Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 3. Sachwertverfahren

Rz. 125

^{[Autor/Stand]} Zur Berechnung des Abschlags wegen einer Abbruchverpflichtung bei der Einheitswertermittlung im Sachwertverfahren führen die Ländererlasse v. 8.10.1982^[2] Folgendes aus:

„Der BFH hat in seinem Urt. III R 53/79 v. 3.7.1981 (BStBl. II 1981, 761) die bisherigen Anweisungen zur Bemessung eines Abschlags wegen einer Abbruchverpflichtung bei den nach dem 31.12.1963 errichteten und im Sachwertverfahren zu bewertenden Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (vgl. hierzu Abschn. 7 der Fortschreibungs-Richtlinien v. 2.12.1971, aaO Anm. 30) nicht gebilligt.

Er ist der Auffassung, dass der Abschlag nach dem Verhältnis des tatsächlichen Alters des Gebäudes im jeweiligen Feststellungszeitpunkt zu der verkürzten Gesamtlebensdauer zu bemessen sei. Der so geschätzte Abschlag dürfe nicht um die fiktive Alterswertminderung für die Zeit zwischen dem Hauptfeststellungszeitpunkt und dem Fortschreibungszeitpunkt gekürzt werden. Für die Anwendung dieses Urteils ergibt sich Folgendes:

1.	Bei Gebäuden, die nach dem 31.12.1963 errichtet wurden, ist der Abschlag wie folgt zu berechnen: Um den sich danach ergebenden Betrag ist der Gebäudesachwert zu kürzen.
2.	Bei Gebäuden, die vor dem 1.1.1964 errichtet wurden, ist der sich nach der Berechnungsformel unter Nr. 1 ergebende Hundertsatz des Abschlags auch weiterhin um den Hundertsatz der Alterswertminderung nach § 86 BewG zu kürzen.[3] Die Berechnungsformel lautet demnach: = Abschlag in vH des Gebäudenormalherstellungswerts. Um den sich danach ergebenden Betrag ist der Gebäudesachwert zu kürzen.”

Rz. 126

Beispiel für ein im Erbbaurecht nach dem 31.12.1963 errichtetes Gebäude

Auf Grund eines Erbbaurechts wurde im Jahre 1964 ein nach dem Sachwertverfahren zu bewertendes Lagergebäude errichtet. Gewöhnliche Lebensdauer 80 Jahre. Laufzeit des Erbbaurechts im Feststellungszeitpunkt 1.1.1995 noch 30 Jahre. Das Gebäude muss nach der getroffenen Vereinbarung beim Erlöschen des Erbbaurechts abgebrochen werden. Verkürzte Gesamtlebensdauer (20 + 30 =) 50 Jahre. Bodenwert (§ 84 BewG) 30.000 DM, Gebäudenormalherstellungswert (§ 85 BewG) 200.000 DM. Auf den 1.1.1995 ergibt sich folgender Gesamtwert:

Bodenwert		30.000 DM
Gebäudenormalherstellungswert	= 200.000 DM
Wertminderung wegen Alters	=  –
Gebäudesachwert	= 200.000 DM
Abschlag wegen Abbruchverpflichtung
	= 80.000 DM	+  80.000 DM
Ausgangswert		110.000 DM
Angleichung an den gemeinen Wert (§ 90 BewG)
Wertzahl 80
Gesamtwert		= 88.000 DM

Bei der Laufzeit des Erbbaurechts im Feststellungszeitpunkt von 30 Jahren entfallen nach § 92 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 BewG vom Bodenwert auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts 85 % und auf die wirtschaftliche Einheit des bebauten Grundstücks 15 %. Es ergeben sich somit die folgenden Einheitswerte:

Einheitswert für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts

1. Anteil am Bodenwert	= 20.400 DM
2. Gebäudewert	= 64.000 DM
Einheitswert, abgerundet nach § 30 BewG auf volle 100 DM	= 84.400 DM
umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro	43.153 EUR

Einheitswert für das belastete Grundstück

Anteil am Bodenwert	= 3.600 DM
umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro	1.840 EUR

Rz. 127

Beispiel für ein im Erbbaurecht vor dem 1.1.1964 errichtetes Gebäude

Auf Grund eines Erbbaurechts wurde ein Lagergebäude errichtet. Alter im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 30 Jahre. Gewöhnliche Lebensdauer 80 Jahre. Laufzeit des Erbbaurechts im Feststellungszeitpunkt 1.1.1995 noch 10 Jahre. Das Gebäude muss nach getroffener Vereinbarung beim Erlöschen des Erbbaurechts abgebrochen werden.

Verkürzte Gesamtlebensdauer (50 + 10 =) 60 Jahre. Bodenwert (§ 84 BewG) 40.000 DM, Gebäudenormalherstellungswert (§ 85 BewG) 500.000 DM.

Auf den 1.1.1995 ergibt sich folgender Gesamtwert:

Bodenwert		= 40.000 DM
Gebäudenormalherstellungswert	= 500.000 DM

Wertminderung wegen Alters
	= ./. 187.500 DM
Gebäudesachwert	312.500 DM

Abschlag wegen Abbruchverpflichtung:

[50 (Alter im Feststellungszeitpunkt 1.1.1995) × 100]
– 38 % (Altersminderurg in %)
= 83 % – 38 % = 45 %
	= 225.000 DM
Gebäudewert	= 87.500 DM	= + 87.500 DM
	Ausgangswert	127.500 DM

Angleichung an den gemeinen Wert (§ 90 BewG):

Gesamtwert

= 102.000 DM

Bei der Laufzeit des Erbbaurechts im Feststellungszeitpunkt von noch 10 Jahren entfallen nach § 92 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 BewG vom Bodenwert auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts 45 % und auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks 55 %. Es ergeben sich somit die folgenden Einheitswerte:

Einheitswert für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts:

1. Anteil am Bodenwert	= 14.400 DM
2. Gebäudewert	= 70.000 DM
Einheitswert, abgerundet nach § 30 BewG auf volle 100 DM	= 84.400 DM
umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro	43.153 EUR

Einheitswert für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks:

Anteil am Bodenwert	= 17.600 DM
umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro	8.998 EUR

Rz. 128– 129

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek...