Rz. 71
[Autor/Stand] § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG enthält die Umschreibung des vereinfachten Ertragswertverfahrens. Danach ist die durchschnittliche Jahresmiete mit 12,5 zu multiplizieren und um die Alterswertminderung zu kürzen.
Die Wertermittlung orientiert sich an folgendem Schema:
Rz. 72
[Autor/Stand] Die Berechnungsgrößen "Vervielfältiger" und "Alterswertminderung" sind vom Gesetzgeber festgelegt; variabel sind lediglich die Rechengrößen "Jahresmiete" und "übliche Miete". Sie beeinflussen im Wesentlichen die Höhe des Ertragswerts. Nicht angesprochen ist in § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG der Zuschlag für Grundstücke mit Gebäuden, die nicht mehr als zwei Wohnungen enthalten und die ausschließlich Wohnzwecken dienen (§ 146 Abs. 5 BewG). Dies dürfte damit zusammenhängen, dass dieser Zuschlag nur eine bestimmte Gruppe von Grundstücken betrifft, also eine Sonderregelung darstellt.
Rz. 73
[Autor/Stand] Abweichend von der Einheitsbewertung 1964 – hier wurde eine Stichtagsmiete auf eine Jahresmiete umgerechnet – hat sich der Gesetzgeber bei der Ertragsbewertung ab 1996 bis 2006 für eine Durchschnittsmiete ausgesprochen. Für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 wird die Durchschnittsmiete aus den letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitpunkt abgeleitet. Das Abstellen auf die Durchschnittsmiete vom Besteuerungszeitpunkt stellte für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 eine Ausnahme von dem allgemeinen Grundsatz in § 138 Abs. 1 Satz 2 BewG i.d.F. vor dem Jahressteuergesetz 2007[4] dar, dass die Besteuerungsgrundlagen für die Grundstücksbewertung auf den 1.1.1996 zu ermitteln sind. Der Gesetzgeber hat somit dem Grundsatz der gegenwartsnahen Bewertung den Vorzug eingeräumt vor der verwaltungsmäßig leichter umsetzbaren Bewertung auf einen vorgegebenen Stichtag.
Rz. 74
[Autor/Stand] Die durchschnittliche Jahresmiete wurde für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 aus den Jahresmieten der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt abgeleitet. Für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 ist die im Besteuerungszeitpunkt vereinbarte Jahresmiete maßgebend. Den Begriff der Jahresmiete erläutert § 146 Abs. 2 Satz 2 BewG. Danach ist Jahresmiete das Gesamtentgelt, das der Mieter bzw. Pächter für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen hat. Alles das, was der Mieter für die Grundstücksnutzung aufwenden muss, rechnet also zur Jahresmiete. Maßgebend sind die getroffenen Vereinbarungen und nicht das, was tatsächlich gezahlt wurde. Die Jahresmiete ist, wie das Wort bereits sagt, eine Miete für einen Zeitraum von einem Jahr, daher die Vorgabe von zwölf Monaten. Abweichend von der Einheitsbewertung 1964 handelt es sich bei der Jahresmiete um eine Nettokaltmiete. Sämtliche umlagefähigen Betriebskosten bleiben außer Ansatz. Dies gilt nicht nur für Wohngrundstücke, sondern auch für gemischtgenutzte Grundstücke und Gewerbeimmobilien.
Rz. 75
[Autor/Stand] Für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 sieht § 146 Abs. 2 Satz 4 BewG a.F. einen kürzeren Zeitraum für die Berechnung der Durchschnittsmiete für die Fälle vor, in denen das Grundstück vor dem Besteuerungszeitpunkt weniger als drei Jahre vermietet worden ist. In diesen Fällen ist die Jahresmiete aus dem kürzeren Zeitraum zu ermitteln. Hauptanwendungsfall dieser Sondervorschrift ist das Grundstück, auf dem ein Gebäude errichtet ist, das in den letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitpunkt fertiggestellt wurde.
Rz. 76
[Autor/Stand] Die Durchschnittsmiete ist mit einem Einheitsvervielfältiger von 12,5 zu multiplizieren. Dieser Vervielfältiger gilt für alle vermieteten Grundstücke, unabhängig davon, ob es sich um Wohngrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, Gewerbeimmobilien oder Industriegrundstücke handelt. Regionale Gesichtspunkte bleiben ebenfalls unberücksichtigt. Dies führt zu erheblichen Wertunterschieden, die aus verfassungsrechtlicher Sicht nach dem Beschluss des BVerfG v. 7.11.2006[8] nicht mehr akzeptabel sind und für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2008 zu einer Neuregelung der Bewertung führen.
Rz. 77
[Autor/Stand] Das Produkt aus Durchschnittsmiete × Vervielfältiger stellt den Ausgangswert dar. Dieser Ausgangswert spiegelt den Wert wider, den ein Grundstück haben würde, wenn es im Zeitpunkt der Besteuerung bezugsfertig geworden wäre. Dies dürfte jedoch die Ausnahme sein. Daher sieht das Gesetz eine Kürzung des Ausgangswerts um die Alterswertminderung vor und verweist hierzu auf § 146 Abs. 4 BewG.
Rz. 78– 79
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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