, dass ein ungehinderter Zutritt von dem einen in den anderen Wohnbereich ausgeschlossen ist. An einem dauerhaften baulichen Abschluss fehlt es, wenn die vorhandene bauliche Trennung der beiden Wohneinheiten ohne besonderen Aufwand aufgehoben oder wieder vorgenommen werden kann. Ist beispielsweise der Durchgang zwischen zwei auf demselben Geschoss befindlichen Wohneinheiten lediglich durch eine Spanplatte versperrt, liegt keine dauerhafte bauliche Trennung vor. Das gilt auch, wenn in einem eingeschossigen Wohngrundstück die beiden Wohnungen (mit jeweils eigenem Eingang) durch eine Tür, die sich zwischen zwei unmittelbar angrenzenden Wohnräumen der beiden Wohnbereiche befindet, miteinander verbunden sind[11].
Rz. 186
[Autor/Stand] Der dauerhafte bauliche Abschluss der Wohnungen ist auch bei einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung erforderlich. Nur wenn beide Wohnbereiche in sich abgeschlossene Wohneinheiten darstellen, die über einen eigenen Zugang verfügen, ist bewertungsrechtlich ein Zweifamilienhaus gegeben[13]. Demnach stellt ein Einfamilienhaus mit nicht abgeschlossener Einliegerwohnung bewertungsrechtlich ein Einfamilienhaus dar.
Rz. 187
[Autor/Stand] Ein eigener Zugang erfordert, dass die jeweilige Wohnung über eigenen abschließbaren Zugang (Haustür, Wohnungsabschlusstür) verfügt, der den Wohnbereich zum Freien, zu einem Treppenhaus oder einen Vorraum trennt. Dabei darf der Zuga...
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