Rz. 346
[Autor/Stand] Sind an einem Gebäude nach dessen Bezugsfertigkeit bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer dieses Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Alterswertminderung von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen (§ 146 Abs. 4 Satz 2 BewG). Somit ist die Alterswertminderung unter Berücksichtigung eines fiktiven Fertigstellungsjahres zu berechnen.
Rz. 347
[Autor/Stand] Ein fiktives Fertigstellungsjahr wird bei der Alterswertminderung nur dann zugrunde gelegt, wenn sich durch die Baumaßnahmen die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert hat. Dies setzt voraus, dass das Gebäude durchgreifend erneuert und verbessert worden ist. Nach Auffassung der Finanzverwaltung[3] ist dies der Fall, wenn durch die Baumaßnahme verbrauchte Teile des Gebäudes ersetzt oder neue Bauteile in das Gebäude eingefügt worden sind. Dies gilt insbesondere für Baumaßnahmen an Fundamenten, tragenden Außen- und Innenwänden, Geschossdecken sowie am Dachaufbau. Bauliche Maßnahmen, die an nicht tragenden Bauteilen durchgeführt werden, wie z.B. die Neueindeckung des Daches oder die Verklinkerung der Außenfassade, verlängern, wenn überhaupt, die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes zumindest nicht um 25 Jahre. Nach Christoffel/Geckle/Pahlke[4] ist unter Berücksichtigung der ertragsteuerlichen Vereinfachungsregelung zur Annahme eines Neubaus eine Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer um mindestens 25 Jahre anzunehmen, wenn die für die Instandsetzung aufgewandten Baukosten über dem Verkehrswert der vorhandenen Altbausubstanz liegen.
Rz. 348
[Autor/Stand] Den Nachweis über die Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer um mindestens 25 Jahre hat m.E. das Finanzamt zu führen. Dabei wird es sich bereits aus praktischen Erwägungen nur auf Ausnahmefälle beschränken können. In der Feststellungserklärung zur Bewertung bebauter Grundstücke wird hierzu abgefragt, ob bauliche Maßnahmen zu einer durchgreifenden Erneuerung geführt haben. Der Grundstückseigentümer hat in diesem Fall den Abschluss der Baumaßnahme anzugeben. Darüber hinaus hat das Finanzamt die Möglichkeit, bei vermieteten Objekten nähere Angaben zu den in der Vergangenheit durchgeführten Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen aus der Anlage V zur Einkommensteuererklärung zu entnehmen. Aufgegriffen werden i.d.R. die Fälle, in denen eine Generalisierung über einen kürzeren Zeitraum erfolgt und für das Finanzamt bereits aus der Höhe der Baukosten gemessen an der vorhandenen Altbausubstanz eindeutig erkennbar ist, dass durch die Baumaßnahmen eine Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer um 25 Jahre eingetreten ist.
Rz. 349
[Autor/Stand] Typische Beispiele hierfür sind die Sanierungsmodelle im Beitrittsgebiet und größere Instandsetzungsmaßnahmen an einem denkmalgeschützten Objekt. Werden die Baumaßnahmen dagegen an einem eigengenutzten Ein- oder Zweifamilienhaus über Jahre oder Jahrzehnte gestreckt durchgeführt, so dürfte trotz erheblicher Baukosten nicht mit einer Berechnung der Alterswertminderung unter Ansatz eines fiktiven Fertigstellungsjahres zu rechnen sein. Ob eine Baumaßnahme, die sich über Jahre hinzieht, als einheitliche Baumaßnahme anzusehen ist, die zu einer Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer führen kann, dürfte in Anlehnung an die Rechtsauffassung zur Sanierung in Raten bei Abgrenzung von Herstellungskosten gegenüber Erhaltungsaufwendungen[7] zu entscheiden sein. Danach geht die Finanzverwaltung von einer Gesamtbaumaßnahme aus, wenn die einzelnen Maßnahmen innerhalb eines Fünfjahreszeitraums durchgeführt werden. Außerhalb des Fünfjahreszeitraums dürfte es somit bei einer Sanierung in Raten nicht zur Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer kommen.
Rz. 350
[Autor/Stand] Sind die Voraussetzungen für eine Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer erfüllt, ist für die Alterswertminderung ein fiktives Fertigstellungsjahr zu bestimmen, und zwar in der Weise, dass dem tatsächlichen Baujahr der Zeitraum hinzugerechnet wird, um den sich die gewöhnliche Nutzungsdauer aufgrund der baulichen Maßnahmen verlängert hat.
Beispiel
Ein im Jahre 1935 fertiggestelltes Bürogebäude ist in den Jahren 2001 und 2002 saniert worden. Durch die Baumaßnahme hat sich die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um 40 Jahre verlängert.
Da die Baumaßnahme zu einer Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer um mindestens 25 Jahre geführt hat, ist für die Berechnung der Alterswertminderung ein fiktives Fertigstellungsjahr zugrunde zu legen. Dieses Fertigstellungsjahr ergibt sich aus dem Baujahr 1935 + Verlängerungszeitraum von 40 Jahren = 1975. Ist der Erwerb in 2006 eingetreten, ist bei der Alterswertminderung von einem Alter von 2006 ./. 1975 = 31 Jahren auszugehen. Der Ausgangswert ist somit um eine Altersminderung von 15,5 % zu kürzen.
Rz. 351– 352
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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