Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Bestimmung der Grundstücksart

I. Allgemeines

Rz. 27

^{[Autor/Stand]} Die in § 249 BewG genannten Grundstücksarten finden sich bis auf das Wohnungs- und Teileigentum bei der Einheitsbewertung in § 75 Abs. 1 BewG wieder; das Wohnungs- und Teileigentum wird für die Einheitsbewertung in § 93 BewG geregelt. Im Gegensatz zum § 181 BewG für Zwecke der Grundbesitzbewertung bilden bei der Grundsteuerbewertung die Ein- und Zweifamilienhäuser sowie das Wohnungs- und Teileigentum nicht jeweils eine, sondern zwei verschiedene Grundstücksarten. Daher ergeben sich bei der Grundsteuerbewertung in der Summe acht Grundstücksarten.

Rz. 28

^{[Autor/Stand]} Die nachfolgende Tabelle fasst die acht Grundstücksarten und ihre Voraussetzungen in Kurzform zusammen:

Grundstücksart

Voraussetzungen

1. Einfamilienhäuser

• Wohngrundstücke mit einer Wohnung
• Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – ist unschädlich, soweit dadurch nicht die Eigenart als Einfamilienhaus wesentlich beeinträchtigt wird
• kein Wohnungseigentum nach Nr. 4

2. Zweifamilienhäuser

• Wohngrundstücke mit zwei Wohnungen
• Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – ist unschädlich, soweit dadurch nicht die Eigenart als Zweifamilienhaus wesentlich beeinträchtigt wird
• kein Wohnungseigentum nach Nr. 4

3. Mietwohngrundstücke

• Grundstücke, die zu mehr als 80 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser i.S.d. Nrn. 1 und 2 oder Wohnungseigentum nach Nr. 4 sind

4. Wohnungseigentum

• Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG)

5. Teileigentum

• Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG)

6. Geschäftsgrundstücke

• Grundstücke, die zu mehr als 80 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum nach Nr. 5 sind

7. gemischt genutzte Grundstücke

• Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und keine Grundstücke im Sinne der Nrn. 1 bis 6 sind

8. sonstige bebaute Grundstücke

• Grundstücke, die nicht unter die Nrn. 1 bis 7 fallen (die also weder Wohnzwecken, noch eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen; Auffangtatbestand)

Vgl. zur detaillierten Beschreibung der Grundstücksarten Rz. 107 ff.

Rz. 29

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2024

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2024

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2024

II. Tatsächliche Nutzung

Rz. 30

^{[Autor/Stand]} Für die Einordnung eines bebauten Grundstücks in eine der acht Grundstücksarten ist auf die tatsächliche Nutzung im Feststellungszeitpunkt abzustellen (Stichtagsprinzip). Dabei ist zu prüfen, in welchem Umfang das Grundstück Wohnzwecken, eigenen oder fremden betrieblichen Zwecken und/oder öffentlichen oder sonstigen Zwecken dient. Findet im Feststellungszeitpunkt keine Nutzung statt, ist darauf abzustellen, welchem Zweck das Grundstück zu dienen bestimmt ist. Insoweit ergeben sich keine Unterschiede zu §§ 75 und 181 BewG.

Rz. 31

^{[Autor/Stand]} Wird ein Grundstück im Feststellungszeitpunkt zu unterschiedlichen Zwecken, also beispielsweise zu Wohnzwecken und zu betrieblichen Zwecken genutzt, ist die gesamten Wohn- und Nutzfläche auf die unterschiedlichen Nutzungen aufzuteilen. Nach dem Verhältnis der Flächen der einzelnen Nutzungen zur gesamten Wohn- und Nutzfläche richtet sich die anzuwendende Grundstücksart. Vgl. hierzu Rz. 69.

Rz. 31.1

^{[Autor/Stand]} Für die Einordnung in die entsprechende Grundstücksart ist es nicht von Bedeutung, ob das Gebäude im Feststellungszeitpunkt eigenen oder fremden Wohn- oder Nutzzwecken dient oder leer steht. Bei Leerstand ist nach A 249.1 Abs. 3 Satz 4 AEBewGrSt darauf abzustellen, für welche Nutzung die leerstehenden Räume vorgesehen sind.

Rz. 32

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2024

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2024

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2024

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2024

III. Folgen einer Nutzungsänderung

Rz. 33

^{[Autor/Stand]} Ergibt sich für ein bebautes Grundstück im Vergleich zum vorangegangen Feststellungszeitpunkt eine Nutzungsänderung, kann dies mitunter Auswirkungen auf die Grundstücksart und damit auch auf das anzuwendende Bewertungsverfahren haben. Dies wird sich regelmäßig auf den Grundsteuerwert und im Ergebnis auf die Grundsteuerbelastung auswirken.

Rz. 34

Beispiel:

Auf einem bebauten Grundstück befindet sich ein Wohn- und Geschäftshaus (Baujahr 2002), in dem sich ein kleines Ladengeschäft und fünf gleich große Wohnungen befinden. Im Rahmen der Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 erklärt der Steuerpflichtige folgen...