Rz. 14
[Autor/Stand] Bei der Ertragswertermittlung nach dem vergleichenden Verfahren werden die Unterschiede der Ertragsfähigkeit der gleichen Nutzung in den verschiedenen Betrieben durch Vergleich der Ertragsbedingungen beurteilt (vgl. § 38 Abs. 1 BewG). Dabei sind für die natürlichen Ertragsbedingungen (§ 38 Abs. 2 Nr. 1 Buchst. a BewG) und für die wirtschaftlichen Ertragsbedingungen (§ 38 Abs. 2 Nr. 1 Buchst. b BewG) die tatsächlichen Verhältnisse zugrunde zu legen. Dies bezieht sich allerdings nur auf die ausdrücklich in § 38 Abs. 2 Nr. 1 BewG genannten Bereiche.
Rz. 15
[Autor/Stand] Für alle übrigen wirtschaftlichen Ertragsbedingungen, wobei insbesondere Preise, Löhne, die Betriebsorganisation und Betriebsmittel zu nennen sind, werden dagegen Verhältnisse unterstellt, die in der Gegend als üblich anzusehen sind (§ 38 Abs. 2 Nr. 2 BewG). Diese im schematisierten Verfahren unterstellten wirtschaftlichen Verhältnisse können im Einzelfall mehr oder weniger stark von den tatsächlichen Verhältnissen der zu bewertenden Nutzung abweichen. Die Abweichungen müssen jedoch, wenn sie bewertungsrechtlich ins Gewicht fallen, bei der Einheitsbewertung berücksichtigt werden.
Rz. 16
[Autor/Stand] Generell ist § 41 BewG nur für die Bewertung im vergleichenden Verfahren anzuwenden. Ein Zu- oder Abschlag scheidet jedoch auch in den Fällen aus, in denen der Vergleichswert auf der Grundlage eines Mindestwerts ermittelt wird. Das ist z.B. bei der forstwirtschaftlichen Nutzung der Fall, wenn die Bewertung nach dem vereinfachten Verfahren unter Anwendung von Durchschnittssätzen erfolgt,[4] denn in diesem Verfahren kann keine Aussage dazu getroffen werden, ob die Voraussetzungen für einen Zu- oder Abschlag im Einzelfall vorliegen.
Rz. 17
[Autor/Stand] Abschläge dürfen zudem in keinem Fall dazu führen, dass festgelegte Mindestwertgrenzen unterschritten werden. Im Übrigen ist ein Ab- oder Zuschlag davon abhängig, dass
| 1. die tatsächlichen Verhältnisse bei einer Nutzung oder einem Nutzungsteil von den bei der Bewertungen unterstellten regelmäßigen Verhältnissen der Gegend um mehr als 20 % abweichen (§ 41 Abs. 1 Nr. 1 BewG) und | |
| 2. die Abweichung eine Änderung des Vergleichswerts der Nutzungen oder des Nutzungsteils um mehr als den fünften Teil, mindestens aber um 1 000 DM, oder um mehr als 10 000 DM bewirkt (§ 41 Abs. 1 Nr. 2 BewG). |
Rz. 18
[Autor/Stand] Nach § 41 Abs. 1 Nr. 1 BewG müssen die tatsächlichen Verhältnisse bei einer Nutzung oder einem Nutzungsteil für die in § 38 Abs. 2 Nr. 1 Buchst. b BewG nicht bezeichneten wirtschaftlichen Ertragsbedingungen um mehr als 20 % von den bei der Bewertung unterstellten regelmäßigen Verhältnissen der Gegend abweichen.
Rz. 19
[Autor/Stand] Für diese Entscheidung muss zunächst ermittelt werden, mit welchem Bestand bzw. Ansatz eine wirtschaftliche Ertragsbedingung nach gegendüblichen Verhältnissen bei der vergleichenden Bewertung berücksichtigt worden ist. Dieser Ansatz ist mit dem tatsächlichen Zustand zu vergleichen. Sodann ist die durch die Abweichung bedingte Minderung oder Steigerung der Ertragsfähigkeit festzustellen.
Rz. 20
[Autor/Stand] Diese Minderung oder Steigerung, kapitalisiert und in DM ausgedrückt[9], führt nur dann zu einem Abschlag oder Zuschlag, wenn sie 20 % des dafür angesetzten Vergleichswertes über- oder überschreitet. Wird dieser Prozentsatz nicht erreicht, unterbleibt eine Korrektur des Vergleichswertes.
Rz. 21
[Autor/Stand] Weicht die zu bewertende Nutzung oder der Nutzungsteil in mehrfacher Hinsicht von den gegendüblichen Verhältnissen ab, so können nur Abweichungen berücksichtigt werden, die für sich zu einer Veränderung der Ertragsfähigkeit um mehr als 20 % führen.[11] Denn nur dann liegt eine wesentliche Abweichung vor. Eine Saldierung kleiner Abweichungen zum Vergleichswert ist im Rahmen des § 41 Abs. 1 Nr. 1 BewG nicht zulässig. Diese gesetzliche Regelung ist verfassungsrechtlich unbedenklich.[12]
Rz. 22
[Autor/Stand] Weitere Voraussetzung für einen Abschlag oder Zuschlag ist, dass die 20 % übersteigende Abweichung in der Ertragsfähigkeit zu einer Änderung des Vergleichswerts der Nutzung oder des Nutzungsteils um mehr als den fünften Teil, mindestens aber um 1 000 DM oder um mehr als 10 000 DM führt.
Rz. 23
[Autor/Stand] Änderungen des Vergleichswerts durch mehrere Arten von Abweichungen der tatsächlichen Verhältnisse von den unterstellten regelmäßigen Verhältnissen bei einer Nutzung oder einem Nutzungsteil sind zur Anwendung des § 41 Abs. 1 Nr. 2 BewG zu summieren oder zu saldieren.[15]
Rz. 24
[Autor/Stand] Ist ein Abschlag oder Zuschlag am Vergleichswert bei der Bewertung zu Unrecht unterblieben, so ist dies ein Fehler, der nach bestandskräftiger Einheitswertfeststellung durch eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung korrigiert werden kann, wenn die Fortschreibungsgrenzen überschritten sind. Bezüglich der Einzelheiten wird auf die Kommentierung zu § 22 BewG verwiesen.
Rz. 25– 27
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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