Rz. 9
[Autor/Stand] Liegen derartige Erfahrungssätze des Gutachterausschusses nicht vor, hat das Finanzamt die Bewirtschaftungskosten pauschaliert nach Anlage 23 BewG zu bestimmen. In diesen Fällen richten sich die Bewirtschaftungskosten nach folgenden Sätzen der Anlage 23 BewG:
a) Besonderheiten der Anlage 23
Rz. 10
[Autor/Stand] Anlage 23 BewG differenziert die Höhe der Bewirtschaftungskosten nach der Restnutzungsdauer und der Grundstücksart.
b) Differenzierung nach der Grundstücksart
Rz. 11
[Autor/Stand] Die Bewirtschaftungskosten werden für Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke in unterschiedlicher Höhe ausgewiesen. Maßgebend ist stets die Grundstücksart, die nach § 181 BewG zu ermitteln ist.
Rz. 12
[Autor/Stand] Gehaltlos ist Anlage 23 bei der Grundstücksart "gemischt genutztes Grundstück" soweit dort zwischen Grundstücken mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 % und Grundstücken mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 % differenziert wird, weil für beide Grundstücksgruppen dieselben Prozentsätze gelten. Die weitere Erläuterung der Anlage 23 BewG, dass die Differenzierung nach der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche zu berechnen ist, ist erst recht bedeutungslos.
Rz. 13
[Autor/Stand] Ursächlich für diese Merkwürdigkeit war letztlich der Gang des Gesetzgebungsverfahrens, bei dem der Inhalt der geltenden Anlage 23 BewG verändert wurde und die Differenzierung nunmehr ins Leere laufen lässt.
c) Differenzierung nach der Restnutzungsdauer
Rz. 14
[Autor/Stand] Die weitere Differenzierung der Bewirtschaftungskosten richtet sich nach der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Dabei ist nach der Auffassung der Finanzverwaltung auch die Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG zu berücksichtigen.[2] Diese Regelung kann in der Praxis zu überraschenden Ergebnissen führen.
Rz. 15
Beispiel
Ein Mietwohngrundstück, Baujahr 1900, ist zu bewerten. Da die wirtschaftliche Gesamtlebensdauer von 80 Jahren[3] zum Bewertungsstichtag bereits abgelaufen ist, ist bei der Bewertung von der Mindest-Restnutzungsdauer von 24 Jahren (30 % × 80 Jahre) auszugehen. Demzufolge sind die Bewirtschaftungskosten der Anlage 23 BewG mit 27 % anzusetzen.
Rz. 16
[Autor/Stand] Insoweit stellt sich angesichts der in Anlage 23 ausgewiesenen Zeile für Mietwohngrundstücke mit einer Restnutzungsdauer von unter 20 Jahren die Frage, in welchen Fällen die Restnutzungsdauer kürzer als 20 Jahren sein kann. Nur in diesem Fall ergäbe sich eine Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten mit 29 %.
Rz. 17
[Autor/Stand] Nach Auffassung der Finanzverwaltung kann es bei einem Mietwohngrundstück beispielsweise dann zu einer kürzeren Restnutzungsdauer als 20 Jahren kommen, wenn eine Abbruchverpflichtung zu berücksichtigen ist. Da in der Praxis keineswegs regelmäßig von Abbruchverpflichtungen ausgegangen werden kann, dürften die höheren Bewirtschaftungskosten von 29 % auch bei Altbauten nur selten angesetzt werden.
Rz. 18
[Autor/Stand] Bei gemischt genutzten Grundstücken mit einer wirtschaftlichen Gesamtlebensdauer von 70 Jahren und einer demzufolge anzusetzenden Mindest-Restnutzungsdauer von 21 Jahren (30 % × 70 Jahre) ergeben sich dieselben Fallkonstellationen.
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