Rz. 21
[Autor/Stand] Die Höhe des maßgebenden Vervielfältigers hängt ua. vom Baujahr des Gebäudes ab. Dabei wird zwischen Altbauten, Neubauten, Nachkriegsbauten unterschieden. Innerhalb dieser Baujahrgruppen wird überwiegend nach Baujahren differenziert. Das Alter eines Gebäudes bzw. dessen Restlebensdauer – auch Restnutzungsdauer – im Hauptfeststellungszeitpunkt ist für den Wert wesentlich. Ein Gebäude mit einer Restlebensdauer im Hauptfeststellungszeitpunkt von zB 70 Jahren hat einen höheren Wert als ein gleiches Gebäude mit einer Restlebensdauer von nur noch 40 Jahren. Diese Tatsache muss deshalb auch im Vervielfältiger zum Ausdruck kommen. Hinzu kommt, dass auch die beim Ertragswertverfahren zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten bei den einzelnenGrundstücksarten in Abhängigkeit von der maßgebenden Baujahrsgruppe unterschiedlich hoch sind (s. Anm. 15 zu § 76 BewG).
Rz. 22
[Autor/Stand] Bemerkenswert ist die Tatsache, dass das Alter von Gebäuden, die erst nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 bezugsfertig errichtet worden sind, keinerlei Berücksichtigung findet. Daraus ergibt sich, dass ein in 2007 erstmalig bezugsfertig errichtetes Gebäude mit demselben Einheitswert anzusetzen ist, wie ein gleichartiges Gebäude, das bereits 1964 bezugsfertig errichtet worden ist.
Rz. 23
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
Rz. 24
[Autor/Stand] Nach den Vervielfältigertabellen gehören zu den "Altbauten" solche Gebäude, die bis zum 31.3.1924 bezugsfertig geworden sind.[5]"Neubauten" sind Gebäude, die in der Zeit vom 1.4.1924 bis zum 20.6.1948 bezugsfertig geworden sind. "Nachkriegsbauten" sind die nach dem 20.6.1948 bezugsfertig gewordenen Gebäude.
Rz. 25
[Autor/Stand] Bei Altbauten wird die Gruppe A (Massivbauten) in fünf Baujahrgruppen untergliedert. Es werden folgende Baujahre unterschieden: Vor 1895, 1895 bis 1899, 1900 bis 1904, 1905 bis 1915, 1916 bis 31.3.1924. Bei Altbauten der Gruppe B (Holzfachwerkbauten mit Ziegelsteinausmauerung) werden drei Baujahrgruppen unterschieden: Vor 1908, 1908 bis 1915, 1916 bis 31.3.1924). In der Gruppe C (Holzfachwerkbauten mit Lehmausfachung) gilt für Altbauten keine Untergliederung. Insoweit gehören alle vor dem 1.4.1924 bezugsfertig gewordenen Gebäude zu den Altbauten.
Rz. 26
[Autor/Stand] Bei der Untergliederung fällt auf, dass sie in Gruppe A beginnt mit den Altbauten "vor 1895". Die Gruppe B beginnt dagegen mit Altbauten "vor 1908" und in Gruppe C werden die "vor dem 1.4.1924" errichteten Gebäude als Altbau eingeordnet. Dafür ist die unterschiedliche Gesamtlebensdauer ursächlich, die bei der Bildung der Vervielfältiger unterstellt wurde. Denn die Gesamtlebensdauer der Gebäude ist in den Gruppen A, B, oder C unterschiedlich. Als Gesamtlebensdauer wurden für die zur Gruppe A gehörenden Grundstücke 100 Jahre, für die zur Gruppe B gehörenden Grundstücke 80 Jahre und für die zur Gruppe C gehörenden Grundstücke 60 Jahre angenommen.
Rz. 27
[Autor/Stand] Ein weiterer Grund für die unterschiedlichen Angaben zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit liegt darin, dass unabhängig von der bis zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 verstrichenen tatsächlichen Lebensdauer des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt mindestens noch rd. ein Drittel der unterstellten Gesamtlebensdauer als Restlebensdauer angesetzt wird. Da bei der Gruppe A als Gesamtlebensdauer 100 Jahre angenommen und die Restlebensdauer im Feststellungszeitraum mit (1/3 von 100, gerundet) 30 Jahren angesetzt wird, ergibt sich für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 rechnerisch das Jahr "1895". Das bedeutet, dass die angegebenen Vervielfältiger für alle vor 1895 errichteten Gebäude der Gruppe A unabhängig davon anzuwenden sind, wann vor 1895 das Gebäude errichtet wurde. Nach dem gleichen Schema ergibt sich in der Gruppe B das Jahr "1908" und in der Gruppe C das Jahr "1924".
Rz. 28
[Autor/Stand] Die Neubauten wurden nur in zwei Baujahrgruppen untergegliedert: 1.4.1924 bis 31.12.1934; 1.1.1935 bis 20.6.1948. Bei den Nachkriegsbauten gibt es keine Untergliederung.
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