Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Fortschreibung bei Änderung des Gesamtwerts

Rz. 156

^{[Autor/Stand]} Der Gesamtwert für das Grundstück, von dem bei Ermittlung der Einheitswerte der beiden wirtschaftlichen Einheiten auszugehen ist (§ 92 Abs. 1 BewG), kann sich durch Änderung des tatsächlichen Zustandes des Grundstücks (Anbau, Umbau usw.) ändern. Eine solche Änderung ist – auch wenn der Gesamtwert nur eine Rechnungsgröße für die Ermittlung der Einheitswerte der wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks ist (vgl. Rz. 1 f. und 31 f.) – auf Grund ausdrücklicher gesetzlicher Regelung dann von Bedeutung, wenn dadurch die Wertfortschreibungsgrenzen des § 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG überschritten werden. Dies ist der Fall, wenn der Gesamtwert, der sich für den Beginn eines Kalenderjahres ergibt, von dem Gesamtwert des letzten Feststellungszeitpunktes um das in § 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG bezeichnete Maß abweicht. Bei diesem Vergleich sind die Gesamtwerte wie die Einheitswerte nach § 30 BewG auf volle 100 DM nach unten abzurunden; anschließend erfolgt die Umrechnung des Einheitswerts in Euro sowie die Abrundung auf volle Euro (§ 30 BewG). Denn nur bei Vorliegen dieser Voraussetzung können die Einheitswerte der wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks fortgeschrieben werden (§ 92 Abs. 7 Sätze 1 u. 2 BewG). Dabei kommt es nicht darauf an, ob auch die neuen Werte der beiden wirtschaftlichen Einheiten von den für sie auf den letzten Feststellungszeitpunkt festgestellten Einheitswerten um die Wertfortschreibungsgrenzen des § 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG abweichen. Die Frage einer Wertfortschreibung der Einheitswerte der wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks wegen Änderung des Gesamtwertes beurteilt sich also nicht nach den einzelnen Teilen des Gesamtwertes, die auf die beiden wirtschaftlichen Einheiten entfallen, sondern nach dem Gesamtwert selbst. Dass an einer Rechnungsgröße, was der Gesamtwert ist, die Zulässigkeit einer Wertfortschreibung gemessen wird, ist im Bewertungsrecht einmalig, aber gesetzlich festgelegt. Zur steuerlichen Bedeutung vgl. Rz. 55–59.

Beispiel

Im Jahr 1990 wurde auf einem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück ein Lagergebäude errichtet. Bodenwert 25.000 DM, Gebäudewert 95.000 DM. In den Jahren 1993 und 1994 wurde das Lagergebäude um einen Anbau erweitert. Dadurch erhöhte sich der Gebäudewert auf 110.000 DM. Laufzeit des Erbbaurechts im 1.1.1991 noch 39 Jahre und am 1.1.1995 noch 35 Jahre.

Gesamtwert am 1.1.1991

Bodenwert	25.000 DM
Gebäudewert	95.000 DM
Ausgangswert	120.000 DM
Angleichung an den gemeinen Wert (Wertzahl 80)
Gesamtwert	96.000 DM

Von diesem Gesamtwert entfallen bei Feststellung der Einheitswerte auf den 1.1.1991 nach § 92 Abs. 3 BewG auf die

1.	wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts:
	Bodenwert
	90 % von	= 18.000 DM
	Gebäudewert
		=  76.000 DM
	Einheitswert, abgerundet auf volle 100 DM	94.000 DM
	umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro	48 .061 EUR
2.	wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks:
	10 % des Bodenwerts	= 2.000 DM
	Einheitswert	2.000 DM
	umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro	1.022 EUR

Durch den Anbau im Jahr 1994 erhöht sich der Gebäudewert von 95.000 DM auf 110.000 DM; der Bodenwert bleibt unverändert.

Gesamtwert auf den 1.1.1995

Bodenwert	25.000 DM
Gebäudewert	110.000 DM
Ausgangswert	135.000 DM
Angleichung an den gemeinen Wert (Wertzahl 80)
Gesamtwert	108.000 DM

Von diesem Gesamtwert entfallen bei der Feststellung der Einheitswerte auf den 1.1.1994 nach § 92 Abs. 3 BewG auf die

1.	wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts:
	Bodenwert
	90 % von	= 18.000 DM
	Übertrag	18.000 DM
	Gebäudewert
		=  88.000 DM
	Einheitswert	106.000 DM
	umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro	54.196 EUR
2.	wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks:
	10 % des Bodenwerts von	= 2.000 DM
	Einheitswert	2.000 DM
	umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro	1.022 EUR

Der Gesamtwert am 1.1.1995 von 108.000 DM weicht von dem Gesamtwert am 1.1.1991 von 96.000 DM um 12.000 DM, somit um mehr als 10 % von 96.000 DM (= 9.600 DM) und um mehr als 5.000 DM ab. Damit sind die nach § 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG maßgebenden Wertgrenzen beim Gesamtwert überschritten. Eine Wertfortschreibung des Einheitswert des Erbbaurechts auf den 1.1.1995 nach § 92 Abs. 7 Satz 1 BewG ist deshalb zulässig. Der Einheitswert für das belastete Grundstück bleibt unverändert. Damit ergibt sich wieder der Gesamtwert von (106.000 DM + 2.000 DM =) 108.000 DM bzw. 55.218 EUR. Bei der Prüfung, ob der Gesamtwert die Wertgrenzen des § 22 Abs. 1 BewG überschreitet, ist § 30 BewG zwar nach § 92 Abs. 7 Satz 2 BewG entsprechend anzuwenden. Das betrifft jedoch nur die Abrundung auf volle hundert DM, weil § 22 BewG ebenfalls auf Abweichungen in DM abstellt. Die Umrechnung in Euro muss mithin insoweit unterbleiben.

Rz. 157– 159

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020