Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / C. Abgrenzung der Grundstücksfläche (Abs. 2)

Rz. 20

^{[Autor/Stand]} Sowohl beim Sachwertverfahren als auch beim Ertragswertverfahren ist der Wert des Grund und Bodens gesondert zu ermitteln und fließt anschließend in den Grundbesitzwert ein. Ausschlaggebend sind dabei die Größe der Fläche und der Bodenrichtwert.

Rz. 21

^{[Autor/Stand]} Über § 167 Abs. 2 BewG ist die Größe der Fläche bei Wohnteil und Betriebswohnungen begrenzt. Sie beträgt maximal das Fünffache der bebauten Fläche. Diese Begrenzung bezieht sich auf jede selbständig zu bewertende Wohneinheit, die sich auf einer ansonsten land- oder forstwirtschaftlich genutzten Hofparzelle befindet. Für Betriebswohnungen und den Wohnteil ist der zugehörige Grund und Boden somit jeweils gesondert zu ermitteln.^[3] Der über das Fünffache der bebauten Fläche hinausgehende Grundstücksanteil ist dem Wirtschaftsteil des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes zuzurechnen.

Rz. 22

^{[Autor/Stand]} Die Ermittlung der bebauten Fläche erfolgt analog zur Bruttogrundfläche nach DIN 277^[5]. Hausgärten, Umgriffsflächen oder Stellplätze werden dabei nicht einberechnet und gelten nicht als bebaute Flächen. Bezüglich der Einzelheiten zur Bruttogrundfläche vgl. § 190 BewG a.F. Rz. 38 ff. bzw. § 190 BewG n.F. Rz. 88 ff.

Rz. 23

^{[Autor/Stand]} Ein instruktives Beispiel zur Berechnung des Wertes des Sachwertes eines Wohnteiles und der Betriebswohnungen ist in H B 167.1-(2) ErbStH 2020 enthalten:

Praxis-Beispiel

Ein vom Betriebsleiter genutztes eingeschossiges Einfamilienhaus mittleren Ausstattungsstandards befindet sich auf einer 10.000 m[2] großen Hofstelle. Das Haus (Baujahr 2002) verfügt über einen Keller und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Die Brutto-Grundfläche beträgt 100 m[2] je Geschoss. Der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag ermittelte Bodenrichtwert beträgt für das maßgebliche Grundstück 175 EUR/m[2]. Zum 31.12.1998 wurden das Haus und der Hausgarten mit insgesamt 1.140 m[2] steuerfrei aus dem ertragsteuerlichen Betriebsvermögen entnommen.

Für die Arbeitnehmer des Betriebs wurde ebenfalls im Jahre 2002 ein freistehendes Zweifamilienhaus mittleren Ausstattungsstandards errichtet (Standardstufe 3). Das voll unterkellerte Haus verfügt über zwei übereinanderliegende Wohnungen und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss, das jedoch nutzbar ist. Die Brutto-Grundfläche beträgt für jedes Geschoss 100 m[2]. Zum Zweifamilienhaus gehören eine Umgriffsfläche von 150 m[2] und zwei Parkplätze zu je 15 m[2].

Vom Gutachterausschuss stehen weder geeignete Vergleichswerte noch örtliche Sachwertfaktoren zur Verfügung. Der Besteuerungsfall tritt am 3.1.2018 ein.

I. Wohnteil

Das Einfamilienhaus des Betriebsleiters gehört zum Wohnteil des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft. Zur Abgrenzung des Wohnteils vom Wirtschaftsteil ist die Verkehrsanschauung heranzuziehen. Der Flächenansatz ist auf das Fünffache der bebauten Fläche zu begrenzen (§ 167 Abs. 2 BewG).

1. Berechnung der maßgeblichen Fläche des Wohnteils

Prüfung der Höchstgrenze
1. Bebaute Fläche des Grundstücks lt. Kataster	100 m[2]
2. Hausgarten	1.040 m[2]
Summe	1.140 m[2]
Maximal das Fünffache der bebauten Fläche	500 m [2]

2. Berechnung des Sachwerts für den Wohnteil

a) Bodenwert inkl. Außenanlagen (§§ 179, 189 Abs. 2 BewG)
Bodenrichtwert:	175 EUR/m[2]
× maßgebliche Grundstücksfläche	500 m[2]
Bodenwert		87.500 EUR
b) Gebäudesachwert (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)
Gebäudeherstellungswert lt. Anlage 24 Gebäudeart 1.01 – Standardstufe 3	835 EUR/m[2]
Baupreisindex 116,8/100	975 EUR/m[2]
Brutto-Grundfläche: (KG, EG, DG je 100 m[2])	× 300 m2	292.500 EUR
davon Alterswertminderung (§ 190 Abs. 4 i.V.m. Anlage 22 BewG Verhältnis des Gebäudealters am Bewertungsstichtag zur Gesamtnutzungsdauer = 16 Jahre : 70 Jahren	22,86 %	./.  66.866 EUR
Gebäudesachwert		225.634 EUR

c) Vorläufiger Sachwert (§ 189 Abs. 3 BewG)
Bodenwert		87.500 EUR
Gebäudesachwert		+ 225.634 EUR
Vorläufiger Sachwert		313.134 EUR
d) Sachwert
Vorläufiger Sachwert		313.134 EUR
Wertzahl lt. Anlage 25 zum BewG	× 0,8
Sachwert		250.507 EUR

II. Betriebswohnungen

Das Zweifamilienhaus für die Arbeitnehmer des Betriebs gehört zu den Betriebswohnungen des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft. Zur Abgrenzung der Betriebswohnungen vom Wirtschaftsteil ist ebenfalls die Verkehrsanschauung heranzuziehen (§ 167 Abs. 2 BewG).

1. Berechnung der maßgeblichen Fläche für die Betriebswohnungen

Prüfung der Höchstgrenze
1. Bebaute Fläche des Grundstücks lt. Kataster	100 m2
2. Umgriffsfläche	150 m2
3. Nebenplätze (Parkplätze)	30 m2
	280 m 2
Maximal das Fünffache der bebauten Fläche	500 m 2

2. Berechnung des Sachwerts der Betriebswohnungen

a) Bodenwert inkl. Außenanlagen (§§ 179, 189 Abs. 2 BewG)
Bodenrichtwert:	175 EUR/m2
× maßgebliche Grundstücksfläche	280 m2
Bodenwert		49.000 EUR
b) Gebäudesachwert (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)
Gebäudeherstellungswert lt. Anlage 24 Gebäudeart 1.121 – Standardstufe 3	787 EUR/m2
Baupreisindex 116/8/100	895 EUR/m2
Brutto-Grundfläche: (KG, EG, OG, DG je 100 m2)	× 400 m2	358.000 EUR
davon Altersw...