Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / a) Tatbestand

Rz. 56

^{[Autor/Stand]} Anders als in den in § 76 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 1 BewG geregelten Fällen (Anm. 40 ff.) geht es hier um

• Gruppen von Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, bei denen eine Ermittlung der Jahresrohmiete in aller Regel möglich ist und die deshalb grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet werden (§ 76 Abs. 1 Nr. 1–3 BewG).

  Bei den von § 76 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 2 BewG erfassten Grundstücke ist aber aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalles eine Ermittlung der Jahresrohmiete bzw. Schätzung der üblichen Miete nicht möglich.

Dies kann der Fall sein bei eigengenutzten, teils gewerblichen und teils Wohnzwecken dienenden Grundstücken, bei denen nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare, in derselben Region liegende vermietete Objekte nicht existieren. Insbesondere ist dies dort der Fall, wo es sich um ein aufwändig gestaltetes Gebäude handelt, wie in dem Fall, der der Entscheidung des BFH vom 6.7.2011 zugrunde lag:^[2]

Der Kläger errichtete auf einem ca. 5 000 qm großen Grundstück ein Gebäude mit drei Wohnungen, einem Gästeappartement und einer Einliegerwohnung. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 1 012 qm, die Hauptwohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 660 qm. Das gesamte Gebäude wird vom Kläger zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Im Kellergeschoss befinden sich u.a. eine Schwimmhalle und eine Tiefgarage mit 14 PKW-Stellplätzen. Das Finanzamt bewertete das Grundstück als Mietwohngrundstück im Sachwertverfahren. Die Klage, mit der der Kläger die Bewertung im Ertragswertverfahren begehrte, blieb erfolglos.

Solche Ausnahmefälle kommen des Weiteren bei vermieteten Geschäftsgrundstücken in Betracht, bei denen das Grundstück zusammen mit dem Betriebsinventar gegen einen Gesamtbetrag vermietet ist und die einheitlich bemessene Gesamtmiete eine Aufteilung in das auf die Benutzung des Grundstücks entfallende Entgelt und in das auf die Überlassung des Inventars entfallende Entgelt auch im Wege der Schätzung nicht zulässt.^[3]

[Autor/Stand] Autor: Haas, Stand: 01.09.2018

[2] BFH v. 6.7.2011 – II R 35/10, BFH/NV 2011, 2019.

[3] Vgl. RFH v. 14.2.1935 – III A 379/34, RStBl. 1935, 723 = Kartei RBewG 1934 § 57 Abs. 1 R. 1; vgl. ferner RFH v. 23.6.1938 – III 33/38, RStBl. 1938, 747; v. 26.9.1940 – III 180/39, RStBl. 1940, 963, betreffend die Verpachtung von Gastwirtschaftsgrundstücken, bei denen die Pächter neben einem Barpachtzins eine Bierbezugsverpflichtung übernommen hatten.