1. Prozentsatz der Wertminderung
Rz. 121
[Autor/Stand] Gem. § 86 Abs. 1 Satz 2 BewG ist die altersbedingte Wertminderung eines Gebäudes in einem Prozentsatz des Gebäudenormalherstellungswertes auszudrücken. Unter Prozentsatz ist die insgesamt vom Gebäudenormalherstellungswert zum Hauptfeststellungszeitpunkt abzusetzende altersbedingte und in Prozent ausgedrückte Wertminderung zu verstehen. Zur Ermittlung dieses Abschlages bedarf es zunächst der Bestimmung der jährlichen Wertminderung. Diese Wertminderung drückt sich in einem Prozentsatz aus und bestimmt sich nach der Anzahl der Jahre, innerhalb derer ein Gebäude normalerweise verbraucht ist, d.h. nach seiner gewöhnlichen Lebensdauer. Dabei beträgt der Zähler jeweils 100, während der Nenner durch die in Jahren ausgedrückte gewöhnliche Lebensdauer des Gebäudes bestimmt wird.
Beispiele
- Beträgt die gewöhnliche Lebensdauer eines Gebäudes 100 Jahre, so ergibt sich eine jährliche Wertminderung von 1 % (100/100).
- Bei einer gewöhnlichen Lebensdauer eines Gebäudes von 80 Jahren beträgt die jährliche Wertminderung 1,25 % (100/80);
- Bei einer gewöhnlichen Lebensdauer von nur 60 Jahren ergibt sich eine jährliche Wertminderung von 1,67 % (100/60).
Rz. 122
[Autor/Stand] Steht die jährliche Wertminderung fest, so errechnet sich die insgesamt vom Gebäudenormalherstellungswert zum Hauptfeststellungszeitpunkt abzusetzende altersbedingte Wertminderung, d.h. der Prozentsatz dadurch, dass die jährliche prozentuale Wertminderung mit dem Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt multipliziert wird. Im Ergebnis erhält man dann den Prozentsatz, um den der Gebäudenormalherstellungswert wegen des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt gem. § 86 Abs. 1 Satz 2 BewG zu vermindern ist.
Beispiel 1
- Lebensdauer des Gebäudes 100 Jahre.
Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt 20 Jahre.
- Jährliche Wertminderung: 1 % (100/100)
- Wertminderung des Gebäudenormalherstellungswerts insgesamt 1 % × 20
- (Prozentsatz): 20 %.
Beispiel 2
- Lebensdauer des Gebäudes 50 Jahre.
Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt 30 Jahre.
- Jährliche Wertminderung: 2,00 % (100/50)
- Wertminderung des Gebäudenormalherstellungswerts insgesamt: 2,00 % × 30
- Prozentsatz: 60 %.
Rz. 123
[Autor/Stand] § 86 BewG enthält keine ausdrückliche Regelung hinsichtlich der Zulässigkeit von Rundungen von Nachkommastellen bezüglich des Umfangs des prozentualen Abschlags zur Berücksichtigung der Wertminderung. Es wird aber allgemein als zulässig angesehen, bei der Ermittlung des Abschlags wegen Alters im Sachwertverfahren die nach der Lebensdauer des Gebäudes zu berechnende Wertminderung (§ 86 BewG) und alle nach der Lebensdauer des Gebäudes zu berechnenden Ermäßigungen des Gebäudesachwerts (§ 88 BewG) auf zwei Stellen hinter dem Komma auszurechnen und anschließend nach oben abzurunden. Dies gilt unabhängig davon, ob der %-Satz maschinell bzw. manuell ermittelt wird.[4]
Beispiel
- Lebensdauer des Gebäudes 75 Jahre
Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt 28 Jahre.
- Jährlicher Wertminderung: 1,33 % (100/75)
- Wertminderung des Gebäudenormalherstellungswerts insgesamt (Prozentsatz): 1,33 % × 28
- 37,24 %
- gerundet: 38 %.
Rz. 124
[Autor/Stand] Bei den nach § 86 BewG zu berücksichtigenden Wertminderungen wegen Alters handelt es sich lediglich um rein wertmäßige Rechnungsposten. Nicht erforderlich ist, dass sich der Bauzustand des Gebäudes tatsächlich verschlechtert hat[6]. Vor diesem Hintergrund kann auch der Abschlag wegen Wertminderung nicht durch die Finanzverwaltung widerlegt werden.
Rz. 125– 135
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
2. Zugrundelegung des Normalherstellungswertes
Rz. 136
[Autor/Stand] Der Berechnung des Wertabschlages ist der Normalherstellungswert des Gebäudes zugrunde zu legen. Der Begriff des Normalherstellungswertes entspricht dem der durchschnittlichen Herstellungskosten (vgl. dazu § 9 BewG Rz. 59). Danach ist der maßgebliche Herstellungswert ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisses typisierend aus den Herstellungskosten vergleichbarer Gebäude abzuleiten.
Rz. 137– 145
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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